Czy warto mieć wkład własny na zakup mieszkania
fot: PAP/ EPA
Wiele banków oferuje kredyt na sto procent wartości mieszkania, jednak warto się zastanowić, czy skorzystać z takiej oferty, jeśli mamy gotówkę na wkład własny.
Decyzja nie jest łatwa. Jeśli wniesiemy wkład własny wynoszący 20 procent wartości nieruchomości, to płacić będziemy niższe raty, ale pozbędziemy sie gotówki. Jeśli zdecydujemy się na stuprocentowe kredytowanie, brak odpowiedniego wkładu własnego pociągnie za sobą wzrost kosztów kredytu, np. wyższe oprocentowanie i ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Wysokość oprocentowania banki bowiem uzależniają od wysokości wniesionego wkładu własnego. Obowiązuje zasada, czym mniejszy jest wkład własny, tym większe będzie oprocentowanie kredytu.
- W sytuacji gdy nie jesteśmy w stanie terminowo obsługiwać kredytu, bank zmuszony będzie do odzyskania pożyczonych nam środków w drodze licytacji komorniczej - wyjasnia Grzegorz Jusiński z Credit House Polska - Doradcy Kredytowi. - Jeśli zaangażowaliśmy środki własne w kredyt, musimy pamiętać, że im większy był nasz wkład własny w dniu zaciągania kredytu, tym mniejsze istnieje ryzyko, że w drodze licytacji może nie udać się osiągnąć na tyle wysokiej ceny, aby w całości pokryła ona nasze zobowiązania.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Oprocentowanie jest więc mocno skorelowane z ryzykiem jakie dostrzega bank w niskim wkładzie własnym klienta. Nie oznacza to jednak, że banki niechętnie udzielają kredytów do stu procent wartości zabezpieczenia. Ryzyko niskiego wkładu własnego kredytobiorcy jest coraz częściej akceptowane przez banki w związku z wprowadzeniem dodatkowych ubezpieczeń chroniących bank i klienta.
- Tradycyjnym już zabezpieczeniem stosowanym przez banki jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, stosowane jest jako dodatkowe zabezpieczenie - mówi Grzegorz Jusiński z Credit House Polska. - Zwykle wymagany wkład własny wynosi 20 procent, ale nie jest to reguła.
ZOBACZ TAKŻE:
Zatem, jeżeli nasz kredyt nie stanowi więcej niż 80 procent wartości nabywanej nieruchomości (czyli zebraliśmy na tę inwestycję 20 procent środków własnych), to unikniemy kosztu związanego z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.
W przypadku braku wkładu własnego, koszt ubezpieczenia wynosi zazwyczaj 3,5 procent od kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy wymaganym wkładem własnym a posiadanym wkładem własnym.
- Podana składka płatna jest za okres trzy lub pięcioletni - mówi Grzegorz Jusiński. - Po tym czasie bank sprawdza, czy wartość kredytu do spłaty jest wyższa, czy niższa niż 80 procent wartości nieruchomości. Jeśli kwota kredytu jest nadal wyższa, bank przedłuża ubezpieczenie brakującego wkładu własnego na kolejny okres trzy lub pięcioletni, licząc składkę jako 3,5 procent od pozostającej powyżej 80 procent wartości zabezpieczenia kwoty kredytu.
W zależności od banku składka ubezpieczenia jest płatna gotówką lub może być doliczona do kwoty kredytu. W ramach coraz większej konkurencji część banków rezygnuje z wymogu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego - warto więc poszukać.
Środki własne dla banku czy dla siebie?
