Na skróty
Money.plGospodarkaRaportyCeny mieszkań w Polsce. To czas na inwestycję?
Maciej Rynkiewicz
Maciej Rynkiewicz, redaktor Money.pl
2012-10-04 06:00

Ceny mieszkań w Polsce. To czas na inwestycję?

Ceny mieszkań w Polsce. To czas na inwestycję?
[fot: Bartosz Krupa/East News]

Ceny nieruchomości będą spadać, a o kredyt będzie coraz łatwiej. Nie zmieni tego wczorajsza zaskakująca decyzja Rady Polityki Pieniężnej, która wczoraj pozostawiła stopy na niezmienionym poziomie. Ekonomiści nie mają wątpliwości, że i tak wkrótce będzie musiała wyraźnie je obniżyć, przez co spadną też koszty kredytu. To z kolei może oznaczać, że nadchodzi dobry moment na zakup mieszkania.

Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła główną stopę referencyjną na poziomie 4,75 proc. Decyzja najważniejszego organu NBP była sporym zaskoczeniem - ekonomiści spodziewali się raczej obniżki przynajmniej do poziomu 4,5 proc. - Polska gospodarka bardzo spowalnia, zarówno od strony płac i jak i produkcji. To efekt przede wszystkim zaniku inwestycji publicznych - tłumaczy Piotr Popławski, analityk Banku Gospodarki Żywnościowej.

Dlatego obniżanie kosztu pieniądza i tak jest nieuniknione. Jeszcze przed decyzją rady, Piotr Popławski powiedział, że Narodowy Bank Polski w całym cyklu utnie stopy o 1,25 pkt. procentowego. W tym roku będzie to 0,75 pkt. proc., z kolei w 2013 roku pozostałe 0,5 pkt. procentowego.

źródło: NBP

Giełda na żywo

GPW: Zaczynamy od Chin i polskich danych, a kończymy Grecją

W piątek chiński regulator rynków finansowych poinformował o zaostrzeniu...

Ekonomista nie obawia się o inflację. To zaskakujące, bowiem Narodowy Bank Polski założył, że ta na koniec roku wyniesie 2,5 proc., odchylając się co najwyżej o punkt procentowy. Tymczasem wskaźnik wzrostu cen dziś wynosi 3,8 proc.

Inflacja w Polsce od 2005 roku

Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej

- Presja inflacyjna wynika z czynników zewnętrznych, zupełnie niezależnych od rady. Oprócz rosnących cen paliw, nie ma większych obaw o drożyznę. Popyt wewnętrzny jest wciąż bardzo niski, dlatego RPP śmiało może obniżać koszt pieniądza - twierdzi Piotr Popławski.

Kredyt będzie tańszy. I bardziej dostępny

Wizja spadających stóp procentowych to prawdziwy wabik na osoby myślące o kredycie hipotecznym. Zakładając bowiem, że koszt pieniądza spadnie o 25 punktów bazowych (0,25 pkt. proc.), rata standardowego, 30-letniego kredytu obniży się o około 2,5 proc., lub o 15 złotych dla każdych pożyczonych 100 tys. złotych. Przy kredycie na 300 tys. zł, oszczędności wyniosą niemal 40 złotych.

Oprócz tego, o pożyczkę będzie po prostu łatwiej. Osoby, które teraz nie mają wymaganej zdolności kredytowej, mogą liczyć, że obniżenie raty pozwoli na pozytywną decyzję banku.

Dobre dane płyną też z Komisji Nadzoru Finansowego, która w najbliższym czasie ma ułatwić dostęp do pożyczek. - Proponowane zmiany przyznają bankom zdecydowanie większą swobodę udzielania kredytów niż dotychczas - mówi Konrad Pluciński, ekspert Market Money.

Teraz, jeśli przychody klienta wynoszą dwa tysiące złotych na rękę, a rata kredytu to tysiąc złotych, to bank nie pożyczy mu już ani złotówki. KNF jest tylko trochę bardziej łaskawy dla osób z pensją powyżej średniej krajowej. Takie osoby mogą spłacać ratę w wysokości 65 proc. miesięcznych przychodów.

