Mieszkanie dla Młodych. Wszystko, co musisz wiedzieć

Ponad 53 tysiące złotych będzie mogła dostać sześcioosobowa rodzina w Warszawie, która w ramach programu MdM będzie mogła kupić maksymalnie 85-metrowe mieszkanie. To maksymalna dopłata, na którą można liczyć w ramach nowego rządowego programu. Znacznie mniej, bo tylko 37 tysięcy dostanie tak samo liczna rodzina z Rzeszowa. Single i małżeństwa bez dzieci dostaną znacznie mniej. W parametrach programu Mieszkanie dla Młodychkompletnie brakuje logiki - narzekają deweloperzy. Sprawdź, jakie warunki musisz spełnić i na co dokładnie możesz liczyć, ubiegając się o kredyt z dopłatą.

Ustawa wprowadzająca program Mieszkanie dla młodych weszła w życie 23 listopada 2013 roku, a zapisanym w niej dniem startu programu jest 1 stycznia 2014.

O kredyty z dopłatą można się ubiegać przez pięć lat - od 2014 do 2018 roku. W ramach tego programu na rynek mieszkaniowy w tym roku trafi 600 milionów złotych, w postaci dopłat do wkładu własnego przy kredytach zaciąganych przy zakupie mieszkań na rynku pierwotnym. W kolejnych latach roczny limit będzie nieco wyższy: w 2015 r. będzie to 715 mln zł, w 2016 r. 730 mln zł, w 2017 r. 746 mln zł, a w 2018 r. 762 mln zł.

źródło: Ministerstwo Finansów

Biorąc pod uwagę wysokość dopłat w skali roku, dopłatą może zostać objętych około 16-18 tys. kredytów, co może oznaczać wsparcie dla ok. 20-23 proc. łącznej liczby transakcji na rynku deweloperskim w 2014 roku, o wartości rzędu 16-18 proc. łącznej rocznej wartości transakcji.

Trzeba się więc liczyć z tym, że środki przeznaczone na dopłaty w którymś momencie roku mogą się skończyć. Wyścig po kredyt z dopłatą już się zaczął. Jakie warunki trzeba spełniać, by taką dopłatę otrzymać?

O dopłaty mogą ubiegać się osoby do 35 roku życia, które w dniu składania wniosku nie przekroczą górnej granicy wieku. Zarówno samotne, jak i małżeństwa, z dziećmi i bezdzietne. W przypadku małżeństwa pod uwagę brany jest wiek młodszego z małżonków.

NAJWAŻNIEJSZE WYMOGI, KTÓRE TRZEBA SPEŁNIĆ, BY MÓC SKORZYSTAĆ Z MDM: Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej

Co więcej, podobnie jak w przypadku programu Rodzina na Swoim, realizowanego w latach 2007-2012, mieszkanie to ma służyć wyłącznie ubiegającemu się o dopłaty i jego rodzinie. W związku z czym, przez pięć lat od jego zakupu nie można go wynajmować, ani sprzedać, pod groźbą utraty dopłaty.

Kredyt zaciągnięty w banku na sfinansowanie zakupu mieszkania musi być udzielony w polskiej walucie na co najmniej 15 lat i musi stanowić co najmniej 50 procent ceny zakupu mieszkania. Mieszkanie musi znajdować się na terytorium Polski.

Co ważne, dopłata nie będzie liczona od ceny kupowanego mieszkania, a od średniej dla danego miasta lub gminy, czyli tak zwanego _ wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych _.

Wysokość wskaźnika przeliczeniowego jest ustalana co kwartał przez urzędy wojewódzkie lub urzędy gmin i podawana jako wartość netto. Inne wskaźniki obowiązują na terytorium miast, a inne w gminach bezpośrednio sąsiadujących z miastem i w pozostałych gminach województwa.

Program wprowadza też limity cen mieszkań za metr kwadratowy, które nie mogą zostać przekroczone, by nieruchomość kwalifikowała się do dopłaty. I tak najdroższe mieszkanie za metr kwadratowy będzie można kupić w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Gdańsku i Wrocławiu, a najtańsze w Lublinie, Gorzowie, Zielonej Górze. Białe kółka zawierają limity cen obowiązującymi w danym regionie, poza jego stolicą. W żółtych zapisaliśmy limity cen w stolicach regionów.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/106/art293994.jpg ) ]Daniel Szydlik, Money.pl(#)

Możliwe dofinansowanie dla osób samotnych i małżeństw bez dzieci stanowi 10 procent kwoty określonej jako iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania oraz średniego wskaźnika przeliczeniowego (grafika powyżej).

