Chcesz wziąć kredyt gotówkowy lub hipoteczny? Sprawdź, jak obliczyć jego koszt całkowity

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że wyłonienie spośród wszystkich dostępnych na rynku najtańszej oferty na kredyt hipoteczny czy gotówkowy jest dość proste – wystarczy przecież wybrać produkt z najniższym oprocentowaniem. Nic bardziej mylnego – oprócz oprocentowania nominalnego jest jeszcze wiele dodatkowych opłat i pozostałych kosztów, które mają wpływ na całkowity koszt.

Wydatki te powinny być punktem wyjścia przy wyborze oferty. Jak obliczyć koszt zobowiązania? Jak liczony jest kredyt hipoteczny pod kątem całkowitej kwoty kosztów, które Cię obciążają jako kredytobiorcę? Podpowiemy Ci, co należy wziąć pod uwagę, aby oszacować całkowitą kwotę do spłaty oraz wysokość comiesięcznej raty kapitałowo-odsetkowej!

Co to jest całkowity koszt kredytu i co się na niego składa?

Zanim przejdziemy do wyjaśnienia, jak obliczyć rzeczywisty koszt kredytu hipotecznego, gotówkowego i każdego innego, odpowiedzmy sobie, co się na niego składa. Całkowity koszt kredytu hipotecznego oraz wszystkich pozostałych to łączna suma opłat, jakie trzeba będzie ponieść w związku z zobowiązaniem.

Podczas wybierania kredytu nie można dać się nabrać na chwytliwe hasła typu „tani kredyt” czy „raty zero procent”. Polegać można jedynie na całkowitym koszcie, dzięki któremu można ocenić, czy dana oferta jest opłacalna.

Na koszt kredytu wpływają takie elementy, jak:

• Oprocentowanie nominalne – podstawowy składnik kosztu. Na podstawie oprocentowania ustala się wysokość odsetek;
• Prowizja – opłata dla banku naliczana za udzielenie finansowania. Prowizja na ogół stanowi procent pożyczonego kapitału. Płaci się ją jednorazowo lub wlicza w ratę kredytu;
• Ubezpieczenie – może być dobrowolne lub obowiązkowe, a jego wysokość zależy od wartości kredytu oraz długości okresu spłaty;
• Opłaty za dodatkowe usługi – naliczane za usługi, które są niezbędne do uzyskania kredytu albo umożliwiają uzyskanie finansowania na preferencyjnych warunkach;
• Inne opłaty okołokredytowe – niektóre banki oprócz prowizji naliczają jeszcze szereg opłat dodatkowych, np. opłatę przygotowawczą czy administracyjną.

Opłaty kształtujące koszt kredytu są limitowane, zatem banki mogą naliczać je do określonej wysokości. Od 1 lipca 2021 roku limity maksymalnych kosztów pozaodsetkowych wróciły do wcześniejszego poziomu, wynikającego z ustawy o kredycie konsumenckim. Obecnie wynoszą one 25 proc. pożyczonej kwoty plus 30 proc. za każdy rok, ale nie więcej niż 100 proc. kwoty zobowiązania.

Z kolei oprocentowanie nie mogło być wyższe niż dwukrotność odsetek ustawowych, a te są równe sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 3,5%, zatem w maju 2022 roku nie mogły wynieść więcej niż 14 proc. w skali roku (stopa referencyjna NBP wynosi bowiem 5,25 proc.).

Z kolei w Ustawie z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami można znaleźć definicję całkowitego kosztu kredytu hipotecznego. To wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny. Ten całkowity koszt obejmuje w szczególności:

• odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy;
• koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy trzeba je ponieść, aby uzyskać kredyt hipoteczny lub uzyskać go na oferowanych warunkach – z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta.

To też ważne! Na co zwrócić uwagę, wybierając kredyt hipoteczny? Kluczowe parametry

Całkowity koszt kredytu a całkowita kwota do zapłaty – jak to rozumieć?

Czasem pojawia się problem z odróżnieniem, czym jest całkowity koszt kredytu mieszkaniowego, a czym całkowita kwota do zapłaty. Najprościej rzecz ujmując:

• całkowita kwota kredytu – to suma, jaką pożyczamy od banku;
• całkowity koszt kredytu – to suma wszystkich dodatkowych opłat związanych z kredytem, jakie trzeba będzie ponieść, jeśli się go zaciągnie;
• całkowita kwota do zapłaty – suma całkowitej kwoty kredytu i jego całkowitego kosztu.

Całkowity koszt kredytu i całkowita kwota do zapłaty różnią się więc zdecydowanie, ponieważ pierwsza wartość dotyczy kosztów ponoszonych przez klienta, a suma do spłaty to koszty wraz z kapitałem pożyczanym od banku w ramach podpisanej umowy.