Przez rygory Komisji Nadzoru Finansowego, klienci jak ognia unikają kredytów hipotecznych. Boją się, że w razie krótkotrwałych problemów finansowych, dług na mieszkanie odetnie ich od możliwości pożyczenia kolejnych pieniędzy w banku. Nowe zasady mają to zmienić. Czy to więc dobry moment na zakup mieszkania na kredyt?

Ceny nieruchomości wciąż spadają. Ale już coraz wolniejCena za metr kwadratowy w ostatnim czasie spadała średnio o około 0,2 proc. miesięcznie, wynika z Raportu z rynku nieruchomości domy.pl i Open Finance. Klienci, którzy z różnych powodów odkładali zakup mieszkania i dopiero teraz szukają ofert, w ciągu ostatnich dwóch lat zarobili już na każdym metrze kwadratowym średnio 373 złote.

Największy nominalny spadek zanotował Sopot - metr kwadratowy mieszkania staniał tam o 847 zł. Tylko nieco mniej, bo aż o 694 zł, spadła średnia stawka we Wrocławiu. W Warszawie o 614 zł, zaś w Krakowie - o 567 zł, wynika z raportu z rynku nieruchomości domy.pl i Open Finance.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w sierpniu 2012 r.
miastośrednia PLN/m2mediana PLN/m2najtańsze PLN/m2najdroższe PLN/m2miesięczna mizana średniej (proc.)roczna zmiana średniej (proc.)zmiana średniej ceny PLN/m2 w ciągu ostatnich 2 lat
źródło: Raport z rynku nieruchomości domy.pl i Open Finance
Białystok 4431 4523 3189 5903 0,4 -3,9 -229
Bydgoszcz 3874 3808 2365 5578 -0,1 -3 -338
Gdańsk 5890 5600 4033 9195 -1,2 -5,7 -469
Gdynia 5982 5659 3954 9865 1,4 -2,4 -398
Gorzów Wlkp. 2960 2932 2030 3871 -0,2 -0,7 -32
Katowice 3877 3717 2671 5927 -1,3 -2,7 -211
Kielce 4464 4321 3530 5882 0 -6,5 -292
Kraków 7021 6718 4444 11468 -0,5 -4,2 -567
Lublin 5062 5085 3718 6393 1 -1,4 -52
Łódź 3938 3890 2860 5412 -0,9 -5,5 -428
Olsztyn 4493 4510 3300 5740 0 -3 -171
Opole 4207 4196 3140 5526 1 -3,1 -121
Poznań 5578 5447 3692 8057 0,3 -3,5 -440
Rzeszów 4921 4828 3879 6466 -1 1,9 154
Sopot 9367 8333 5801 17258 -0,1 -1,7 -847
Szczecin 4334 4322 2917 6008 -0,4 -5,2 -440
Warszawa 8511 8000 5925 13623 -0,7 -3,4 -614
Wrocław 6070 5876 4284 9036 -0,6 -8 -694

W tym samym czasie nastąpił też wzrost przeciętnych wynagrodzeń Polaków. O ile w drugim kwartale 2010 roku wynosiło ono 3197,85 zł, to już dwa lata później było wyższe o ponad dziewięć procent - 3496,82 zł, wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego.

Za tę kwotę można kupić 1,6 metra kwadratowego najtańszego mieszkania w Gorzowie Wielkopolskim. Na całe, 50-metrowe lokum, właściciel będzie musiał pracować dwa i pół roku, czyli najmniej w badanych miastach w Polsce.

Na zakup jakiej powierzchni najtańszego mieszkania wystarczy średnie wynagrodzenie?
Miasto Średnia cena najtańszych mieszkań Na ile m2 wystarczy pensja?
źródło: Raport z rynku nieruchomości domy.pl i Open Finance
Białystok 3189 1
Bydgoszcz 2365 1,4
Gdańsk 4033 0,8
Gdynia 3954 0,8
Gorzów Wlkp. 2030 1,6
Katowice 2671 1,2
Kielce 3530 0,9
Kraków 4444 0,7
Lublin 3718 0,9
Łódź 2860 1,1
Olsztyn 3300 1
Opole 3140 1
Poznań 3692 0,9
Rzeszów 3879 0,8
Sopot 5801 0,6
Szczecin 2917 1,1
Warszawa 5925 0,5
Wrocław 4284 0,7

Najgorzej w tym zestawieniu wypadają warszawiacy. Tam za średnie wynagrodzenie można kupić jedynie pół metra kwadratowego. Na własne M4 z najniższej półki trzeba oszczędzać 8 lat i 4 miesiące.