Poniższa tabela pokazuje dodatkowe koszty kredytu na 100 procent oraz korzyści płynące z pozostawienia sobie 20 procent wkładu własnego.
| Plusy i minusy braku wkładu własnego | ||
| Cena nieruchomości | 300 000 PLN | |
| Waluta kredytu | CHF | |
| Okres kredytowania | 30 lat | |
| Wysokość kredytu | 302 100 PLN | 240 000 PLN |
| Wskaźnik LTV | 100% | 80% |
| Wkład własny | 0% | 20% |
| Oprocentowanie | 4,26% | 4,06% |
| Ubezp. brakującego wkładu własnego | 3,5%x60000 = 2100 |
brak |
| Rata miesieczna | 1604,08 PLN | 1244,22 PLN |
| Raty w skali roku | 19248,96 PLN | 14930,64 PLN |
| Środki wolne | 60000 PLN | brak |
| Zysk roczny od wolnych środków (7%) | 4200 PLN | brak |
| Dodatkowe koszty kredytu 100% w skali roku | 4318,32 PLN | Nie dotyczy |
| Dodatkowe korzyści kredytu 100% w skali roku | 4200 PLN | Nie dotyczy |
Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest ponoszony raz na 3 lub 5 lat i z reguły jest on doliczony do kwoty kredytu, więc wysokość rat uwzględnia zwiększoną kwotę kredytu o doliczoną składkę ubezpieczenia.
Z wyliczeń wynika, iż zaciągnięcie kredytu na sto procent wartości nieruchomości powoduje powstanie większego kosztu (o 4318,32 zł) w skali roku.
Jest jednak korzyść z takiego rozwiązania - posiadamy 60 tys. zł gotówki, którą możemy zainwestować lub wpłacić na lokatę. Założyliśmy, iż środki te trafiają na lokatę z oprocentowaniem w skali roku na poziomie 7 procent i przyjęliśmy roczną kapitalizację odsetek.
Taka lokata w skali roku daje nam dochód w wysokości 4200 zł, niestety musimy go pomniejszyć przy wypłacie o podatek belki w wysokości 19 procent. Do dyspozycji zostaje nam 3400 zł.
Co z oszczędnościami przy kredycie?
Takie rozwiązanie powoduje, iż realny dodatkowy koszt kredytu na sto procent to około tysiąc złotych w skali roku. Miesięcznie daje nam to kwotę około 80 złotych.
Czy dla takiej oszczędności warto pozbywać się 60 tys. zł gotówki?
| Komentarz Money.pl |
|
Jeśli kupowane mieszkanie wymaga remontu, planujesz w nieodległej przyszłości kupić samochód, czy spodziewasz się innych wydatków, na pewno nie opłaci się przeznaczać gotówki na wkład własny. Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz dostępny na rynku, a zatem lepiej teraz wziąć go w wyższej kwocie, niż za chwilę brać zwykły kredyt konsumpcyjny, który oprocentowany jest często na poziomie 15 procent. Jednak jeśli nie planujesz większych wydatków, najważniejsza jest dla ciebie wysokość miesięcznej raty, wtedy warto oszczędności wrzucić w zakup mieszkania. |
Bartosz Chochołowski,  |
teraz to sie szortuje mieszkania. co wy nie wiecie madrale. ja
sprzedalem swoich 10 mieszkan jusz....
znaczy z 5 se kupie za ten swoj jeden
Jak nie wiesz co sie oplaca to policz sobie skrajny przypadek:
majac 100% wkladu na mieszkanie wplac go na lokate i wez kredyt
na 100% wartosci nieruchomosci. Zobacz co sie sie oplaca :)
Wszyscy to oszusci.Klamia w reklamach a rzeczywistosc jest inna.
Moj Przyklad
Stala praca od kilku lat LECZ niestety za granica zarobki ok
11000 netto 3 osoby w gospodarstwie domowym. Deweloper JW CON.
wartosc mieszkania z umowy przedwstepnej 215000( 2005r). Proby w
4 bankach BGZ wycofuje sie jako pierwszy - powod brak jednego
papierka od dewelopera. Kolejny Deuche Bank sytuacja podobna.
Na placu pozostaja 2 banki Millennium i GE. Zaczyna sie
odbijanie pileczki 8 wyglada na to ze nie chca udzielic kredytu.
Moja historia kredytowa czysta jak lza.Mieszkanie w systemie
10/90 co oznacz wplate zaliczki 10%. ¤ miesiace korespondencji i
nareszcie jest decyzja pozytywna na 1005 wartosci w tym zwrot
wkladu wlasnego( JA CHCIALEM 80%) DECYZJA POZYTYWNA PO
UZUPELNIENIU DOKUMENTOW. Po czym nastepuje lista 2 stron A4.
Facet z firmy doradczej mowi, ze pierwszy raz sie z czyms takim
spotyka. Wydaje na tlumacz 2000 zl i czekam spokojny. Na tydzien
przed koniecznoscia zakupu dostaje kolejna odp "pozytywna" po
uzupelnieniu dokumentow bo tamte sie przedawnily. Tak bylo w
Millenium. W GE sytuacja podobna. Wiec sie poddaje i kupuje za
gotowke. Wole nie myslec co by sie dzialo , gdybym byl pusty-
Chyba plac Zbawiciela.
To jednak nie koniec .Postanowilem sobie to zrefinansowac. Pomny
przeszkod u poprzednikow udaje sie do kolejnego tym razem
wiodacego banku. mam Fakture zakupu wiec mysle, ze nie bedzie
problemow Mieszkanie jest obecnie warte ok.340000zl a ja chce
przeciez tylko 120000. I ty kolejna niespodzianka Bank nie
wyceni nieruchomosci tylko traktuje to jak kredyt hipoteczny.
Wiec wycenia z faktury. Ale jestem szczesciazem, bo mieszcze sie
w 60% wiec bez ubezpieczenia wkladu wlasnego.A ty kolejna
niespodzianka MA PAN ZBYT WYSOKIE LIMITY NA KARTACH WIEC MOZE
PAN NIE DOSTAC. Limity ok 40000 tys.ZLOTE karty tylko po co
NZawsze splacane przed czasem. Zadaje typowi pytanie, czy czasem
nieruchomosc za 30% wartosci WARSZAWA- nie jest dobrym
zabezpieczeniem? wlozylem wykonczenie 70000 tys. A facet ze to
ich nie dotyczy bo on ma kalkulatory krdytowe z ktorych wynika
ze przy takich zarobka ch i kartach nie mam zdolnosci
kredytowej.
Historia jest autentyczna. Dusponuje wszystkimi meilami i
dokumentami.
Moze ktos z nadzoru tych bankow to przeczyta i sie zainteresuje.
booldok@op.pl
Bede to umieszczal wszedzie. pozdrawiam forumowiczow
nigdy kredytu nie dostane w tym p....kraju!! :(((
widzę, że Pan analityk liczy na likwidację podatku Belki... i
nie odjął 19% od rzekomych zysków na lokacie.... Poza tym, czy
rzeczywiście jest to 7%?...
Taka lokata w skali roku daje nam dochód w wysokości 4200 zł,
niestety musimy go pomniejszyć przy wypłacie o podatek belki
w wysokości 19 procent. Do dyspozycji zostaje nam 3400 zł.
Niestety nie ma słowa o inflacji ,ktora nam nico uszczupli te
7% z lokaty
uwzględniająca oczekiwaną inflację. Ale w takim razie
stopa nominalna wynosiłaby ponad 10%, a takich lokat
jeszcze nie widziałem :). Trudno powiedzieć bez
dodatkowej informacji.
Mam nieco inny dylemat, mogę wziąć kredyt hipoteczny na 5 lat (
posiadam dużą zdolność kredytową). Doradcy namawiają mnie ,żeby
brać na 30 a oszczędności wynikające z mniejszych rat
inwestować bo to będzie korzystniejsze. Argument to to ,że
kredyt jest na 4,3 % , a nawet obecne4 lokaty dają więcej nie
mówiąc o bardziej ryzykownych inwestycjach
Jak ktoś ma, to napewno min.20% warto zainwestować - obniża
znacząco koszty kredytu.
Jak nie ma, nie ma problemu - inaczej ma jeszcze większy ;-]
problem.
Pytanie czy sfinansować 100% z kieszeni, czy lepiej podeprzeć
się lekkim kredytem, a resztę kasy zainwestować? No, no właśnie
- problem w co? Jak brać kredyt to: CHF,PLN, a może USD?
Ale każdy ma swoją receptę -- jakie są Wasze?
jena się nieco bałem jako zbyt oddalone od Europy :) W chwili
obecnej "wirtualnie" mam do spłacenia mniej niż wziąłem,
spread już się również zwrócił przez obniżkę kursu, tylko
zadbałem aby była możliwa darmowa wcześniejsza spłata i
dowolne przewalutowanie. Jedyny dylemat jaki mam to czy
szarpać się (może nie całkiem bo mam pewne oszczędności) i w
ciągu 3 lat spłacić te 20% żeby nie mieć naliczanego
ubezpieczenia braku wkładu własnego czy spokojnie lecieć z
kredytem wg harmonogramu... Ale na to odpowiedź pewnie znajdę
przyglądając się sytuacji w walutach, kredytach i cenach
nieruchomości...
Czy warto mieć wkład własny? To pytanie z cyklu: czy lepiej być
pięknym i bogatym, czy może lepiej biednym i brzydkim? Pytanie
pozostawiam bez odpowiedzi... Szczęście, że banki obniżają
wymagania i z chęcią udzielają kredytów. Nawet w piętnaście
minut jak BZWBK
Ciekaw czy autor słyszał o czymś takim jak procent składany, bo
porównywanie 30 letniego kredytu z roczną inwestycją to jakaś
bzdura. Jestem doradcą finansowym i przytoczę tu kilka prostych
obliczeń.
I WARIANT
- instrument o stopie zwrotu 7% (np lokata)
- horyzont czasowy 30 lat
WYNIK: 60 TPLN x 1,07^30 = 456 735,30 PLN
WYNIK NETTO: 406 494,42 PLN
II WARIANT
- instrument o stopie zwrotu 15% bez podatku (struktura)
- horyzont czasowy 30 lat
WYNIK NETTO: 60 TPLN x 1,15^30 = 3 972 706,32 PLN
"Dodatkowe koszty" kredytu na 100% = 2100 + 30*12*359,86 PLN =
131 649,60 PLN
Reasumując inwestując 60 TPLN na 30 lat możemy być do przodu o
co najmniej 274 844,82 PLN (w przypadku zysku 7% rocznie) a
jeżeli skorzystamy z usług doradcy finansowego to bez trudu
powinniśmy osiągnąć stopę zwrotu na poziomie 15% rocznie i to
bez podatku, co po 30 latach da nam bagatela niecałe 4 mln PLN.
Celowo nie wymienię nazwy banku w którym pracuję aby nikt nie
posądzał mnie o kryptoreklamę, gdy by jednak był ktoś
zainteresowany to niech pisze na maila: finanse.opole@gmail.com
Czy ktoś tu w ogóle myśli w perspektywie czasu?????
Jak można liczyć oprocentowanie lokaty na 7% na 20-30lat?? i
tylko jeden mądry wspomniał o inflacji i podatku belki.
Ludzie nie dajcie sie nabierać na piękne cyferki przy takiej
inflacji macie realne oprocentowanie rzędu 3-4% i to w tej
chwili... a kto będzie taki mądry i mi powie jaka będzie
inflacja za 5 lat? Jakie wtedy będzie oprocentowanie?
Myślicie, że jak inflacja spadnie to oprocentownie zostanie
na poziomie "7%"? Skąd te pieniądze wezmą - dodrukują? ehhhh
nic tylko czekać aż tacy specjaliści zaczną sprzedawać
mieszkania bo ich kredyty zaczną dusić.
