Odwilż w hipotekach nakręcają: bardziej liberalna - niż tuż po wybuchu kryzysu - polityka kredytowa banków, rządowy program _ Rodzina na Swoim _ i obawy o efekt wejścia w życie wydanych przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji T i S2.
Kryzys finansowy i związane z nim zaostrzenie polityki kredytowej banków, sprawiły, że w 2009 roku liczba udzielanych pożyczek była wyraźnie niższa niż w rekordowym roku 2008. Ale od początku 2010 roku widać odwrócenie trendu.
- _ Trzeci kwartał, czyli ostatni z którego dane są dostępne, był trzecim z rzędu wzrostowym porównując do analogicznego okresu roku poprzedniego. Między lipcem a wrześniem banki udzieliły 62 tys. kredytów hipotecznych. To o ponad 28 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2009 * _ *- podkreśla Marcin Krasoń, analityk Open Finance.
Z zebranych przez Open Finance w 19 bankach danych wynika, że po dziewięciu miesiącach 2010 r. sprzedaż kredytów - w ujęciu 12-miesięcznym, które najlepiej pokazuje dynamikę zmian na rynku hipotecznym, bo eliminuje efekty sezonowe - była o 16 proc. wyższa niż przed rokiem i o 6,8 proc. wyższa niż na koniec 12-miesięcznego okresu zakończonego w II kwartale. W sumie banki udzieliły w tym czasie 216 tys. pożyczek.
Mimo wyraźnego odbicia eksperci studzą jednak emocje i przestrzegają przed hurraoptymizmem. -_ Ożywienie widoczne było na tle niskiej bazy statystycznej z bardzo słabego 2009 roku _- zastrzega Krasoń.
| Z danych Związku Banków Polskich wynika, że na koniec III kwartału ubiegłego roku Polacy mieli niemal 1,5 mln kredytów hipotecznych na łączną kwotę niemal ćwierć biliona złotych. |
| --- |
Rodzina na Swoim pompuje rynek. Hipoteki to bezpieczny zysk
Bankowcy podkreślają, że kluczowe znaczenie dla ożywienia na rynku hipotek ma rządowy program Rodzina na Swoim. Po spełnieniu odpowiednich warunków, posiadacz kredytu może liczyć na to, że przez osiem lat państwo będzie spłacać połowę odsetek.
W 2009 r. banki udzieliły 30,9 tys. kredytów z dopłatami. Łączną ich wartość to 5,4 mld zł. W ubiegłym roku padł kolejny rekord. I choć wciąż nie ma pełnych danych, to skoro po III kwartałach udzielnych zostało 28,8 tys. kredytów o wartości 5,3 mld zł z pewnością wynik całoroczny był lepszy niż w 2009 r.
- _ Rodzina na Swoim jest bardzo istotna dla funkcjonowania rynku. W zależności od kwartału co czwarty lub co piąty kredyt to właśnie kredyt z dopłatą. Pożyczki w ramach programu oferuje już ponad 20 banków. Robi to nawet Deutsche Bank, który od zawsze skupiał się na kredytach walutowych. A w Banku Pocztowym ponad połowa pożyczek to kredyty z Rodziny na Swoim - podkreśla Michał Macierzyński, dyrektor ds. innowacji w PKO BP i dodaje, że program wpływa też na stabilizację cen nieruchomości. - Nie mieliśmy takiego załamania jak w innych krajach _ - zauważa
Od początku funkcjonowania programu RnS – od stycznia 2007 r. – do końca września 2010 r. banki uczestniczące w programie udzieliły łącznie 70,3 tys. kredytów preferencyjnych, na ogólną kwotę ponad 11,9 mld zł
Michał Macierzyński wskazuje na jeszcze jeden element wspierający hipoteczne ożywienie. - Banki często mają nadpłynność finansową. Więc w poszukiwaniu dodatkowych przychodów szukają tych obszarów, na których można zarabiać.
Klienci korporacyjni i kredyty konsumpcyjne to sektory bardziej ryzykowne niż kredyty hipoteczne. Bo te Polacy spłacają najsumienniej - zauważa i dodaje, że w 2010 roku banki zauważyły, że popyt na hipoteki urósł i postanowiły to wykorzystać.
Dla klientów oznaczało to, że rosnąca konkurencja między bankami wymusiła coraz lepsze warunki pożyczek. - _ Niskie stopy procentowe sprawiły, że oprocentowanie kredytów wciąż jest stosunkowo niskie. I to mimo tego, że marże wciąż są widocznie wyższe niż przed kryzysem. Choć i one zaczęły spadać _ - mówi ekspert jednego z banków i dodaje, że coraz częściej na lepsze warunki można liczyć, jeżeli zdecydujemy się na kredyt w pakiecie z innymi produktami banku.