W przypadku osób i małżeństw wychowujących co najmniej jedno dziecko - zarówno własnych jak i adoptowanych, będzie przysługiwała dopłata w wysokości 15 procent. Dodatkowo, jeśli w ciągu pięciu lat od zakupu mieszkania urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, beneficjenci otrzymają dodatkowe 5 procent, czyli łącznie pomoc państwa sięgnie 20 procent.

Dopłata będzie możliwa jednak nie więcej niż do 50 metrów kwadratowych powierzchni mieszkania, choć ustawodawca daje możliwość zakupu większych nieruchomości, z tymże pozostałe metry nie będą objęte dopłatą. I tak single i małżeństwa bez dzieci mogą kupić mieszkanie nie większe niż 75 mkw lub zbudować dom o powierzchni maks. 100 mkw, a rodzinom z co najmniej trójką dzieci będzie przysługiwał limit o 10 metrów większy - 85 m w przypadku mieszkania i 110 metrów w przypadku domu.

To oznacza, że maksymalną dopłatę będą mogły uzyskać mieszkańcy Warszawy, bo w stolicy wskaźnik przeliczeniowy jest najwyższy i wynosi 5331 złotych na metr kwadratowy. Do dopłat będą się kwalifikowały mieszkania nie droższe niż 5864,65 zł za metr netto.

Mieszkający w Warszawie singiel lub małżeństwo bez lub maksymalnie z dwójką dzieci, będą mogły dostać 26 658 złotych, a małżeństwo z co najmniej trójką dzieci - 39 986 zł. Jeśli natomiast w okresie nie dłuższym niż pięć lat od otrzymania dofinansowania ich rodzina powiększy się o czwartą pociechę, należne im dofinansowanie wzrośnie w sumie do 53 315 zł.

Na najmniejsze dofinansowanie mogą liczyć mieszkańcy Rzeszowa. Dofinansowanie dla singla lub małżeństwa maksymalnie z dwójką dzieci wyniesie zaledwie 18 660 zł. Pięcioosobowa rodzina może liczyć na wsparcie w wysokości 37 320 zł. To mniej w przypadku Rodziny na Swoim, w ramach której rodzina - nawet bezdzietna - mogła dostać 75,6 tys. zł.

Jednak problem jest taki, że wiele parametrów programu kompletnie pozbawionych jest logiki i nijak się ma do faktycznych kosztów budowy mieszkania w danym mieście lub realnych cen transakcyjnych. Limity są kompletnie nielogiczne i nie oddają realiów rynkowych w poszczególnych miastach.

Pomimo że mieszkania we Wrocławiu są znacznie droższe niż na przykład w Łodzi, bo za metr mieszkania z rynku pierwotnego w stolicy Dolnego Śląska trzeba zapłacić średnio 6169 zł, a w Łodzi 4489 zł, to w Łodzi dopłata będzie dotyczyła mieszkań kosztujących do 5031,40 zł za metr, a we Wrocławiu tylko 4774.

W Gdańsku za to limit ceny w programie MdM jest stosunkowo wysoki wobec średniej ceny transakcyjnej - z dopłatą kupimy mieszkanie za 5741 zł za metr kwadratowy, a średnia cena w tym mieście to 6021 zł za metr. Dziwnie wypada także porównanie dla Poznania i Wrocławia, gdzie średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym są do siebie bardzo zbliżone (wspomniane już 6169 zł dla Wrocławia i 6215 zł dla Poznania), a różnice w limitach cen do dopłat są bardzo duże - we Wrocławiu jest to 4774 zł, a w Poznaniu - 5605.

Z czego to wynika? Najprawdopodobniej ze źle skonstruowanego systemu wyliczania limitów. Podobny problem był zresztą przy okazji programu Rodzina na Swoim, który ze względu na źle wyliczone limity przez pierwsze dwa lata od uruchomienia był niemal martwy.

