O upadłości Ganta, problemach jego klientów z odzyskaniem pieniędzy oraz o tym, dlaczego problemy spółki nie wpłynęły na wrocławski rynek mieszkań i Vantage Development sprzedaje coraz więcej rozmawiamy z Edwardem Lauferem, prezesem spółki.
Maciej Rynkiewicz, Money.pl: Po czym poznać dobrego dewelopera?
Edward Laufer, prezes Vantage Development: Przede wszystkim po historii jego projektów - czy aktualnie realizowana to dopiero pierwsza jego inwestycja, czy może w historii były już inne. Jeśli tak, to klienci powinni obejrzeć poprzednie realizacje, ocenić ich wykonanie. W miarę możliwości warto także porozmawiać z ich mieszkańcami o tym, jak przebiegała budowa, jaki był harmonogram i terminowość realizacji inwestycji. Ważne są także kapitałowe podstawy działalności. Czy są solidne i gwarantują ukończenie realizacji projektu.
Mniejsi są gorsi?
Absolutnie tego nie powiedziałem. Mali deweloperzy też mogą być dobrymi deweloperami i sprzedawać dobre mieszkania. Aczkolwiek w tym przypadku zawirowania w sektorze nieruchomości, albo dekoniunktura w gospodarce mogą oznaczać dla tych firm poważniejsze kłopoty. Zupełnie inaczej niż w przypadku większych deweloperów, którzy posiadają duże kapitały własne, nieobciążone grunty. Dobrego dewelopera możemy poznać także wynikach finansowych prezentowanych w sprawozdaniach.
Na które zatem dane ze sprawozdania finansowego należy zwrócić uwagę?
Przede wszystkim na zadłużenie dewelopera w stosunku do jego majątku i przychodów lub zysków, jakie osiąga. Te dane mówią, w jakim stopniu majątek firmy wystarcza na pokrycie jej długów oraz czy przychody są w stanie obsługiwać bieżące odsetki.
*Podejrzewam, że po upadłości Ganta, klienci przyglądają się deweloperom dokładniej. Czy problemy dotychczasowego giganta podkopały zaufanie dla całej branży? *
Niestety, trochę tak. Gant to duża firma, która budowała w miastach na terenie całej Polski. Dlatego wielu klientów, a także media, bardzo interesowały się rozwojem sytuacji. Powinniśmy z tej lekcji wyciągnąć wnioski, przede wszystkim w odniesieniu do wspomnianej wcześniej sytuacji dewelopera i procesu realizowanych przez niego inwestycji. Zakup mieszkania to często obciążenie życiowego budżetu na wiele lat i należy dołożyć wszelkich starań żeby sprawdzić, od kogo się kupuje.
Podmiotów na rynku jest mnóstwo. Trudno sprawdzić każdego.
Ustawa deweloperska zobowiązała deweloperów do udostępniania danych o ich sytuacji finansowej. Są to jednak tylko dane roczne. Natomiast spółki publiczne, notowane na warszawskiej giełdzie, mają dużo większy zakres obowiązków informacyjnych stąd częściej i pełniej raportują.
Szczególnie interesujące są raporty skonsolidowane. Wielu deweloperów realizuje projekty w spółkach celowych, które w większości nie mają żadnej historii. W związku z tym liczy się skonsolidowane sprawozdanie całej grupy, a nie tylko spółki celowej i spółki matki. Dzięki temu analiza jest dużo prostsza.
Dodatkowym zabezpieczeniem klientów, który wprowadziła ustawa deweloperska, to konieczność prowadzenia rachunku powierniczego. Dzięki temu część odpowiedzialności bierze na siebie bank, bo to on zwalnia środki firmie. Instytucja sprawdza, czy zaawansowanie prac jest adekwatne do kwot, które deweloper chce uruchomić.
Poleca Pan spółki publiczne. Tyle tylko, że Gant był notowany na giełdzie.
Zgadza się. I doskonale było widać, że jest to bardzo zadłużona spółka, która ma problemy z terminową spłatą zobowiązań. Klienci mieli świadomość - albo powinni ją mieć - od kogo kupują mieszkanie. Zwłaszcza pod sam koniec jej normalnej działalności.
Tylko w przypadku Ganta coś zawiodło. Przypominam sobie czat zarządu z inwestorami za pośrednictwem jednego z branżowych portali. Władze spółki zapewniały, że nie ma problemów z płynnością i regulowaniem zobowiązań. Kilka dni później spółka opublikowała raport finansowy z ogromną stratą.