Na co zwrócić uwagę podczas obliczania całkowitego kosztu kredytu?

Dla kredytobiorcy bardzo ważną kwestią jest to, ile sumarycznie będzie go kosztował zaciągany kredyt. Nie tylko prowizja opłacana na wstępie, przy podpisywaniu umowy, lecz także długofalowe koszty. Jak obliczyć koszt kredytu hipotecznego czy gotówkowego?

Wysokość miesięcznej raty determinuje okres spłaty, sposób naliczania rat oraz całkowity koszt zobowiązania. Trzeba mieć świadomość, co na niego wpływa, pozwoli to bowiem na efektywne obliczanie kosztów kredytu.

Jak oszacować oprocentowanie kredytów?

Na początek weźmy na tapet oprocentowanie. Jak obliczyć oprocentowanie kredytu? Samego oprocentowania liczyć nie trzeba – jego wysokość znaleźć można w informacjach o zobowiązaniu. Trzeba za to poznać sposób obliczania odsetek.

W pierwszej kolejności należy dowiedzieć się, z jakim oprocentowaniem mamy do czynienia: stałym czy zmiennym.

W ramach oprocentowania zmiennego bank ma możliwość korekty raty, gdy wysokość stóp procentowych ulegnie zmianie. Jeśli się na nie zdecydujemy, powinniśmy być przygotowani zarówno na spadek, jak i na wzrost miesięcznej płatności. Stałe oprocentowanie daje gwarancję niezmiennej raty, niestety jedynie przez określony czas. W Polsce jest to na ogół 5 lat, potem oprocentowanie ulega zmianie.

Oprocentowanie stałe i zmienne przy kredytach

W przypadku większości ofert kredytowych obowiązuje oprocentowanie zmienne, jednak czasem można też spotkać oprocentowanie stałe, które zgodnie ze zmienionymi rekomendacjami ze strony Komisji Nadzoru Finansowego powinno znajdować się w ofercie banków. Całkowity koszt kredytu zależy od ustalonego rodzaju tego elementu.

Banki najczęściej proponują swoim klientom oprocentowanie zmienne. Wzór na nie jest następujący: do marży bankowej, jaka podlega negocjacjom, dodaje się stawkę referencyjną. Przy kredytach złotowych powszechnie stosowane są stawki WIBOR(R), głównie 3M (3-miesięczna) lub 6M (6-miesięczna). 

Zobacz przy okazji: Likwidacja wskaźnika WIBOR®. Co to oznacza dla kredytobiorców?

Oprocentowanie stałe nie zmienia się natomiast w całym okresie kredytowania lub w okresie zaproponowanym przez bank. Obecnie przy kredytach hipotecznych wiele banków ma w ofercie oprocentowanie stałe na 5 kolejnych lat.

Jak obliczyć oprocentowanie kredytu? Do marży bankowej trzeba dodać stałą lub zmienną stawkę WIBOR(R) w odpowiednim okresie. Oprocentowanie zawsze podawane jest w skali roku, dlatego przy wyliczaniu odsetek od kredytu trzeba to wziąć pod uwagę.

Prowizja jako koszt kredytowy

Jednym z ważnych elementów kosztu zobowiązania jest prowizja. Jak obliczyć prowizję od kredytu? Taka opłata naliczana jest zawsze procentowo od sumy przydzielonych środków. Prowizja kształtuje koszty początkowe kredytu hipotecznego czy gotówkowego oraz każdego innego. Wiele banków w ramach promocji może jednak zrezygnować z jej pobierania, a inne rozłożą ją na raty.

Prowizja przy kredycie to temat, który szerszej poruszymy w dalszej części poradnika.

Obliczanie raty kapitałowo-odsetkowej kredytu

Wróćmy do tego, jak obliczyć ratę kredytu. W każdym miesiącu bank ustala wysokość kapitału pozostałego do spłaty i od tego kapitału nalicza odsetki, biorąc pod uwagę roczne oprocentowanie kredytu i liczbę dni w danym miesiącu. Obliczanie raty nie jest zatem proste, w szczególności dla kogoś, kto robi to po raz pierwszy w życiu.

Dlatego zamiast głowić się, jak wyliczyć ratę kredytu, lepiej od razu skorzystać z gotowych i zarazem darmowych narzędzi, takich jak kalkulator rat kredytowych. Wystarczy podać kwotę, okres spłaty i oprocentowanie, a naszym oczom ukaże się szacunkowa rata.

Jak obliczyć ratę kredytu gotówkowego?

Każda rata składa się z dwóch elementów: części kapitałowej i części odsetkowej. Pierwsza to po prostu część pożyczonej kwoty. Drugą stanowi część dodana do kapitału, której wysokość determinuje oprocentowanie zobowiązania. Do wyboru są raty równe i malejące. Jak obliczyć kredyt gotówkowy w każdym z tych dwóch przypadków?

