Po cichu, niby niewiele, ale systematycznie banki podnoszą oprocentowanie kredytów hipotecznych. W pierwszym półroczu mieliśmy tylko jeden miesiąc, w którym marże banków nie wzrosły. Są już w tej chwili na najwyższym poziomie co najmniej od 2014 roku. Co ciekawe, podwyżki rozpoczęły się wraz z zapowiedziami wprowadzenia podatku bankowego. Teraz widać, że jego koszty przerzucono na klientów.
Od marca 2015 roku Narodowy Bank Polski utrzymuje rekordowo niskie stopy procentowe. Główna stawka oprocentowania wynosi niezmiennie 1,5 proc. Taki stan sprzyja przede wszystkim tym osobom, których nie stać na zakup własnego mieszkania i muszą na ten cel wziąć kredyt. Przy takiej stawce płacone odsetki będą względnie niskie.
Mogłoby się wydawać, że w takim przypadku oprocentowanie kredytów powinno być stałe, do czasu podwyżek stóp procentowych. A według zapowiedzi NBP na pewno nie można się ich spodziewać do końca tego roku, a być może i także przez cały 2018 rok. Nic bardziej mylnego. Od końca 2015 roku kredyty w bankach systematycznie stają się coraz droższe.
Oczywiście oprocentowanie dalej jest dużo niższe niż w latach pokryzysowych, gdzie stawki przekraczały 9 proc., ale jednak widać tendencję wzrostową i najwyższe wartości od 2014-2015 roku.
Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych
źródło: Raport Metrohouse i Expandera lipiec 2017 r.
Oprocentowanie dotyczy typowego kredytu na kwotę 300 tys. zł
LTV - kredytowana część wartości nieruchomości
Dlaczego oprocentowanie kredytów rośnie? Chodzi o marże, swobodnie ustalane przez banki. To ich wysokość powiększa stawki wyznaczane na rynku międzybankowym (WIBOR3M lub WIBOR6M).
Banki odbijają sobie koszty podatku
- W pierwszym półroczu mieliśmy tylko jeden miesiąc, kwiecień, w którym średnia marża banków nie wzrosła. Poza tym rosną niemal bez przerwy - zauważa Jarosław Sadowski, ekspert Expander Advisors.
Jak wskazuje, w ten sposób banki mogą poprawiać swoje zyski, które podgryza m.in. podatek bankowy czy składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Niedawno pisaliśmy o tym, że zyski banków są najniższe od 2010 roku, a żniwo zbierają właśnie podatek bankowy i BFG.
Tylko z tytułu daniny na rzecz państwa nałożonej w ubiegłym roku przez rząd Prawa i Sprawiedliwości jedenaście największych banków działających w Polsce (notowanych na warszawskiej giełdzie) zapłaciło od stycznia do marca łącznie 766 mln zł. W całym ubiegłym roku sektor przekazał do budżetu około 3,5 mld zł.
Podatek bankowy został wprowadzony w lutym 2016 roku, ale prace nad nim trwały już od końcówki 2015 roku. Co ciekawe, właśnie wtedy marże banków nakładane na kredyty hipoteczne drastycznie wzrosły i od tego momentu systematycznie idą w górę. W sumie są wyższe o blisko 0,5 pkt proc., a przypomnijmy, że podatek wynosi 0,44 proc. wartości aktywów banków. Widać więc, że wbrew obietnicom rządu, koszty nowego podatku przeniesione zostały na klientów.
Średnia marża banków w ofertach kredytów hipotecznych
źródło: Raport Metrohouse i Expandera lipiec 2017 r.
Marże dotyczą typowego kredytu na kwotę 300 tys. zł
LTV - kredytowana część wartości nieruchomości
- Podwyższając marże banki mogą upiec dwie pieczenie na jednym ogniu.
Z jednej strony mogą poprawić swoje zyski. Z drugiej mogą w ten sposób nieco hamować dynamicznie rosnący popyt na kredyty mieszkaniowe. Dobra sytuacja na rynku pracy, w gospodarce i ogólny optymizm sprawiają, że Polacy coraz chętniej decydują się za zakup lub budowę nieruchomości na kredyt - komentuje sytuację Jarosław Sadowski.
