Zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy z deweloperem, warto sprawdzić wiarygodność, rzetelność i kondycję finansową firmy, w której chcemy kupić mieszkanie lub dom. Odkąd w życie weszły przepisy tzw. ustawy deweloperskiej jest to dużo prostsze.
Od 29 kwietnia deweloper ma obowiązek przedstawić każdemu potencjalnemu klientowi tzw. prospekt informacyjny. - _ To dokument o ustawowo określonej formie, który powinien zawierać kompletne i wyczerpujące informacje o inwestycji, okolicy, nabywanym mieszkaniu i samym deweloperze _- mówi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z Home Broker.
Z prospektu klient dowie się m.in. tego, jakie zmiany w infrastrukturze, w tym uciążliwe inwestycje - np.: budowa dróg, spalarni śmieci, wysypisk, oczyszczalni ścieków, cmentarzy lub torów kolejowych - są przewidziane w promieniu jednego kilometra od lokalizacji mieszkania. Oprócz tego w prospekcie powinny znaleźć się:
- dane dewelopera (adres, NIP, REGON, dane teleadresowe)
- informacje o dotychczasowych inwestycjach zrealizowanych przez firmę (adres, data uzyskania pozwolenia na użytkowanie, itp.)
- informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera
- informacje dotyczące gruntu (numer KW, obciążenia hipoteczne, itp.)
- informacje dotyczące inwestycji (pozwolenie na budowę, harmonogram inwestycji, sposób finansowania z udziałem procentowym, rodzaj rachunku powierniczego z nazwą banku, sposób pomiaru powierzchni, warunki waloryzacji ceny, itp.)
- dane dotyczące mieszkania i budynku (cena, liczba kondygnacji, technologia wykonania, standard wykończenia, liczba lokali w budynku, liczba miejsc garażowych i postojowych, dostępne media, dostęp do drogi publicznej, itp.)
- warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej
- _ Prospekt jest ważnym dokumentem, bo jeśli deweloper zamieści w nim informacje nieprawdziwe, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy bez konsekwencji _- podkreśla Bartosz Turek.
Kupujący nie musi jednak bezkrytyczni wierzyć w informacje podane przez dewelopera. Może je sam zweryfikować. Jak to zrobić? - _ Sprawdzenie wiarygodności dewelopera potencjalni klienci powinni rozpocząć od uzyskania informacji na temat dotychczasowego doświadczenia danego dewelopera w branży oraz od przeglądu dokumentów firmowych, takich jak odpis z Krajowego Rejestru Sądowego lub wyciąg z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej _- mówi adwokat Magdalena Zając, ekspert ds. prawnych eurobanku.
Prawniczka podkreśla, że wzmożoną ostrożność powinna wzbudzić przede wszystkich odmowa udzielenia przez dewelopera informacji na temat kondycji finansowej, np. brak przedłożenia sprawozdania finansowego, czy też stosownych dokumentów potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości.
Jednak nawet jeżeli fakt odmowy nas nie zniechęci, możemy sprawdzić takie informacje sami. Po pierwsze stan prawny gruntu, na którym powstaje inwestycja przedstawia księga wieczysta, której aktualne zapisy można zweryfikować za darmo przez internet pod adresem ekw.ms.gov.pl.
Z kolei pozwolenie na budowę wydaje starostwo powiatowe i tam właśnie można ustalić, czy informacje przedstawione w prospekcie są prawdziwe.
Ważne jest też to, kto może reprezentować dewelopera przy zawieraniu umów z klientami, aby podpisać umowę z upoważnioną do tego osobą. Pomóc w tym może odpis z Krajowego Rejestru Sądowego, choć i tak sprawdzić powinien to notariusz przy podpisaniu umowy z deweloperem.
A jak możemy prześwietlić kondycję finansową firmy? - _ Spółki objęte wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego, przedkładają do swoich akt rejestrowych roczne sprawozdanie finansowe, natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o KRS każdy ma prawo przeglądania akt rejestrowych podmiotów wpisanych do rejestru. „Ustawa deweloperska” nadała nabywcom również prawo wglądu do sprawozdania finansowego dewelopera i ewentualnie spółki dominującej za okres ostatnich dwóch la _t - tłumaczy prawniczka eurobanku.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
| adw. Magdalena Zając, ekspert ds. prawnych eurobanku: Umowa przedwstępna powinna zawierać zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, a zatem zobowiązanie stron do późniejszego zawarcia umowy deweloperskiej, ustanawiającej odrębną własność lokalu na rzecz nabywcy . Umowa ta powinna przede wszystkim określać zobowiązanie dewelopera w zakresie wybudowania lokalu z jednoczesnym wskazaniem obowiązków nabywcy, jeśli chodzi o finansowanie przedsięwzięcia, jak również istotne postanowienia w zakresie przedmiotu umowy – nieruchomości. Zgodnie z nową ustawą, umowa przedwstępna objęta jest wymogiem formy aktu notarialnego. |
| --- |
Internet i media źródłem informacji
- _ W znalezieniu wiarygodnego i rzetelnego dewelopera z pewnością pomocne będą media, w których co rusz ukazują się informacje na temat sytuacji finansowej i kondycji takich spółek. Źródłem wiedzy okazać się mogą również fora internetowe, gdzie potencjalni i dotychczasowi nabywcy mieszkań dzielą się swoimi spostrzeżeniami i doświadczeniami we współpracy z deweloperami. Ponadto niektóre banki również prowadzą tzw. listę wiarygodnych deweloperów utworzoną np. w oparciu o historię dotychczasowych kontaktów z bankami _- mówi Magdalena Zając.
Warto też sprawdzić, czy firma należy do organizacji branżowych, które wymagają od swoich członków stosowanie dobrych praktyk w relacjach z klientami. - _ Zgodnie z przyjętym przez członków Polskiego Związku Firm Deweloperskich Kodeksem Dobrych Praktyk, „żadna z Firm deweloperskich będących członkiem PZFD nie podejmie się realizacji projektu, jeżeli uzna, iż nie jest w stanie wykonać planowanej inwestycji terminowo i profesjonalnie". Mając zatem do czynienia z deweloperem, który przynależny do Związku możemy czuć się bezpieczniej, jeśli chodzi o realizację inwestycji - _podkreśla prawniczka eurobanku.
Polski Związek Firm Deweloperskich radzi, jak sprawdzić dewelopera:
- Upewnij się, że deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Członkowie PZFD przestrzegają Kodeksu Dobrych Praktyk oraz Zasady Umowy Deweloperskiej. Te dwa dokumenty są gwarantem rzetelnego i bezpiecznego kontraktu.
- Odwiedź stronę internetową samego dewelopera. Znajdziesz tam informacje o zrealizowanych projektach i inwestycjach.
- Śledź artykuły prasowe, zorientuj się, czy na danego dewelopera trafia dużo skarg do organizacji konsumenckich i czego one dotyczą.
- Porozmawiaj z mieszkańcami osiedli ukończonych przez dewelopera. Odwiedź miejsca najnowszych inwestycji. Zapytaj czy przy odbiorze mieszkania pojawiły się problemy w postaci usterek. Jeżeli tak, dowiedz się, jak deweloper na nie zareagował.
- Zgłoś się bezpośrednio do samego dewelopera: pytaj i proś o dokumenty. Jeżeli będzie robił problemy, jeszcze raz przemyśl decyzję o zakupie mieszkania