Nieruchomości - krajobraz po boomie

Po boomie z 2006 roku pozostało już tylko wspomnienie. Teraz nadszedł czas zdecydowanie bardziej korzystny dla kupujących. W 2007 roku nie było mowy o powtórce z rozrywki z 2006 roku i sięgających nawet 75 proc. wzrostach cen mieszkań w największych polskich miastach.

Powód - mieszkania stały się tak drogie, że zdecydowanie zmalała liczba osób, mogących pozwolić sobie na zakup własnego M. Swoje trzy grosze dorzuciła też Rada Polityki Pieniężnej.

ZOBACZ TAKŻE: Aktualne stopy procentowe
"Kolejne podwyżki stóp procentowych i idący za tym wzrost oprocentowania kredytów - połączony z bardziej rygorystycznymi wymogami dotyczącymi zdolności kredytowej - sprawiły, ze wiele osób odkłada decyzję o zakupie mieszkania do czasu poprawienia swojej sytuacji finansowej" - mówi Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net._ _

Zdaniem analityka na wyhamowanie wzrostów wpływ miało także zwiększenie podaży mieszkań nowych oraz ograniczenie liczby zakupów inwestycyjnych przez instytucje finansowe i inwestorów prywatnych.

Innego zdania jest Marta Kosińska, ekspert serwisu szybko.pl. ,,Nie sądzę by powodem wzrostu były na przykład drożejące kredyty. Drożeją przecież w taki sam sposób dla wszystkich Polaków, a w Katowicach, Lublinie czy Opolu średnie ceny w grudniu wzrosły o 2 do 5 proc."

ZOBACZ TAKŻE: Porównanie kredytów mieszkaniowych,,Nie bez znaczenia pozostaje czynnik psychologiczny. Informacje o stabilizacji cen i możliwych spadkach skłaniają do odłożenia decyzji o zakupie, a przez to ograniczają popyt. Jest on jednak jedynie przesunięty w czasie ,,powróci na rynek" - mówi Marta Kosińska, analityk serwisu szybko.pl.

Jednak zdaniem ekspertów na głębszą korektę nie ma co liczyć i ceny wciąż będą rosły. Przyczyna jest prozaiczna, pomimo znaczącego wzrostu liczby realizowanych inwestycji w największych miastach, mieszkań wciąż jest zdecydowanie za mało.

W efekcie rok 2007 był okresem stabilnego wzrostu cen. Jak wynika z danych analityków serwisów Szybko.pl i Oferty.net oraz ekspertów firmy doradczej CEE Property Group od stycznia do grudnia 2007 roku w największych polskich aglomeracjach ceny poszły w górę od ok. 8-9 do ok. 32-36 proc.

PAP/ EPA Z tej reguły wyłamały się jedynie Katowice, które w czasie boomu pozostawały jakby "uśpione" i teraz nadrabiają stracony dystans. Według analityków Szybko.pl ceny w stolicy Górnego Śląska poszły w górę o 56,4 proc. Na drugim miejscu uplasował się Poznań, gdzie według poszczególnych analityków ceny urosły od 31 do 36 proc. Około 20 proc. wzrost nastąpił w Gdańsku.

_ Źródło: oferty.net _

Zdecydowanie wyhamowali natomiast dotychczasowi liderzy. Wrocław, który w 2006 roku mógł pochwalić się ok. 70 proc. wzrostem cen teraz ma na koncie ok. 10 proc. podwyżkę. Podobnie od 9 do 12 proc. urosły ceny w Warszawie i Krakowie.