Ciężko mi wypowiadać się na temat polityki informacyjnej spółki. To leży w gestii Komisji Nadzoru Finansowego. Kończąc temat Ganta - mam nadzieję, że problemy tego dewelopera uświadomią klientom, że decyzji o zakupie mieszkania nie można podjąć w tydzień. Czasu potrzeba o wiele więcej i należy go intensywnie wykorzystać .
Czy gdyby klienci Ganta zawierali umowy po wejściu ustawy deweloperskiej, to udałoby się uchronić klientów przed utratą pieniędzy, a spółkę przed upadłością?
Na pewno klienci byliby bezpieczniejsi, gdyż ich pieniądze byłyby albo nadal na zamkniętym rachunku i zwrócone, albo - w przypadku gdyby deweloper zdążył je uruchomić - rada przyszłych właścicieli mogłaby tę inwestycję przejąć.
Czy Państwa klienci pytają o rachunki powiernicze?
Tak, aczkolwiek zainteresowanie rosło w specyficznych okresach - tuż po wejściu ustawy oraz w przypadku upadłości któregoś z deweloperów.
Czy klienci korzystający z usług deweloperów, zwłaszcza którzy kupują tak zwaną dziurę w ziemi, muszą się obawiać o kolejne bankructwa? Pytam o Państwa lokalny rynek, czyli Wrocław.
Nie chciałbym wróżyć. Każda inwestycja to osobny temat i należy jej się jak najlepiej przyjrzeć. Jeśli zaś czytanie sprawozdania finansowego okaże zbyt trudne, polecam skorzystanie z usług doradcy.
Czy problemy Ganta miały bezpośredni wpływ na Państwa spółkę?
Mimo że Gant kojarzony jest z Wrocławiem, to firma nie prowadziła tu wielu inwestycji. W związku z tym wpływ na lokalny rynek, a przez co i na nas, był niewielki. Sytuacja we Wrocławiu jest bardzo stabilna, sprzedaż od kilku kwartałów kształtuje się na poziomie 4,5, nawet 5 tysięcy mieszkań. Z drugiej strony, ceny się stabilizują, a w przypadku niektórych inwestycji nawet rosną. Widać więc, że lokalny rynek rządzi się swoimi prawami.
A w szerszej perspektywie? Jesteście aktywnym graczem na rynku obligacji. Inwestorzy żądali większych odsetek?
Nie, w ostatnim okresie nie mamy problemów z pozyskaniem finansowania, odsetki są mniejsze, przynajmniej w przypadku Vantage Development. Ostatnio przeprowadziliśmy emisję na ponad 30 milionów złotych na naprawdę dobrych warunkach. Inwestorzy przestali postrzegać branżę deweloperską, ale także budowlaną, jako bardziej ryzykowne niż inne.
*Czy wyceny firm deweloperskich sprzed lat, o których Pan wspomniał, mają szansę wrócić? Indeks WIG-Deweloperzy w 2009 roku liczył ponad 3 tysiące punktów, podczas gdy dzisiaj to około 1400. *
Oczekiwałbym raczej stabilnego wzrostu gdyż obecnie wskaźnik ceny rynkowej do wartości księgowej dla branży jest znacznie poniżej wartości 1. Uważam, że jest jeszcze duża przestrzeń do wzrostów. Tym bardziej, że sprzedaż mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich sześciu miesięcy kształtuje się na bardzo dobrym poziomie.
Indeks WIG-Deweloperzy od początku 2010 roku
Ale chyba nie dzięki rządowemu _ Mieszkaniu dla Młodych _?
Program ma bardzo słaby start, ale przewidziany jest na pięć lat, więc w następnych okresach sytuacja powinna się poprawić. W dodatku planowana jest przez rząd nowelizacja. Moim zdaniem ustawodawca popełnił błąd przy ustaleniu wskaźnika cen. W niektórych miastach dostępnych jest 80 procent mieszkań z całej oferty, w innych zaledwie kilka to mocno ogranicza wybór Klientom. Miedzy innymi we Wrocławiu. Średnia cena za metr kwadratowy to tu około 6 tysięcy złotych, a program zakłada kwotę w wysokości do 5 tysięcy. W związku z tym, klienci nie mają specjalnie zbyt dużego wyboru.
Jak należałoby tę ustawę zmienić?
W każdym mieście przynajmniej połowa oferty powinna mieścić się w cenie określanej przez wojewodę i ogłaszanej przez BGK. Dzięki temu młody człowiek będzie mógł wybrać - czy chce mieszkanie mniejsze, ale droższe za metr kwadratowy w centrum, czy większe, ale tańsze, za to na obrzeżach miasta.