Czy to czas na zakup mieszkania?

Prawdopodobna liberalizacja rekomendacji KNF i możliwe obniżki stóp procentowych nie zmienią kierunku w jakim podążać będą w najbliższych miesiącach ceny mieszkań - oceniają doradcy Home Broker. Uzasadnione są bowiem wciąż obawy o wzrost bezrobocia i realny spadek wynagrodzeń, wywołane spowolnieniem wzrostu gospodarczego.

- Raczej spodziewałbym się niższej dynamiki spadku cen nieruchomości. W ostatnich 12 miesiącach, przeciętne mieszkanie w dużym mieście straciło na wartości nawet kilkanaście procent. Być może wzrośnie siła popytu i zwiększy się liczba transakcji, ale nie spowoduje to wzrostu cen. Spodziewam się tylko korekty spadku - z kilkunastoprocentowego do kilkuprocentowego - twierdzi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker.

Czytaj więcej Zobacz najnowsze dane o cenach mieszkań W sierpniu w porównaniu z lipcem stawki ofertowe spadły o 0,2 procent. Ekspert dodaje, że gołębie decyzje RPP mogą wręcz sprawić, że na początku dług nawet podrożeje. - Kiedy spada koszt pieniądza, instytucjom zwiększa się apetyt na marże od udzielanych kredytów. To w ostatecznym rozrachunku może skutkować wyższym kosztem inwestycji. Tak było podczas ostatniej serii obniżek - mówi Bartosz Turek.

Zainteresowanie nowymi mieszkaniami może jednak w najbliższych miesiącach nieco wzrosnąć. To głównie ze względu na wygasający w tym roku program Rodzina na Swoim. - Jeśli ktoś może, to powinien złożyć wniosek. Do 50-metrowego mieszkania od dewelopera w Warszawie, kredytobiorca może otrzymać nawet ponad 70 tysięcy złotych dopłaty. To powinno okazać się bardziej korzystne, niż na wyczekiwanie na dołek cen na rynku mieszkań - twierdzi Turek.

Coraz więcej osób kupuje teraz mieszkanie również w celach inwestycyjnych. Ceny nieruchomości spadły, a stawki za najem stoją w miejscu. Potencjalna rentowność najmu w dużych miastach rośnie - rok temu było to około 6 procent, dziś zwrot z takiej inwestycji jest o ponad pół punktu procentowego wyższy, wynika z danych Home Broker.

- To jednak nie jest już takie el dorado, jak jeszcze przed 2008 rokiem. Kiedyś wystarczyło kupić mieszkanie i trzymać je jak najdłużej. Teraz trzeba znaleźć taką nieruchomość, która w dłuższym czasie przyniesie jak największy zysk z najmu w porównaniu do ceny lokum. Trudno się bowiem spodziewać, że w najbliższych latach doczekamy się spektakularnego wzrostu cen na tym rynku - kończy Bartosz Turek.

Czytaj więcej o rynku nieruchomości w Polsce w Money.pl
Jak dostać 600 złotych miesięcznie na mieszkanie?
Już tylko cztery miesiące pozostały, aby skorzystać z dopłat programu.
Mieszkania tańsze o 26 proc. Tylko do końca roku
Państwowe dopłaty do zakupu mieszkań to kilku-, kilkunasto- a nawet ponad dwudziestoprocentowe rabaty.
Myślisz o przeprowadzce? Wciąż możesz zaoszczędzić 100 tys. złotych
To rozwiązanie jest bardzo popularne. Oto limity.
Pochwal się na swojej stronie,
że czytasz Money.pl
Czytam Money.pl