Decydując się na raty równe, zyskujemy pewność, że przez cały okres spłaty kredytu ich wysokość będzie taka sama, a zmienna będzie jedynie proporcja między elementami raty. Na początku spłacane będą głównie odsetki, z czasem to część kapitałowa stanie się większa.

Do wyboru są też raty malejące. W ich przypadku kwota kapitału jest przez cały czas jednakowa, zmienia się za to wysokość odsetek. W praktyce wygląda to tak, że z czasem rata maleje.

Wysokość rat podana jest w harmonogramie spłaty, więc nie trzeba ich liczyć samemu. Znając raty, możemy za to wyznaczyć koszt zobowiązania. Jak obliczyć kredyt gotówkowy? Wystarczy pomnożyć wysokość raty przez okres jego spłaty (przy ratach równych) albo dodać do siebie wszystkie raty (przy ratach malejących). Pozwoli to poznać kwotę, jaką trzeba będzie zwrócić, czyli całkowitą sumę do zapłaty w okresie kredytowania.

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?

Tak samo jak przy kredycie gotówkowym, tak i w przypadku kredytu hipotecznego można stosunkowo łatwo obliczyć raty zobowiązania. Składa się ona z części kapitałowej i odsetkowej. Kredytobiorca może spłacać zobowiązanie w ratach równych lub malejących.

Bez względu na to, na jaki wariant się zdecydujemy, po podpisaniu umowy otrzymamy harmonogram spłaty, w którym znajdziemy informacje o wysokości i terminie zapłaty rat. Taka rozpiska pozwoli zorientować się w wysokości płatności oraz ich terminie, a także dowiedzieć się, jaka kwota pozostała do spłaty. Możesz się więc obejść bez umiejętności obliczania raty kredytu hipotecznego.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny? Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego? Dokładnie tak samo jak w przypadku zobowiązania gotówkowego, czyli mnożąc wysokość raty przez okres spłaty lub sumując wszystkie raty.

Wzór na koszt kredytu. Oto, jak samodzielnie wyliczyć całkowity koszt zobowiązania

Do obliczenia wartości raty w schemacie rat równych można wykorzystać wzór:

I =      =  

gdzie:

• I – wysokość raty równej,
• N – kwota udzielonego kredytu,
• r – oprocentowanie kredytu w skali roku,
• k – liczba rat płatnych w ciągu roku,
• n – liczba rat.

Teraz żeby obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego czy gotówkowego, wystarczy pomnożyć wysokość obliczonej ze wzoru raty przez okres spłaty.

Sytuacja nieco się komplikuje w przypadku rat malejących. Część kapitałowa jest równa, więc wystarczy podzielić kwotę kredytu przez liczbę miesięcy. Jeśli chodzi o część procentową, to w jej przypadku trzeba pomnożyć saldo zadłużenia przez oprocentowanie roczne, następnie podzielić przez liczbę miesięcy w roku. Swoje obliczenia warto porównać z wynikiem uzyskanym na kalkulatorze rat kredytowych.

Zobacz też: Kredyt hipoteczny „klucz za dług”. Na czym polega i gdzie szukać takich ofert?

Wzór na koszt kredytu powinien jeszcze obejmować wysokość prowizji opłaconej przez kredytobiorcę czy wysokość składek na ubezpieczenia, z jakich ten korzysta. Zatem jak obliczyć całkowity koszt zobowiązania hipotecznego? Kalkulator kredytowy z pewnością okaże się tutaj pomocny, ponadto sam bank przed podpisaniem umowy musi zaprezentować potencjalnym klientom koszt zobowiązania. Wzór na takie koszty musi obejmować wszystkie kategorie opłat.

Całkowity koszt kredytu w zależności od prowizji. Symulacja kredytu hipotecznego

Wiesz już, co składa się na koszt kredytu hipotecznego i jak go określić? Jeśli tak, to łatwiej Ci będzie racjonalnie podejść do kwestii porównywania ze sobą różnych ofert. Dowiedz się teraz, jak w różnych przykładach z życia wziętych wygląda całkowity koszt. Jak obliczyć go samodzielnie?

Przyjrzyjmy się symulacji kosztów w zależności od prowizji kredytowej. Banki stosują w tym wypadku różne rozwiązania – prowizja może zostać doliczona do kwoty, policzona osobno albo może jej nie być wcale.

Załóżmy, że bierzemy kredyt gotówkowy. Jego kwota to 50 000 zł, okres spłaty wynosi 48 miesięcy. Oprocentowanie sięga 7,2% w skali roku.

I wariant – prowizja wliczona w kwotę kredytu

Prowizja doliczona zostaje do kwoty kredytu i jest na poziomie 5%. Przy założeniu rat równych miesięczna rata wyniesie 1 262,06 zł.