Nowelizacja, o której Pan wspomniał, obejmuje tę zmianę?
Raczej idzie w kierunku wzrostu wielkości wsparcia. Na przykład lepiej mają mieć rodziny wielodzietne, bo kwota dofinansowania ma wzrosnąć do 20 - 25 procent.
Bije od Pana optymizm. Równocześnie pod koniec ubiegłego miesiąca poinformowaliście o zakupie nowego gruntu we Wrocławiu pod budowę 65 nowych mieszkań.
Zgadza się. Jest to raczej uzupełnienie wrocławskiej oferty gdyż wielkość projektu jest nieduża. Projekty etapowe, które obecnie realizujemy, zakładają od ponad stu do ponad dwustu nowych mieszkań. Uruchomiliśmy sprzedaż i budowę trzeciego etapu na ponad sto mieszkań projektu _ Centauris _. Kończymy budowę drugiego etapu _ Promenad Wrocławskich _, a za chwilę zaczniemy etap trzeci. A to kolejne 200 mieszkań.
Póki co nowe inwestycje nie są jednak spektakularne. Z wcześniejszych wypowiedzi członków zarządu dla mediów wynika, że na grunty planujecie w tym roku wydać około 50 milionów złotych. Wrocławska działka kosztowała raczej ułamek tej kwoty, bowiem nawet nie opublikowaliście raportu bieżącego na temat zawarcia umowy. Czy coś uległo zmianie?
Patrzymy w sumie na trzy miasta. Jeśli chodzi o Wrocław, to skupiamy się głównie na wzbogaceniu naszej oferty o nowe lokalizacje. Oprócz tego rozmawiamy o zakupie działek w Warszawie oraz Poznaniu. Negocjacje są bardzo zaawansowane.
Informacja o środkach na inwestycje pojawiła się w maju. Mamy już sierpień - do końca roku pozostało niewiele, a pieniędzy do wydania jest całkiem sporo.
Mówimy też o całkiem sporych działkach. Tereny w Warszawie mogą kosztować od kilkunastu do nawet 30 milionów złotych.
W związku z tymi inwestycjami inwestorzy mogą spodziewać się kolejnych emisji obligacji?
Niedawno zakończyliśmy jedną emisję, obecnie chcemy te środki dobrze zagospodarować. Nowych nie wykluczamy, aczkolwiek jest jeszcze za wcześnie, żeby o tym mówić.
Dlaczego uciekacie z Wrocławia? Czy kończą się okazje na inwestycje?
Absolutnie nie uciekamy. Prowadzimy dobre projekty, wieloetapowe, uzupełniamy ofertę i mamy pewną pozycję na tym rynku. Jesteśmy w pierwszej piątce wśród lokalnych deweloperów i zamierzamy się dalej rozwijać. Chcemy jednak działać ogólnokrajowo, stąd decyzja o poszukiwaniu nowych rynków.
Notowania Vantage Development od początku roku
Jak ocenia Pan dotychczasową sprzedaż? Po pierwszym kwartale przekazaliście 52 mieszkania.
Drugi kwartał zamknął się podobnie. Całe pierwsze półrocze było bardzo dobre, pozytywnie zaskoczyły nas zwłaszcza pierwsze trzy miesiące roku. Perspektywa na drugą połowę jest wciąż bardzo dobra, między innymi dzięki przyjaznej ofercie kredytowej banków. To dobry czas na zakup mieszkania.
Padnie rekord jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań?
Ja nie szukam rekordów, bo to nie jest produkt, dla którego rynek będzie wzrastał w nieskończoność. Jego kondycja w największym stopniu zależy od sytuacji w gospodarce, a ta ma się dobrze. Niemniej pojawiają się głosy, że prognozy na najbliższe kwartały trzeba będzie weryfikować w dół. Dlatego zamiast rekordów, bardziej wolałbym stabilnej sytuacji na rynku. To nie jest sport, żeby bić rekordy.
Ale sami Państwo mówiliście, że do końca 2014 roku przekażecie 250 mieszkań.
Nie publikowaliśmy żadnych oficjalnych prognoz. Prawdą natomiast jest, że w minionym roku przekroczyliśmy 200 mieszkań, a w tym zamierzamy zwiększyć tę liczbę. Patrząc na naszą ofertę oraz wyniki za pierwsze półrocze, szansa jest spora.
Czytaj więcej w Money.pl