To tzw. cross selling. Bank kusi tym, że gdy założymy konto, weźmiemy kartę kredytową lub zdecydujemy się na ubezpieczenie lub program inwestycyjny, to zrezygnuje z prowizji lub obniży marżę.
Złoty króluje, frank to już egzotyka
Zawirowania na rynkach finansowych i gwałtowne wahania kursów walut sprawiły, że wielu Polaków uznało złotego za bezpieczną przystań. Swoje zrobiła też polityka banków. W efekcie rok 2010 przyniósł kontynuację trendu, który pojawił się na początku 2009 r. W każdym kolejnym kwartale ponad 70 proc. nowoudzielanych pożyczek, to były kredyty w złotych.
Polacy częściowo wrócili jednak do zaciągania kredytów walutowych. -_ Ich udział w ogóle sprzedaży wzrósł w ciągu roku z 13,28 do 20,92 procent. Większe wrażenie robi jednak ujęcie ilościowe: rok temu w III kwartale udzielono ich 6,4 tys., teraz prawie 13 tys., co oznacza wzrost o ponad 100 procent _- wskazuje Krasoń
Królujący niepodzielnie dwa lata temu frank szwajcarski dziś jest już walutą egzotyczną. W ubiegłym roku zaledwie co dwudziesta pożyczka denominowana była w tej walucie. Zdecydowanie więcej amatorów znalazły kredyty w euro. Średnio co piąta pożyczka była denominowana we wspólnej walucie. Klienci chętnie je biorą, bo raty są niższe niż w złotych. - _ Mimo tego jesteśmy bardzo daleko od sytuacji z 2007 czy 2008 roku, w którym kredyty tego rodzaju stanowiły zdecydowaną większość rynku _ - podsumowuje Krasoń.
Rekomendacje niewiele zmienią. Rodzina na Swoim odejdzie do lamusa?
Co czeka nas w tym roku? Część osób obawia się o to, jak zmieni się dostępność kredytów po wejściu w życie zmian już wprowadzonych i zapowiadanych przez Komisję Nadzoru Finansowego.
23 grudnia weszła w życie Rekomendacja T. Od tego momentu banki nie mogą udzielać kredytów osobom, które na obsługę kredytów i pożyczek musiałyby wydawać więcej niż połowę - a w przypadku zarabiających więcej niż średnia krajowa, próg wynosi 65 proc. - swoich miesięcznych dochodów.
Analitycy uspokajają, że ta zmiana rewolucji raczej nie wywoła. Banki już wcześniej dostosowały swoją politykę do tych zaleceń. A ewentualny wpływ tych zaleceń może być widoczny w segmencie kredytów konsumpcyjnych.
Więcej zamieszania może wywołać za to rekomendacja S II. Może ona sprawić, że trudniej będzie kredyt w walutach. Banki będą zobowiązane do tego, by co najmniej połowę ich portfela kredytów hipotecznych stanowiły pożyczki w złotych. Na dodatek maksymalny czas spłaty pożyczki denominowanej w obcej walucie miałby wynosić 25 lat.
To w praktyce wyeliminowałoby kredyty walutowe z oferty banków, które dziś bardzo intensywnie je promują. - Mimo zapowiedzi nowelizacji rekomendacji S II, w niektórych instytucjach kredyty walutowe nadal stanowią ponad 90 proc. wszystkich udzielanych - zauważa analityk OF.
Zdecydowanie bardziej istotne może okazać się wprowadzenie zapowiadanych od wielu miesięcy zmian w Rodzinie na Swoim. _ - O dopłatę do kredytu będzie coraz trudniej. Z jednej strony spadną bowiem maksymalne limity cen klasyfikujące nieruchomości do programu, z drugiej program zostanie ograniczony do rynku pierwotnego, czyli preferencyjnego kredytu nie uzyskamy kupując nieruchomość z drugiej ręki, a na dokładkę wprowadzony ma zostać też maksymalny wiek kredytobiorcy (35 lat). I nie osłodzi tego dopuszczenie do RnS-u osób samotnych i żyjących w związkach partnerskich - program znany nam w obecnej formie odejdzie w niepamię _ć - prognozuje Marcin Krasoń.
Niestety raczej nie mamy co liczyć na wojnę cenową, która sprawi, że koszty kredytów wyraźnie zmaleją. - _ Choć za sprawą konkurencji marże zaczęły spadać i będą dalej spadały, to drastycznie nie zmaleją _ - podsumowuje Michał Macierzyński.
Średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania w największych miastach Polski w III kwartale 2010 roku.
| Warszawa 8 151 zł Katowice – aglomeracja 3 301 zł Łódź 4 370 zł Wrocław 6 338 zł Gdańsk 5 680 zł Białystok 4 162 zł Kraków 6 921 zł Poznań 5 698 zł Źródło: ZBP |
| --- |