Chętnych, nawet na droższy kredyt, nie brakuje
Połączenie tych dwóch elementów sprawia, że banki nie muszą się martwić o to, że podwyższając oprocentowanie stracą klientów. A w ten sposób więcej zarabiają. Ekspert Expandera wskazuje na dane BIK, mówiące o liczbie wniosków o kredyty hipoteczne. W czerwcu ich wartość wzrosła aż o 20 proc. w porównaniu z tym samym miesiącem przed rokiem.
- Jest to imponujący wynik biorąc pod uwagę, że w czerwcu przed rokiem można było jeszcze starać się o kredyt z dopłatą z programu "Mieszkanie dla młodych". Obecnie nie ma już takiej możliwości, choć planowane jest ponowne włączenie takiej opcji na początku sierpnia - zauważa Sadowski.
Od początku roku średnia marża kredytów z wysokim 25-procentowym wkładem własnym wzrosła o 0,12 pkt proc. z 2,05 do 2,17 proc. Marże kredytów z najniższym 10-procentowym wkładem wzrosły bardziej, bo o 0,2 pkt proc. do 2,38 proc. W przypadku kredytów z niższym wkładem własnym klient musi się w tej chwili liczyć z łącznym oprocentowaniem rzędu 4 proc.
| Oprocentowanie i koszty kredytu na kwotę 300 tys. zł (wkład własny 10%) | |||
|---|---|---|---|
| bank | marża banku | oprocentowanie kredytu | koszt kredytu w pierwszych 5 latach |
| *Bank Millennium * | 2,30% | 4,03% | 61 684 zł |
| PKO Bank Polski | 2,01% | 3,74% | 61 807 zł |
| Bank Pekao | 2,09% | 3,82% | 62 052 zł |
| BZ WBK* | 2,19% | 3,92% | 64 233 zł |
| mBank Hipoteczny | 2,25% | 3,98% | 65 338 zł |
| Raiffeisen Polbank | 2,39% | 4,12% | 66 221 zł |
| Euro Bank | 2,57% | 4,30% | 66 247 zł |
| Deutsche Bank | 2,30% | 4,03% | 70 399 zł |
| BOŚ | 2,20% | 4,01% | 73 133 zł |
| Alior Bank | 3,30% | 5,03% | 80 361 zł |
| Źródło: Raport Metrohouse i Expandera lipiec 2017 r. * - w BZ WBK marża zależy od skoringu. W zestawieniu jest podana minimalna marża dla klientów z najwyższą oceną skoringową. Oznacza to, że nawet wnioskując o taką samą kwotę kredytu jak w naszym zestawieniu i przy takim samym wkładzie własnym, marża i koszt kredytu mogą być wyższe. |
Prawdziwe podwyżki dopiero przed nami
Marże banków rosną, podbijając oprocentowanie kredytów. Wzrostowa tendencja w dłuższej perspektywie jest nieunikniona także ze względu na przyszłe podwyżki stóp procentowych. Choć nie zapowiadają się szybko, warto pamiętać, że zobowiązanie będziemy spłacać przez 10, 20, a czasami nawet 30 lat. W tym czasie na pewno nie raz pójdą w górę.
- Pojedyncza podwyżka stopy referencyjnej o 25 punktów bazowych może oznaczać o kilkanaście złotych wyższy koszt w przeliczeniu na każde 100 tys. zł pożyczone na 30 lat - wylicza Bartosz Turek, analityk Open Finance. - To oznacza, że jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na pojedynczą podwyżkę stóp procentowych, to rata osoby zadłużonej na 3 dekady i 300 tys. zł może wzrosnąć o około 50 zł.
Warto pamiętać, że jeszcze 5 lat temu podstawowa stopa procentowa była około 3 razy wyższa niż dziś. Gdyby do takiego poziomu powróciła, to dzisiejsza rata mogłaby wzrosnąć aż o 40 proc. - np. z 1500 do około 2100 zł miesięcznie.
- Choć obecnie realizacja takiego scenariusza jest bardzo mało prawdopodobna, to nie można jej z całą pewnością wykluczyć. Świadomość zależności pomiędzy wysokością raty i poziomem stóp procentowych to nieodzowny element, który może pomóc uniknąć nadmiernego zadłużania - podkreśla ekspert Open Finance.