Kredyty mieszkaniowe

1. Jaka jest różnica między zakupem mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym?
2. Kto to jest Deweloper?
3. Jakie są dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania lub domu?
   1. Ile wynosi koszt sporządzenia aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości?
   2. Ile wynosi opłata za czynności cywilno-prawne?
   3. Ile wynoszą opłaty sądowe?
4. Oblicz koszty notarialne przy zakupie nieruchomości

---

1. Jaka jest różnica między zakupem mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym?

Zarówno kredyt hipoteczny jak i kredyt budowlano-hipoteczny jest kredytem, którego zabezpieczeniem docelowym jest wpis hipoteki do Księgi Wieczystej kredytowanej nieruchomości. Podział na te dwa typy kredytu związany jest z celem, na jaki mają być one przeznaczone.

Kredyt budowlano-hipoteczny jest połączeniem krótkoterminowego kredytu budowlanego, który możesz wykorzystać w ciągu 24 miesięcy na dokończenie budowy i długoterminowego kredytu hipotecznego spłacanego już po zakończeniu budowy przez okres 20 lat. Kredyty te z reguły są wypłacane w kilku transzach w miarę postępu prac budowlanych.

Kredyty budowlano-hipoteczne są przeznaczone na:

• budowę mieszkania lub domu prowadzoną przez Dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową,
• budowę domu na Twojej działce,
• remont, rozbudowę, przebudowę lub wykończenie mieszkania bądź domu.

Kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym, na ogół wypłacanym w jednej transzy. Jest przeznaczony na zakup lub refinansowanie zakupu nieruchomości.

Rynek pierwotny nieruchomości obejmuje mieszkania i domy nowo wybudowane. Budowa takich domów może być zrealizowana przez spółdzielnie mieszkaniowe, deweloperów lub przez osoby indywidualne. Decydując się na nabycie mieszkania na rynku pierwotnym, zyskasz prawo do ulg, związanych z budową lub zakupem mieszkania na rynku pierwotnym. Musisz się jednak liczyć z tym, że na możliwość zamieszkania w swoim domu czy mieszkaniu będziesz musiał zaczekać nawet kilkanaście miesięcy, a oprócz tego poniesiesz koszty związane z wykończeniem mieszkania.
Rynek wtórny nieruchomości obejmuje zaś te mieszkania i domy, które były już wcześniej zamieszkane. Nabywając mieszkanie na rynku wtórnym niestety nie zyskasz prawa do ulg podatkowych, a przeważnie musisz dodatkowo sfinansować modernizację mieszkania. Zaletą mieszkania zakupionego na rynku wtórnym jest jednak to, że zazwyczaj od razu stajesz się jego właścicielem

2. Kto to jest Deweloper?

Deweloper zajmuje się pozyskiwaniem środków na realizacje budowy oraz kieruje jej realizacją. Działania deweloperskie obejmują następujące fazy: określenie wartości nieruchomości, zakup nieruchomości, uzyskanie stosownych zezwoleń, analizy i planowanie, pozyskanie źródeł finansowania, realizacja budowy, zakończenie inwestycji. Należy podkreślić, ze deweloper nie angażuje środków własnych, lecz pozyskuje je z rynku. Fundusze na realizację inwestycji deweloper pozyskuje z kredytu bankowego lub z powierzonego mu przez klientów kapitału. Po ukończeniu prac deweloper sam zarządza nieruchomością (ewentualnie powierza zarządzanie wyspecjalizowanej firmie) albo ją sprzedaje. Główne ryzyko, jakie ponosi deweloper, wiąże się z niezrealizowaniem zakładanego zysku (na przykład jeśli klienci zapłacą niższą cenę, niż zakładał w planach). Nabywając mieszkanie, wybudowane przez dewelopera, stajesz się jego pełnoprawnym właścicielem.
Deweloper jest przedsiębiorcą zajmującym się kompleksową realizacją inwestycji budowlanych.

3. Jakie są dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania lub domu?

Koszt nabycia domu czy mieszkania wiąże się nie tylko z ceną nieruchomości, ale również zobowiązani jesteście Państwo ponieść dodatkowe opłaty. Na dodatkowe koszty składają się:

• Podatek od czynności cywilno-prawnej
• Opłaty sądowe - założenie księgi wieczystej dla nieruchomości i wpis hipoteki
• Opłaty notarialne - spisanie aktu notarialnego, umowy przedwstępnej sprzedaży lub umowy przeniesienia własności nieruchomości
• Prowizja pośrednika - przy zakupie nieruchomości za pośrednictwem Agencji Nieruchomości
• Ubezpieczenie nieruchomości - ubezpieczenie majątkowe
• Koszt wyceny nieruchomości w niektórych przypadkach stosowana przez Bank. Opłata ta dodawana jest do kwoty kredytu.

3 A. Ile wynosi koszt sporządzenia aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości?

Wysokość maksymalnej opłaty notarialnej zależy od wartości nieruchomości i wynosi:

1. do 3.000 zł - 100 zł;
2. powyżej 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
3. powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
4. powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
5. powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
6. powyżej 1.000.000 zł - 5.710 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 1.000.000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej"Monitor Polski" przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku

Przy sprzedaży mieszkań spółdzielczych opłata notarialna jest o połowę niższa.

3 B. Ile wynosi opłata za czynności cywilno-prawne?

Opłata za czynności cywilno-prawne zależy od wartości nieruchomości podanej w umowie i wynosi - 2%. Pobierana jest w przypadku mieszkania, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, domu zakupionego na rynku wtórnym.
Po 1 maja 2004 roku nie uiszczają tego podatku osoby nabywające nowe mieszkania. Wynika to z faktu, że grunt jest objęty podatkiem VAT, a zgodnie z polskim prawem, jeżeli "przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług", to strony są zwolnione z opłacania podatku od czynności cywilnoprawnych.

3 C. Ile wynoszą opłaty sądowe?

• Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości jest stała i wynosi 40 zł.
• Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej właściciela nieruchomości lub osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej wynosi 1/5 wpisu stosunkowego obliczonego poniżej:

Podstawą określenia kosztów sądowych jest określenie wpisu sądowego stosunkowego, który oblicza się od wartości przedmiotu sprawy. I tak, cały wpis stosunkowy wynosi:

1. do 10.000 zł - 8%, nie mniej jednak niż 30 zł,
2. od 10.001 zł do 50.000 zł: od pierwszych 10.000 zł - 800 zł, a od nadwyżki ponad 10.000 zł - 7%,
3. od 50.001 zł do 100.000 zł: od pierwszych 50.000 zł - 3.600 zł, a od nadwyżki ponad 50.000 - 6%,
4. powyżej 100.000 zł: od pierwszego 100.000 zł - 6.600 zł, a od nadwyżki ponad 100.000 zł - 5%, nie więcej jednak niż 100.000 zł.
   * Opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej wynosi 1/10 wpisu stosunkowego (patrz wyżej).
   Z opłaty sądowej zwolnione są wnioski o wpis hipoteki, które zabezpieczają kredyty budowlano-hipoteczne udzielane na budownictwo mieszkaniowe.