Co ciekawe ceny w największych miastach nie rosły równomiernie. "w pierwszej połowie 2007 roku ceny jeszcze rosły w granicach 16 - 25 proc., by od drugiego półrocza ustabilizować się, a potem nawet lekko spadać o 8-10 proc." - zauważa Małgorzata Battek z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości.

| CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA WZROST CEN MIESZKAŃ |
| --- |
| - podaż mieszkań utrzymującą się na niezmiennym niskim poziomie, - wzrost zamożności społeczeństwa, - niska cenę kredytów - pomimo wprowadzenia w ubiegłym roku rekomendacji S, która miała na celu ograniczenie liczby kredytów udzielanych w walutach obcych, - wzrost zainteresowania inwestycyjnym zakupem nieruchomości - Polacy coraz bardziej świadomi możliwości zarobku na inwestycjach w nieruchomości poszli śladem inwestorów zagranicznych, - wchodzący w dorosłe życie wyż demograficzny - najbardziej aktywną grupę klientów na rynku mieszkaniowym stanowią osoby w wieku 25-32 lata. W wiek ten wkraczają osoby urodzone w okresie wyżu demograficznego przełomu lat 70 i 80., - wzrost cen materiałów budowlanych, - wzrost cen działek budowlanych źródło: CEE Property Group |

Rok 2007 różnił się od poprzedniego także tym, że skończył się czas sprzedaży ,,na pniu". O ile w 2006 roku praktycznie każda oferta budziła zainteresowanie, to teraz klienci stali się bardziej wybredni i zmieniają się też ich preferencje. ,,Dlatego sprzedający, którym zależy na szybkiej sprzedaży są elastyczni i opuszczają ceny do 10 -12 proc." - mówi Małgorzata Battek.

Money.pl/Tomasz Brankiewicz Jak zgodnie podkreślają specjaliści największym zainteresowaniem kupujących cieszą się lokale mniejsze: jedno-, dwu- i trzypokojowe. Kawalerki wciąż sprzedają się zdecydowanie szybciej niż lokale cztero- i pięciopokojowe. ,,Choć cena metra kwadratowego takich lokali jest relatywnie wysoka to po przemnożeniu przez niewielką powierzchnię czynią mieszkania jednopokojowe najbardziej ,,przystępnymi dla przeciętnego Kowalskiego" - zauważa Marcin Drogomirecki.

Jak podkreślają eksperci zdecydowanie spadło natomiast zainteresowanie mieszkaniami dużymi o średnim i niskim standardzie. Praktycznie nie sprzedają się trzy- i czteropokojowe mieszkania o powierzchni większej niż 60 mkw. w blokach z wielkiej płyty. Tutaj popyt ożywić może jedynie korekta cen.

| PREFERENCJE KLIENTÓW WG ANALITYKÓW WGN |
| --- |
| - mieszkania jednopokojowe o pow. 25-34 mkw. oraz dwu- i trzypokojowe o pow. 38-65 mkw. - nowe, tzn. wybudowane do około 10 lat wstecz albo odnowione, w dobrym standardzie - zlokalizowane w centrum miasta albo w nowych osiedlach peryferyjnych dobrze skomunikowanych z centrum - w tym drugim przypadku z powodu niższych cen niż w centrum, a w przypadku aglomeracji warszawskiej także w miejscowościach satelitach, - w budynkach średnio wysokich - do 6 kondygnacji, wzniesionych w technologii tradycyjnej, z użyciem nowoczesnych materiałów, zapewniających niskie koszty eksploatacji - rozkładowe, o dobrych proporcjach pokoi i innych pomieszczeń, na kondygnacjach powyżej parteru, z dobrym nasłonecznieniem, tzn. wschód-zachód lub północ-południe - w otoczeniu zieleni osiedlowej lub blisko zielonych terenów rekreacyjnych. - wysokie ceny spowodowały, że część klientów jest w stanie zrezygnować z części wymagań na rzecz zakupu lokalu o nieco gorszej lokalizacji lub o niższym standardzie, ale w bardziej przystępnej cenie
źródło: Wrocławska Giełda Nieruchomośc |

"Najchętniej kupowane są mieszkania w budynkach 4-5 piętrowych i niższych. Ważna jest winda, miejsca parkingowe/garażowe" - dodaje Marta Kosińska.

