Kredyt hipoteczny. Sprawdź, w którym banku dostaniesz

Średnia marża dla kredytów złotowych powiązanych z innych produktami bankowymi wzrosła od początku roku z 1,32 do 1,37 p.p. (kredyt na 270 tys. zł na 90 proc. wartości nieruchomości, spłacany 25 lat przez trzyosobową rodzinę bez dodatkowych zobowiązań, z dochodem 6 tys. zł netto). To drugi kwartał wzrostu oprocentowania kredytów mieszkaniowych w złotych i trzeci podwyżek w euro. Marża kredytów w unijnej walucie skoczyła już do 3,63 z 3,04 p.p., ale właściwie ta oferta szczególnie dla klientów z naszego przykładu jest niemal niedostępna. Instytucje, które nie porzuciły kredytowania w walutach pod koniec zeszłego roku, zrobiły to w minionym kwartale, a nowa statystyka jest zasługą... dwóch banków.

Wiosna bez promocji, ale i tak lepsza niż przed rokiemWiosna, która zazwyczaj przynosiła na rynku kredytów mieszkaniowych liczne promocje, tym razem mogła mocno rozczarować. Siedem banków przywitało tradycyjne już w tym czasie, ożywienie na rynku mieszkaniowym podwyżkami kosztów kredytu.

Na najwyższą podwyżkę marży zdecydowała się Nordea, z 0,95 do 1,3 punktu procentowego. Kosmetyczną podwyżkę wprowadził BGŻ.

30-letni (od stycznia 2012 r. 25-letni) kredyt na 270 tys. zł na 90% LtV dla trzy-osobowej rodziny z 6 tys. zł wpływów netto; *w 1 roku - 1%, w drugim 1,3%, a później 1,5%. Źródło: Open Finance.

Wyjątkiem okazał się Pekao, gdzie na wiosnę marża z 1,39 p.p. (bez programu inwestycyjnego) spadła do 1,2 p.p. Na symboliczną obniżkę zdecydował się PKO BP. Bank wrócił do pomysłu z marżą 0,99 p.p. w pierwszym roku kredytowania. Od drugiego roku marża wynosi, tak jak wcześniej, 1,35 punktu procentowego. W praktyce średnia marża dla 25-letniego okresu kredytowania wynosi w takiej sytuacji 1,33 punktu procentowego. Z kolei ING Bank Śląski od połowy maja obniżył prowizję o 1 p.p. (z 2,4 p.p. w naszym zestawieniu).

Nie ma jednak wątpliwości, banki zaczęły się bardziej cenić i jednocześnie stały się ostrożniejsze w udzielaniu kredytów mieszkaniowych. W efekcie lista banków gotowych pożyczyć na mieszkanie prezentowanej rodzinie, w ciągu roku skróciła się z 25 już do 21. Pekao Bank Hipoteczny i DnB Nord bardzo mocno ograniczyły sprzedaż. Z rankingu jeszcze w minionym roku wypadły BPH i Credit Agricole, po tym jak podwyższyli wymagania co do wkładu własnego klienta na co najmniej 20 proc. W przypadku kredytów w euro z pięciu ofert po kwartale zostały dwie.

Różnic na niekorzyść jest więcej. LtV, czyli relację kredytu do nieruchomości, obniżyły ostatnio również Alior (ze 120 do 95 proc.) oraz Getin Noble Bank (ze 110 do 105 proc. dla kredytów złotowych i ze 100 do 90 proc. dla euro.).

Dziś nie ma już tylu chętnych, co przed rokiem, aby przykładowej trzyosobowej rodzinie z dochodami 6 tys. zł udzielić kredytu złotowego na 90 proc. ceny nieruchomości z marżą nie wyższą niż 1 p.p. Gdy rok temu taką ofertę można było znaleźć w siedmiu z 25 banków, a zimą w sześciu, dziś jest to do osiągnięcia w czterech z 21 instytucji, w BGŻ, BZ WBK, DB PBC i Eurobanku.

Mimo tych wszystkich negatywnych zmian, obecna oferta kredytów złotowych wciąż jest tańsza niż wiosną 2011 roku. Wówczas średnia marża wynosiła 1,46 p.p. Ale nie można zapominać, że klientom zdecydowanie bardziej niż przed rokiem nie sprzyjają obecnie stopy procentowe. Gdy w połowie maja 2011 roku podstawowa stopa procentowa po dwóch podwyżkach sięgnęła 4,25 proc., obecnie wynosi już 4,75 proc. Gdy składający się – obok marży – na oprocentowanie kredytów złotowych trzymiesięczny WIBOR wynosił rok temu ok. 4,40 proc., obecnie przekroczył już 5 proc.

W euro już tylko dwie ofertOferta euro przeżyła prawdziwy pogrom. W rankingu ocalały dwa banki, bo już tylko Raiffeisen i Getin Noble Bank są gotowe pożyczyć walutę obcą trzyosobowej rodzinie z 6 tys. zł dochodu netto. BOŚ, do którego można było pójść jeszcze w styczniu, teraz pożycza już tylko pod warunkiem osiągania dochodów w euro. W mBanku i MultiBanku minimalne wymagania co do zarobków, dla starających się o kredyt w wysokości 270 tys. zł na 90 proc. ceny nieruchomości, wzrosły do 6,35 tys. zł i wykluczyły prezentowaną rodzinę. Średnia marża kredytów w unijnej walucie po uwzględnieniu wyłącznie dwóch banków wzrosła z 3,04 do 3,63 p.p., choć ani Raiffeisen ani Getin Noble Bank nie zmieniły marż.