Całkowita kwota, którą klient musi zwrócić do banku, to:

• 1 262,06 zł × 48 miesięcy = 60 578,64 zł

Całkowity koszt kredytu wyniesie:

• 60 578,64 zł – 50 000 zł = 10 578,64 zł

W tym:

• prowizja: 2 500 zł,
• odsetki: 8 078,64 zł,
• kwota kredytowania: 52 500 zł,
• kwota do wypłaty: 50 000 zł.

II wariant – prowizja liczona osobno

Prowizja również wynosi 5%, jednak nie jest wliczana do kwoty kredytu, lecz liczona osobno. Przy założeniu rat równych miesięczna płatność wyniesie 1 201,96 zł.

Całkowita kwota, którą klient musi zwrócić do banku, to:

• 1 201,96 zł × 48 miesięcy + 2 500 zł = 60 193,95 zł

Całkowity koszt kredytu wyniesie:

• 60 193,95 zł – 50 000 zł = 10 193,95 zł

W tym:

• prowizja: 2 500 zł,
• odsetki: 7 693,95 zł,
• kwota kredytowania: 50 000 zł,
• kwota do wypłaty: 47 500 zł.

III wariant – brak prowizji

W tym przypadku bank nie nalicza prowizji. Przy założeniu rat równych miesięczna rata kredytu wyniesie 1 201,96 zł.

Całkowita kwota, którą klient musi zwrócić do banku, to:

• 1 201,96 zł × 48 miesięcy = 57 693,95 zł

Całkowity koszt kredytu wyniesie:

• 57 693,95 zł – 50 000 zł = 7 693,95 zł

W tym:

• prowizja: 0 zł,
• odsetki: 7 693,95 zł,
• kwota kredytowania: 50 000 zł,
• kwota do wypłaty: 50 000 zł.

Dokonana w ten sposób symulacja kredytu hipotecznego czy gotówkowego pozwoli na udzielenie odpowiedzi na pytanie, jaki wariant zobowiązania będzie dla kredytobiorcy najkorzystniejszy w danym czasie.

Kalkulator kredytowy – jak go używać?

Zamiast samemu liczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego, możesz skorzystać z kalkulatora online, który pomoże to zrobić szybko i skutecznie. Używając specjalnej aplikacji, wyliczysz, ile będzie kosztować Cię upatrzony produkt. Całkowita kwota do zapłaty jest szacowana na podstawie wskazanych przez Ciebie parametrów zobowiązania.

Jak obliczyć kredyt za pomocą kalkulatora kredytowego? Wystarczy określić kilka parametrów, takich jak kwota zobowiązania, okres spłaty i oprocentowanie nominalne. Oprócz tego trzeba jeszcze podać wysokość prowizji za udzielenie finansowania oraz wysokość pozostałych kosztów, a także typ raty. Potem wystarczy już tylko kliknąć „oblicz”, a na ekranie ukaże się całkowity koszt.

Co jest najważniejsze w obliczaniu całkowitego kosztu kredytu?

Podczas przeglądania ofert interesować nas powinien przede wszystkim rzeczywisty koszt zobowiązania. Oczywiście trzeba też rzucić okiem na oprocentowanie, ale to RRSO decyduje o tym, jaką kwotę trzeba będzie zwrócić do banku. Zasada jest prosta – im niższe RRSO, tym niższy całkowity koszt kredytu gotówkowego czy hipotecznego.

RRSO to inaczej roczna rzeczywista stopa oprocentowania, która odzwierciedla koszty kredytu hipotecznego. Ujmuje odsetki, a także wszelkie inne obciążenia. To całkowity koszt kredytu, ale w wersji procentowej. Podczas porównywania ze sobą ofert warto właśnie sprawdzić, jak wysokie RRSO mają.

Czasem po szybkiej weryfikacji wysokości oprocentowania i prowizji jedna oferta wyda nam się lepsza od drugiej, ale po bliższym przyjrzeniu się spostrzeżemy, że wcale taka nie jest, bo jej RRSO jest wyższe. W takim przypadku najprawdopodobniej mamy do czynienia z ukrytymi kosztami i trzeba dokładnie przeanalizować opłaty, jakie składają się na rzeczywiste obciążenie.

Przed wybraniem oferty zdecyduj się, czy chcesz wybrać stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego, czy raczej oprocentowanie zmienne. W warunkach rosnących stóp procentowych, z jakimi aktualnie mamy do czynienia, być może stała stopa oprocentowania pozwoli Ci zaoszczędzić na rosnących kosztach.

Pamiętaj jednak, że będzie ona najpewniej obowiązywała tylko przez 5 kolejnych lat, a później bank może zweryfikować jej wysokość zgodnie z aktualnym poziomem głównych stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego.