Wymagany przez banki wkład własny w wysokości 30 proc. wartości nieruchomości może fatalnie odbić się na całym rynku mieszkaniowym w Polsce.
Media obiegła informacja, że Komisja Nadzoru Finansowego przygotowuje zmiany m.in. dotyczące wysokości wkładu własnego. Ma to być 25-30 proc. zakupionej wartości nieruchomości. Money.pl sprawdził jakie skutki może przynieść wdrożenie przez banki takiego limitu.
KNF zaleca, ale...
Komisja nie potwierdza wprost informacji, że KNF chce wprowadzić tak drastyczne ograniczenia. Zamierza jednak wysłać specjalne listy do banków z treścią dotyczącą sposobu udzielania kredytów hipotecznych.
_ - W liście, który ma trafić w tym tygodniu do banków, KNF zwraca uwagę na problem rozluźnienia kryteriów przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Nie jest to jednak rekomendacja. Nie pojawiają się też tam zalecenia dotyczące limitów wkładu własnego przy udzielaniu kredytów _ - powiedziała Money.pl, Marta Chmielewska-Racławska z biura prasowego KNF.
KNF może jednak w każdej chwili rozesłać odpowiednie zalecenie, które będzie już oznaczało _ twardą regulację _, z którą banki będą musiały się liczyć. Największe obawy dotyczą właśnie wprowadzenia przez Komisję wymogu dotyczącego posiadania odpowiedniego wkładu własnego.
Dziura w dziurze
Na rynku brakuje około 2 milionów mieszkań, a co najmniej drugie tyle potrzebuje natychmiastowego remontu. Wprowadzenie wymogów dotyczących wysokości wkładu własnego na poziomie 30 proc. w pierwszej kolejności spowoduje, że ogromna rzesza młodych osób i małżeństw zrezygnuje z zakupu własnego mieszkania. Efekt? Drastycznie wzrosną ceny najmu, ale niekoniecznie spadną szybko ceny nowych mieszkań.
Cena nowego mieszkania kilkudziesięciometrowego w Warszawie wynosi w zależności od lokalizacji 500-600 tys. zł. To oznacza, że wkład własny w wysokości 30 proc. będzie wynosił 150-180 tys. zł. Jest to potężna bariera, tym bardziej, że kolejnych kilkadziesiąt tysięcy złotych potrzebnych jest na wykończenie i skromne zagospodarowanie wymarzonego mieszkania.
Większym popytem mogą ewentualnie zacząć się cieszyć małe i tanie mieszkania, a więc nie zawsze budowane solidnie. W ten sposób powstało w Polsce tysiące osiedli z wielkiej płyty, co do których nie ma pewności jak jeszcze długo postoją. Zamiast więc iść do przodu w zakresie budownictwa mieszkaniowego cofniemy się do lat siedemdziesiątych ubiegłego wieku.
Ceny mieszkań szybko nie spadną
Część deweloperów już rozpoczęło obniżki cen, ale głównie dużych mieszkań. Tam zapewne redukcja cen może być nawet większa niż 10-15 procent. To niewiele jeszcze, gdyż w ciągu ostatnich dwóch lat wartość nowych mieszkań w najbardziej pożądanych lokalizacjach wzrosła bowiem o 100 proc. i więcej.
Najwięksi deweloperzy, których kondycja finansowa jest dobra, mogą także wstrzymać się z nowymi inwestycjami, jeżeli na rynku nie pojawi się odpowiedni popyt. Dom Development zdecydował się na przykład o przesunięciu w czasie kilku sporych projektów. To z kolei spowoduje, że ceny mieszkań w niektórych miastach zaczną ponownie rosnąć ponieważ zacznie ich z czasem brakować.
Należy jeszcze zauważyć, że wielu deweloperów kupowało grunty po bardzo wysokich cenach. Jeżeli do tego dodamy hossę na materiały budowlane i rosnące pensje pracowników, które miały na celu zatrzymanie ich w kraju - to trudno oczekiwać, aby właściciele firm deweloperskich tak łatwo pozbywali się mieszkań nie uzyskując na nim odpowiednich zysków.
Największy dramat może jednak dosięgnąć małe i średnie firmy deweloperskie. Im dłużej bowiem potrwa stagnacja tym gorzej dla nich samych i setek współpracujących z nimi małych firm. Efekt? Kilka tysięcy osób związanych z branżą budowlaną może stracić pracę. Czy stać nas na nowe zasiłki dla bezrobotnych?
Banki już robią swoje
Czy warto podnosić poprzeczkę dla milionów klientów jeśli problem ten nie dotyczy wszystkich banków i większości kredytodawców? Z badania przeprowadzonego przez nadzór finansowy wynika, że 10 spośród 37 największych banków stosuje zbyt łagodne kryteria oceny zdolności do spłaty zadłużenia. Okazuje się jednocześnie, że większość kredytobiorców spłaca kredyty hipoteczne w terminie.
Poza tym, coraz większa liczba banków już sama wprowadza zmiany przy udzielaniu kredytów. Zdaniem Krzysztofa Pietraszkiewicza, prezesa Związku Banków Polskich w tym roku ze względu na rosnące ostatnio marże oraz zmiany w polityce kredytowej banków należy oczekiwać niższą sprzedaż kredytów hipotecznych. Wcześniej ZBP prognozował, że w 2008 roku wartość ich wyniesie 68 mld zł.
| Regulacja dla samej regulacji? |
| --- |
| **Marek Knitter
Money.pl** Ceny mieszkań w ostatnich miesiącach praktycznie się zatrzymały, a nawet nastąpił delikatny ich spadek. Rynek sam się dostosowuje do zmiennych warunków gospodarczych. Banki dla których kredyty hipoteczne są doskonałym biznesem, przyciągającym jednocześnie rzesze nowych odbiorców również innych usług (np. kart kredytowych, funduszy itd.) raczej nie będą chciały całkowicie zatrzasnąć drzwi przed klientami. Naszym zdaniem zbyt drastyczne ograniczenie narzucone przez nadzór finansowy może wywołać efekt domina. Stracą na tym wszyscy. Jeśli załamie się budownictwo, które jest jest jednym z najważniejszych kół zamachowych całej gospodarki, to pociągnie za sobą bankructwo tysięcy małych firm. Z budżetu a więc z naszych podatków będziemy musieli pokryć zasiłki dla tych osób które straciły z tego powodu pracę. Nie
polepszy, to także życia młodym ludziom, których stać jest na opłacanie miesięcznych rat za kredyt mieszkaniowy, ale nie będą miały akurat 150 tys. w gotówce na wkład własny. Zamiast ograniczać, politycy, rząd i instytucje takie jak KNF powinny się zastanowić jak spowodować, aby kredyty hipoteczne były jeszcze bardziej dostępne i bezpieczne dla wszystkich stron, w kraju w którym jest tak ogromny deficyt na rynku mieszkaniowym. |