- _ Wskaźnik odtworzeniowy jest oparty o dane Głównego Urzędu Statystycznego _ - tłumaczy Dorota Jarodzka-Śródka, prezes Archicomu. - _ Problemem jest przyjęta metodologia. Raporty do GUS-u nie są składane przez wszystkich, tylko przez podmioty wylosowane. A poza tym do wyliczenia wskaźnika odtworzeniowego GUS bierze pod uwagę także ceny mieszkań budowanych w systemie TBS, przez gminy i spółdzielnie. Dlatego w przypadku wielu województw pojawiają się rozbieżności, które nie odpowiadają kosztom budowy mieszkania, ponoszonym przez deweloperów _ - tłumaczy.

Na podobnej zasadzie wyliczany jest limit ceny mieszkania za metr kwadratowy, który kwalifikuje się do dopłaty. To dlatego w wielu największych miastach, bardzo niewiele nieruchomości spełnia cenowe wymogi programu MdM.

Daniel Szydlik, Money.pl

Z opracowanego przez firmę REAS raportu _ Rynek mieszkaniowy w Polsce III kwartał 2013 r. _ wynika, że w Warszawie w limicie MdM na chwilę obecną mieści się około 10 proc. mieszkań z oferty deweloperów, co oznacza 1600-1700 mieszkań.

Jeszcze gorzej wygląda sytuacja w Krakowie, gdzie według REAS dostępność wynosi 6 proc., a przeciętna cena transakcyjna jest od limitu MdM wyższa o prawie jedną czwartą. Trochę łatwiej o dopłaty będzie we Wrocławiu, gdzie średnia cena przekracza limit MdM o ponad 16 proc. Ostatnie miasto, w którym limit jest niższy od obecnego poziomu cen, to Lublin, gdzie różnica wynosi 10 proc.

Najłatwiej o dopłaty będzie w Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach, Łodzi i Zielonej Górze. W tych miastach średnia cena metra kwadratowego jest o ponad 10 proc. niższa od limitu MdM. W Gdańsku i Łodzi warunki MdM spełnia ponad połowa dostępnych w ofercie deweloperów lokali. Ale wysoki odsetek mieszkań mieszczących się w limitach rodzi dla lokalnego rynku pierwotnego ryzyko wzrostu cen. Jeśli przeciętna cena jest niższa niż limit, to istnieje prawdopodobieństwo, że część deweloperów spróbuje podnieść ceny, by nadal mieścić się w limicie, ale jednocześnie więcej zarobić.

Znajdź najtańszy kredyt hipoteczny

Jakiej kwoty kredytu potrzebujesz? ZOBACZ OFERTY; )

A czy w przypadku miast, w których mała część mieszkań mieści się w limitach MdM, istnieje szansa, że deweloperzy spuszczą z cen? Dorota Jarodzka-Śródka nie uważa, by tak miało się stać. - _ Sprzedaż mieszkań z dopłatą to nie jest duża część rynku. Biorąc pod uwagę wysokość dopłat w skali roku dopłatą może zostać objętych około 16-18 tys. kredytów, co może oznaczać wsparcie dla około 20-23 procent łącznej liczby transakcji na rynku deweloperskim w 2014 roku. To niewiele. Dlatego deweloperzy, którzy nie mają tak tanich nieruchomości w ofercie nie będą starali się dostosować swojej oferty _- tłumaczy prezes Archicomu.

Na razie o kredyt z dopłatą można się ubiegać zaledwie w dwóch bankach, bo tylko one zdążyły podpisać umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, który będzie wypłacał dopłaty. Są to Pekao S.A. oraz PKO BP.

Docelowo udział w programie zadeklarowało obecnie 10 banków, większość z nich była już zaangażowana w program Rodzina na Swoim. Są to Alior Bank, Bank BGŻ, Bank BPS, Bank Millennium, Bank Pocztowy, BZ WBK, Credit Agricole, Eurobank, Getin Noble Bank, mBank. Dwa banki: BNP Paribas oraz ING Bank Śląski rozważają przystąpienie do programu.

Czytaj więcej w Money.pl

• Ceny mieszkań w 2014 roku - poznaj prognozy oraz odpowiedzi na 10 pytań o MdM
• Nieoczekiwana zmiana na rynku pracy. Co nas czeka?
• Nadchodzą zmiany w bankach. Czym nas zaskoczą?
• Od 1 stycznia duże zmiany. Zobacz, jak je odczujesz