Kredyt na budowę domu znacząco różni się od hipoteki przeznaczonej na kupno mieszkania. Jak wygląda finansowanie budowy przez bank?
Każdego roku kilkanaście tysięcy osób rozpoczyna i kończy budowę domu. Część z nich robi to na kredyt. Kto decyduje się na taką opcję, powinien pamiętać o zasadniczych różnicach między kredytem na mieszkanie a na budowę domu. Oto najważniejsze konkrety.
Zanim zaciągniesz kredyt
Żeby w ogóle myśleć o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na budowę domu, trzeba mieć działkę. To warunek konieczny - bez gruntu żaden bank nie zdecyduje się na finansowanie inwestycji. Działka może być potraktowana jako wkład własny - co umożliwi pożyczenie większej kwoty potrzebnej na budowę.
_ - Przede wszystkim przed udzieleniem kredytu bank będzie chciał upewnić się, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową, a do poświadczenia tej informacji wymagana jest tak zwana decyzja o warunkach zabudowy lub zaświadczenie o przeznaczeniu w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego - _mówi Maciej Górka z Domiporta.pl.
_ - Jest to kluczowa deklaracja zarówno dla banku jak i kredytobiorcy, ponieważ banki z reguły nie są chętne do kredytowania kredytem mieszkaniowym działek rolnych lub użytkowych. Kolejnymi, wymaganymi dokumentami są odpis księgi wieczystej oraz wypis i wyrys z rejestru gruntów, które potwierdzają między innymi powierzchnię działki oraz dane właściciela. Mimo przygotowania wszystkich formalności możemy rozczarować się w momencie, gdy będziemy chcieli wziąć kredyt tylko na samą działkę. Część banków nie przewiduje możliwości ustanowienia zabezpieczenia kredytu na niezabudowanej działce. W takim przypadku musimy przedstawić inną nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu na jej zakup - _wyjaśnia Górka.
Bank zapyta o projekt oraz kosztorys
Niezbędne będzie także pozwolenie na budowę. Ten ostatni warunek oznacza, że budujący musi rozpocząć cały proces na długo przed tym, zanim w ogóle dowie się, czy uzyska kredyt. Aby dostać pozwolenie na budowę, trzeba przecież uzyskać wuzetkę czy zgody na wykonanie przyłączy. To wszystko kosztuje – same opłaty związane z pozwoleniem sięgnąć mogą tysiąca złotych. Projekt to wydatek co najmniej 2,5 tys. zł. Jeśli trzeba go dostosować, a zwykle trzeba, koszty rosną. W sumie, żeby w ogóle wystąpić o kredyt trzeba wydać co najmniej 3,5 tys. zł.
Od czego zależy wysokość kredytu
W przypadku kredytu na mieszkanie sprawa jest jasna: sprzedający ustala cenę, a wysokość finansowania zewnętrznego zależy jedynie od tego, jakim wkładem własnym dysponuje kupujący. Z budową domu jest inaczej.
Po pierwsze dlatego, że trudno z góry ocenić, ile konkretnie trzeba będzie na nią wydać. Po drugie, ze względu na to, że jest rozciągnięta w czasie.
Brak dokładnej informacji o kosztach to poważny problem. Banki radzą sobie z nim na dwa sposoby. Najpierw dokładnie analizują projekt i przygotowany przez inwestora kosztorys, a potem przykładają go do swoich uśrednionych wskaźników kosztu postawienia m2 mieszkania.
W zależności od banku wskaźnik ten może się różnić. Jak wynika z zestawienia Domu Kredytowego Notus w najkorzystniejszym dla budującego przypadku jest to około 2 tys. zł. Najwyższa stawka to ponad 2,7 tys.
zł za m2. Wycena budowy domu o pow. 150 m2 może więc wynieść zarówno 300 jak i 400 tys. zł. Różna będzie także wysokość zaciąganego kredytu oraz miesięcznej raty.
Jak wygląda spłata?
Inaczej niż w przypadku kredytów na kupno mieszkania, te przeznaczone na budowę domu nie są wypłacane jednorazowo. Bank przelewa kolejne transze w miarę postępów budowy. Na spłatę kapitału udziela karencji – do momentu ukończenia budowy, czyli uzyskania pozwolenia na użytkowanie domu. W międzyczasie trzeba jedynie spłacać odsetki od wypłaconych transz.
Jeśli budujący pożyczył z banku 300 tys. zł, a pierwsza transza wynosi 40 tys. zł (np. na wykonanie prac ziemnych i fundamenty), miesięcznie zapłaci jedynie 80-100 zł (w zależności od banku). Po wypłacie kolejnej transzy, np. w wysokości 50 tys. zł, rata wzrośnie do około 200 zł. Po zakończeniu budowy rozpoczną się normalne spłaty zgodnie z warunkami kredytu.
Karencja ma jednak swój koszt. Suma odsetek w przypadku budowy trwającej dwa lata może wynieść, w zależności od banku, od 6,7 do nawet 8,5 tys. zł (dane na podstawie informacji o kredytach hipotecznych firmy Open Finance).
Uwaga: to bank decyduje o tym, czy dany etap został ukończony. Robi to na podstawie inspekcji (za którą trzeba zapłacić - nawet 500 zł).
Jeśli wykonane prace nie są zgodne z harmonogramem wypłata może zostać wstrzymana. W praktyce oznacza to, że z transzy przeznaczonej na budowę fundamentów nie można sfinansować zakupu dachówek.
Ostateczne terminy i koszty
Jeśli budowa finansowana jest z kredytu, nie można przeciągać jej w nieskończoność. Bank daje na finalizację inwestycji około trzech lat. Przesuniecie terminu jest możliwe - jednak tylko w uzasadnionych przypadkach.
_ - Może się też zdarzyć, że ostateczny koszt budowy będzie niższy niż ten szacowany przez bank. W takim wypadku można przeznaczyć nadwyżkę na spłatę kapitału i obniżyć ratę. Przykładowo, jeśli budowa będzie kosztowała 250 zamiast 300 tys. zł, to przy kredycie zaciągniętym na 25 lat rata może być niższa nawet o 300 zł. Alternatywą jest przeznaczenie dodatkowych środków na wykończenie mieszkania - _ mówi Maciej Górka z domiporta.pl
Znajdź najtańszy kredyt hipoteczny
Jakiej kwoty kredytu potrzebujesz? ZOBACZ OFERTY; )
Czytaj więcej w Money.pl