nie wymienię nazwy banku w którym pracuję aby nikt nie
posądzał mnie o kryptoreklamę, gdy by jednak był ktoś
zainteresowany
O nas
money Professional Financial Solutions
to firma zajmująca się tym i tamtym, potrafi to i tamto a
nawet więcej niż tamci tylko że tamci nie potrafią
tamtego co my potrafimy, więc zapraszam do nas bo i tak
lepiej nie trafisz Laughing
Kontakt PDF Drukuj Email
PROFESSIONAL FINANCIAL SOLUTIONS
Andrzej Rut
Tel: + 48 77 423 26 91
GSM: +48 606 703 997
e-mail: finanse.opole@gmail.com
źródło: http://finanse.opole.pl
hehe :)
pięknie.. ale pozostając choćby przy Twoim 1. wariancie... i
pomijając podatek.... mogłeś chociaż uwzględnić inflację,
która obecnie wynosi ok. 4% (4% kwiecień/r; 4,3% maj/r) do
analogicznego miesiąca (oparłem wyliczenia na kwietniu) w
zeszłym roku, a to daje nam nie 456.735,30 PLN, a 140.820,02
PLN.. a więc już nie tak kolorowo... nawet jeśli założymy, że
inflacja będzie przez cały ten okres oscylować w granicach
3%, to ta kwota będzie wyższa o raptem ok. 48 tys. PLN...
nawet jeśli słowa prezesa NBP dotyczące poziomu inflacji
2,5%, który ma się niby ustabilizować na przełomie
2009/2010.. to przy tym założeniu (2,5% inflacja oraz 7%
zysku) będziemy mieć ok 218 tys. PLN brutto... a więc nasz
rzeczywisty zysk (przed odliczeniem podatku) to ok 4,4% a nie
7% ...nadal nie jest to 456.735,30 PLN, ale wystarczy, by
stopa zwrotu była na poziomie 10%, co po uwzględnieniu 2,5%
inflacji da nam te ~457 tys PLN brutto.
Jesteś doradcą? Ciekawe czy takie rzeczy też mówisz klientom,
bo jak będą mieć 7% zyski, to się mocno rozczarują jak
spojrzą na Twoje "kolorowe" wyliczenia.
Ja też zajmuję się doradztwem finansowym, ale Twojej metody
przedstawiania spraw nie podzielam.. to klient inwestuje
pieniądze i to on powinien dostać informację z czym co się je
jak na tacy.. uważam, że warto pokazać bardziej szczegółowe
wyliczenia, bo dzięki nim widać, że wystarczy, by stopa
procentowa utrzymywała się na poziomie 10% rocznie, a nie 7%,
co da nam sporą różnicę. Pytanie tylko gdzie Ty znajdziesz
'struktury' na 30 lat? Kto by inwestował na taki okres mając
jedynie gwarancję zwrotu kapitału.. ja bym się nigdy na to
nie zdecydował, bo szkoda takiego bezowocnego leżakowania..
pieniądze to nie wino, za samo leżenie nie przybędzie im
wartości.
Jeśli w ten sposób rozmawia Twoja firma z klientami, to radzę
wszystkim omijać ją szerokim łukiem.
Pozdrawiam
Reasumując inwestując 60 TPLN na 30 lat możemy być do przodu
o
co najmniej 274 844,82 PLN (w przypadku zysku 7% rocznie)
Andrut78: Jeśli podpiszesz ze mną umowę GWARANTUJĄCĄ mi
nie mniej niż 7% rocznie przez kolejne 30 lat, to idę na to.
Ale byłbyś głupkiem podpisując takie zobowiązanie. Więc nie
czaruj.
to jeszcze nie zagwarantuje stopy inflacji i innych. Ci
"doradcy" to zwykli naganiacze. Precz z nimi.
Odnośnie artykułu: jak macie kase na 100% to ją wyłóżcie.
Nie zadłużajcie się. Stara prawda mówi, że każda złotówka
niepożyczona to złotówka zarobiona podwójnie.
Przemyślcie to sobie.
podręcznika szkoleniowego :)
Jednak wracając do wyliczeń to oczywiście się zgadzam, miałem
nadzieję, że właśnie tego typu dywagacje jak Twoje będą tutaj
zawarte. Korzystając z "terminologii" wspomnianego Expandera
nikt nie napisał o "poduszce finansowej", którą byłyby owe
zainwestowane pieniądze. Mam nadzieję, że autor artykułu
ostatnie pytanie zadaje jako czysto retoryczne...
jeżeli przytaczasz im takie analizy jak powyżej.
W Twoim przypadku "doradca finansowy" zamieniłbym raczej na
"sprzedawca produktów finansowych". Pozdrawiam i życzę wielu
naprawdę udanych inwestycji, zwłaszcza długoterminowych :)
przypadku 30 lat (dla zwyklej lokaty) nie jest realne.
Pozatym jak ktos kupi mieszkanie za 100% kredytu to i tak nie
nacieszy sie tymi 60 tys ktore mu zostna bo musi je umeblowac
i poniesc rozne inne wydatki z tym zwiazane. Szkoda ze autor
artykulu tego nie zauwazyl (kolejny geniusz). No a jak juz
kupi na 100% i umebluje to moze bedzie sie mogl cieszyc ze mu
zostalo kilka tys jak zrobi to oszczednie. Moze teraz
sprawdzimy te wyliczenia uwzgledniajac te rozne posrednie
koszty. I co teraz maja to powiedzenia wybitni analitycy ??
Pozdrawiam
jak kupi nawet za 80% a reszte dołoży ze swoich, to nie
będzie miał na nic do tego mieszkania :-) jeżeli
wspominasz również o inflacji, to rozumując po Twojemu...
mieszkania też powinny rosnąć... więc nie stracimy na nim
:-)
podsumowując... ja wole mieć 60tyś... niż zbierać po 80zł
miesięcznie... i nie wiem kiedy uzbieram większą kwotę...
a i czy w ogole bede odkładał te 80zł miesięcznie :-)
kosztow kredytu???
Z moich pobieznych obliczen jest to:
--> dla stopy 0,07 bedzie to okolo 455 004,50 zł (jest to
renta zwykla)
I wtedy wybor juz nie wydaje sie taki oczywisty!
pieniądze na lokacie to chyba srednie rozwiązanie... przy takim
choryzoncie 30 lat/ odsylam do wynikow FI zrownowaznonych i
akcyjnych/ 20 tys na inwestycje na lat 15 pozwoli nam za 20%
wyższą rate miesieczną kredytu, splacic go po 10 15 latach/
zalecam skorzystac przed braniem kredytu polecić sie kogoś kto
siedzi w finansach nie koniecznie w banku (jakiegos doradcy)//
"gdybym mial dzieci uczyc o pieniądzach, nauczaylbym ich
zarzadzać mądrze, a nie bezpiecznie"
ojciec" - brawo:))
jak najbardziej zgadzam się z tym
pozdrawiam serdecznie:))
Nikt już tym oszustom z TFI nie wierzy, więc się Pan nie
wysilaj.
martw się jak dożyć pierwszego za pseudo
emeryturę...Każdy kto choć trochę zna się na pieniądzach
wie że tylko odkładając i mądrze inwestując kapitał
jesteś w stanie zapewnić sobie godziwe życie...
pozdro
zysk z lokaty powinien byc pokazany po oprocentowaniu, bo tak
porównuje się dwie liczby nieporównywalne ..
podatku belki"
kącie ale nie powinien brać kredytu na dzień dzisiejszy
i wkładac w fundusze skandi takich doradcow należy
eliminować z rynku
a jeżeli są tacy mądrzy to niech zagwarantują na piśmie
zysk np minimum 7%
firmy skandia jest małe i nie budzące zaufania,, to
pokaż madralo inną firmę która może byc porównywalna
ze skadnią,,,oraz pokaż mi inwestycje która ci
gwarantuje roczny zysk,,,,kłania sie edukacja
finansowa ????
Chołduje literaturze Pana R.Kiyosaki --polecam
ps. pochwal się czym ty się zajmujesz? i skąd masz tak
rozległaa wiedzę na tematy finansowe///
własnego,Mialem pare groszy jednak wolałem je
przeznaczyc na wyposazenie mieszkania a rata wzrosla
minimalnie przez to wiec dla mnie tonie bylo
uciazliwe.
najmniej 234,21%! To pewne- naukowe prognozy.
kieszeń nie trzeba być mądralą żeby umieć
liczyc zyski
ale i tak ci życzę powodzenia w życiu..
hejka
zagwarantować 18% zysku w ciągu roku ....