Na drugiej stronie czytaj na jak duży kredyt można liczyć

Co pocieszające, wyższe ceny nie idą w parze ze wzrostem wymagań wobec zdolności kredytowej klientów. Obecnie więcej banków nieco poluzowuje ocenę zdolności kredytowej niż ją zaostrza. Jest to pewna odmiana po tym, jak na początku roku banki podwyższyły wymagania w efekcie wejścia w życie znowelizowanej rekomendacji S, nakazującej liczenie możliwości spłaty kredytu przez okres maksymalnie 25 lat, nawet gdyby klient decydował się na dłuższy termin zadłużenia.

Zał: maks. zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z 6 tys. zł dochodu netto, pracuje oboje małżonków, bez dodatkowych zobowiązań. Źródło: Open Finance.

Średnia zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny zarabiającej na rękę 6 tys. zł wzrosła w prezentowanych 21 bankach o 2 proc., z 479 do 485 tys. zł. Więcej pożyczą MultiBank, mBank, Nordea, Alior, BGŻ, Pocztowy i Pekao.

Mniej niż w styczniu w maju pożyczą: Polbank, BNP Paribas, Millennium i PKO BP. A bardzo mocno, bo o 100 tys. zł zdolność kredytową opisanych klientów obniżył Bank BPS, w którym do niedawna trzyosobowa rodzina z 6 tys. zł dochodu netto mogła pożyczyć najwyższą kwotę na rynku – 565 tys. zł.

Zwycięzcy w złotych: DB PBC i Pekao

Zwycięzcą naszego rankingu tak jak jesienią ponownie został DB PBC, ale ex aequo z Pekao, który obniżył ostatnio marże. Banki zdobyły po 8,2 punkt na 10 możliwych. W DB PBC można dostać kredyt z marżą 0,8 p.p. i bez prowizji. W zamian bank oczekuje założenia konta i używania karty kredytowej. Chce także, aby klient uczestniczył w programie inwestycyjnym ze składką 180 zł miesięcznie, jeśli się nie zdecyduje na to rozwiązanie, marża idzie w górę do 1,1 p.p. Na korzyść DB PBC przemawia wielkość sprzedaży, możliwość wydłużenia kredytu do 40 lat, zadłużenia się na 100 proc. LtV, a także brak ubezpieczenia brakującego wkładu przy kredytach do 90 proc. wartości nieruchomości. Najmocniejszą stroną nie są natomiast minimalny dochód, potrzebny do otrzymania prezentowanego kredytu 270 tys. zł oraz zdolność kredytowa opisywanej rodziny. Aby w DB PBC dostać kredyt rodzina powinna zarabiać co najmniej 4,4 tys. zł, przy średniej na rynku wynoszącej 4 tys. zł. Jeśli chodzi o zdolność
kredytową to dla trzyosobowej rodziny z dochodami 6 tys. zł netto, wynosi ona 480 tys. zł przy średniej 485 tys. zł.

W Pekao zarówno minimalne wymagania, jak i zdolność kredytowa są bardziej konkurencyjne, wyższa jest jednak marża – 1,2 p.p. Tak jak w DB PBC, tutaj również klient nie płaci prowizji i nie musi w zamian kupować żadnych ubezpieczeń na życie czy od utraty pracy. Trzyosobowa rodzina do zaciągnięcia 270 tys. zł na 90 proc. wartości nieruchomości w Pekao musi się wykazać 3,4 tys. zł dochodów netto, co jest jednym z niższych progów na rynku. Jeśli rodzina zarabia 6 tys. zł, dostanie kredyt w wysokości 517 tys. zł na 90 proc. LtV. W banku tym również można pożyczyć pieniądze na całość zakupu. Spłata kredytu hipotecznego, bez względu na LtV, nie może jednak trwać dłużej niż 30 lat.

Wspólną cechą obu ofert jest także nieskomplikowany cross-sell. Zarówno w DB PBC, jak i w Pekao, konieczne jest założenie konta z wpływami wynagrodzenia i przyjęcie karty debetowej oraz kredytowej. W Pekao zamiast karty kredytowej elementem cross-sellu może być ubezpieczenie nieruchomości.

Na kolejnej pozycji ex aequo znalazły się BZ WBK i ING Bank Śląski. Banki zdobyły 7,7 z 10 punktów. Zaletą kredytu BZ WBK jest marża liczona od 0,99 p.p., brak ubezpieczenia brakującego wkładu, 100 proc. LtV i niewielki cross-sell. Bank oczekuje jedynie założenia konta z wpływami min. 2 tys. zł. Przykładowej rodzinie pożyczyłby maksymalnie 453 tys. zł. Ale aby otrzymać prezentowany kredyt trzeba mieć w portfelu co miesiąc minimum 4380 zł. Znacznie niższe wymagania dochodowe ma ING Bank Śląski, zadowoli się kwotą 3790 zł. Proponuje kredyt z marżą 1,15 p.p. oraz prowizją 1,4 proc. Bank Śląski nie policzy ubezpieczenia za brakujący wkład.

Do pierwszej piątki naszego rankingu wszedł również Eurobank (7,3 pkt.). Bank ten ma znaczenie większe wymagania, jeśli chodzi zakup dodatkowych produktów i ubezpieczeń niż wymienione wcześniej instytucje, ale w zamian nie pobiera prowizji, a jego marża wynosi 0,99 punktu procentowego.