2012-01-30 12:49

Kupujesz mieszkanie? Będziesz lepiej chroniony

fot: mammal/CC BY-NC-SA/Flickr

Od 29 kwietnia upadłość dewelopera nie będzie oznaczała utraty pieniędzy wpłaconych przez klientów. Klienci będą mieli też ułatwiony dostęp do informacji, a umowa z deweloperem będzie podpisywana w bezpieczniejszej formie aktu notarialnego.

Z badań przeprowadzonych przez Home Broker wynika, że aż dwie osoby na trzy kupują od dewelopera mieszkanie, które nie zostało jeszcze oddane do użytkowania. - Teoretycznie osoby takie podejmują niemałe ryzyko. W obecnym stanie prawnym konsekwencją ogłoszenia przez dewelopera upadłości jest przekształcenie całego majątku tej firmy, wraz z budowanymi mieszkaniami, w masę upadłościową.

- Po jej spieniężeniu pieniądze przeznaczane są przede wszystkim na pokrycie: zaległości podatkowych, kosztów kredytu zaciągniętego przez dewelopera, wynagrodzeń jego pracowników, wykonawcy robót czy syndyka. Niedoszli nabywcy mieszkań pozostają w ogonie tej kolejki – podkreśla Bartosz Turek, analityk Home Broker.

• To się zmieni. 29 kwietnia wejdzie w życie ustawa, której zapisy sprawią, że kupujący będą lepiej chronieni dzięki zastosowaniu czterech głównych rozwiązań:
• 1) pieniądze wpłacane przez klientów będą gromadzone na rachunkach powierniczych,
  2) kupujący otrzymają pełną informację o nabywanej nieruchomości w formie znormalizowanego prospektu informacyjnego,
  3) lepiej uregulowana będzie sama umowa deweloperska (np. obligatoryjna forma aktu notarialnego),
  4) powstaną procedury chroniące pieniądze nabywców przed skutkami upadłości dewelopera.

Ekspert Home Broker przypomina, że wszystkie nowe rozwiązanie wejdą pod koniec kwietnia. - Jest jednak jeden wyjątek – rachunki powiernicze. Deweloperzy będą musieli je stosować jedynie wobec inwestycji, których sprzedaż rozpocznie się po dniu wejścia w życie ustawy. Problem w tym, że zgodnie z zapisami ustawy rozpoczęcie sprzedaży jest równoznaczne jedynie z jej publicznym ogłoszeniem – wskazuje Bartosz Turek.
- Wystarczy by deweloper ogłosił rozpoczęcie inwestycji przed wejściem w życie ustawy i nie będzie miał obowiązku prowadzenia rachunku – tłumaczy Marcin Krasoń, analityk Open Finance.

Pieniądze klientów będą mogły być wpłacane na dwa rodzaje rachunków powierniczych: zamknięte i otwarte. - Zastosowanie rachunku powierniczego oznacza, że deweloper nie może dowolnie korzystać z pieniędzy wpłaconych przez klientów. W przypadku rachunku otwartego bank będzie mu wypłacał środki w transzach w miarę realizacji inwestycji, natomiast zastosowanie rachunku powierniczego zamkniętego wiąże się z tym, że deweloper otrzyma środki dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Dla firm oznacza to, że będą musiały sfinansować budowę ze środków własnych lub z kredytu – podkreśla Marcin Krasoń, analityk Open Finance.

Pełna informacja na wyciągnięcie ręki

Istotną zmianą będzie wymóg udostępniania nabywcom prospektu informacyjnego. - Dokument ten, o ustawowo określonej formie, przedstawi kompletną i wyczerpującą informację o inwestycji, okolicy, nabywanym mieszkaniu. - O szczegółowości i użyteczności tego opracowania może świadczyć fakt, że nabywca powinien dowiedzieć się z niego nawet tego jakie zmiany w infrastrukturze zajdą w promieniu 1 km od danej inwestycji – podkreśla Turek.

- Teoretycznie więc z tego dokumentu dowiemy się, czy w pobliżu nie zostanie wybudowana trasa ekspresowa, wysypisko śmieci lub inny obiekt wpływający na jakość życia mieszkańców – wskazuje Marcin Krasoń.

- Nabywcom łatwiej będzie zorientować się w sytuacji finansowej dewelopera, gdyż deweloper jest zobowiązany do przekazania nabywcy szczegółowych informacji na temat swojej sytuacji prawno - finansowej. Obecnie uzyskanie wszystkich wymaganych informacji jest dość trudne, zwłaszcza w przypadku spółek nie notowanych na GPW – mówi Bartosz Jamróz, Dyrektor Departamentu Sprzedaży Kredytów Hipotecznych w eurobanku.

Ustawa wprowadza także wymóg podpisania umowy w formie aktu notarialnego, z którego roszczenie o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego obciąży księgę wieczystą działki należącej do dewelopera. - Ponadto nabywca będzie mógł od tej umowy odstąpić, np. w sytuacji, gdy deweloper opóźni się z oddaniem mieszkań do użytkowania bądź w sytuacji gdy w prospekcie informacyjnym zabraknie informacji przewidzianych w ustawie – dodaje ekspert Home Broker.
- Co ważne, koszty notarialne i sądowe zostaną pół na pół podzielone między klienta, a dewelopera – podkreśla analityk Open Finance.

Upadek kontrolowany

Prawdziwą rewolucją będzie zmiana schematu postępowania w przypadku upadłości dewelopera. - Nowa ustawa wyłącza środki klientów i nieruchomość z masy upadłościowej, jest więc dużo większa szansa na odzyskanie kapitału, a przede wszystkim na dokończenie inwestycji przez syndyka. Dodatkowo pieniądze mogą być gwarantowane przez ubezpieczyciela lub bank, co jeszcze zwiększa bezpieczeństwo klientów – mówi Marcin Krasoń.

- Teoretycznie więc nawet w najczarniejszym scenariuszu upadłości firmy deweloperskiej nabywcy otrzymają dostęp do zdeponowanych na rachunku powierniczym pieniędzy, które powinny być wystarczające, aby dokończyć budowę mieszkań – podkreśla Turek.

Jak nowe przepisy mogą wpłynąć na rynek kredytów? - Ustawa z jednej strony zabezpieczy interesy nabywców, łatwiej będzie dochodzić roszczeń w przypadku bankructwa dewelopera, z drugiej strony nie wiemy dziś, jakie będą koszty rachunków powierniczych i jak koszty te wpłyną na ceny nieruchomości sprzedawanych przez deweloperów. Można się spodziewać, zwiększonej aktywności deweloperów z wprowadzaniem nowych ofert przed wejściem w życie nowej ustawy w kwietniu 2012 roku. Wszystko po to, aby jak najmniejsza część inwestycji została objęta nową ustawą. Dodatkowo w nowej ustawie została wprowadzona odpowiedzialność karna osób wypłacających środki z rachunków powierniczych w przypadku naruszenia przepisów ustawy (kara do lat 2) - sprawi to, że banki bardzo wnikliwie będą przyglądały się inwestycjom realizowanym przez deweloperów – prognozuje Bartosz Jamróz, dyrektor Departamentu Sprzedaży Kredytów Hipotecznych w eurobanku.