| NAJPOPULARNIEJSZE DZIELNICE POLSKICH MIAST |
| --- |
| - Warszawa *- Mokotów, Wilanów, Ursynów, Bemowo, Białołęka, Żoliborz - *Kraków - Stare Miasto, Kazimierz, Krowodrza, Podgórze, Mistrzejowice, Bronowice - Wrocław *- Krzyki, Stare Miasto, Śródmieście - *Trójmiasto - Gdynia: Kamienna Góra, Orłowo, Redłowo, Wzgórze Św. Maksymiliana .Gdańsk: Chełm, Oliwa, Wreszcz - *Poznań *- Śródmieście, Wilda, Stare Miasto, Nowe Miasto, Grunwald, centrum, Naramowice - *Łodź *- Centrum, Śródmieście: os. Bałuty i Widzew, Julianów źródło: WGN i CEE Property Group |

"Zainteresowaniem nie cieszą się mieszkania zaniedbane w starych kamienicach o niskim standardzie, mieszkania w lokalizacjach uważanych za nieatrakcyjne, w blokach z wielkiej płyty zwłaszcza na wysokich piętrach i na parterach, w budynkach z niechlujną klatką schodową i brzydką, zaniedbaną strefą wejściową" - mówi Małgorzata Battek.

| NAJMNIEJ POPULARNE DZIELNICE |
| --- |
| WARSZAWA: Praga Północ, Praga Południe, Ursus, Włochy* KRAKÓW:* Grębałów, Bieńczyce, Prokocim-Bieżanów* WROCŁAW:* Psie Pole, Brochów* TRÓJMIASTO: Gdańsk - Orunia i Św. Wojciech, Osowa, Gdynia: Grabówek, Centrum , Chwarzno, Sopot - centrum POZNAŃ: *Środek, Jeżyce źródło: CEE Property Group |

Drożejące mimo wszystko mieszkania spowodowały, że sporym zainteresowaniem cieszą się domy jednorodzinne. Według analityków WGN w ubiegłym roku ich ceny w zależności od standardu i lokalizacji poszły w górę nawet o 40 proc.

Powód? ,,Wzrósł popyt. Wiele osób uznało, że przy porównywalnych cenach zakup domu będzie korzystniejszym rozwiązaniem aniżeli zakup mieszkania. Dodatkowo poszły w górę: ceny gruntów, ceny materiałów budowlanych i koszty robocizny" - wylicza Marcin Drogomirecki.

Średnia cena domu do 150 mkw. - wg szybko.pl i Expander _ (kliknij, by powiększyć) _

Zdaniem analityków szybko.pl rynek nieruchomości w 2007 roku należał właśnie do domów jednorodzinnych. "Nie oznacza to oczywiście, że transakcje takie zdominowały rynek. W polskich miastach nadal zdecydowana większość zapotrzebowania przypada na mieszkania" - zaznacza Marta Kosińska.

PAP/EPAW 2007 roku zakup domu wciąż był atrakcyjną alternatywą dla osób planujących zakup mieszkania w jednym z największych polskich miast. Gdy w 2006 roku okazało się, że koszt budowy metra kwadratowego domu, to często zaledwie około jednej trzeciej ceny metra kwadratowego nowego mieszkania ten segment zaczął przeżywać prawdziwy boom.

Średnia cena domu o po. 230-300 mkw. - szybko.pl, Expander _ (kliknij, aby powiększyć) _

Zwiększone zainteresowanie i popyt zaowocowały szybkim i znacznym wzrostem cen. Liderem wzrostu okazał się Wrocław. Jak wynika z analiz szybko.pl i Expandera w tym roku średnia cena domu o powierzchni od 230 do 300 metrów kwadratowych wzrosła o 53 proc., czyli o 400 tys. złotych.

Wyższy wzrost w wartościach bezwzględnych odnotowały takie same domy w Warszawie. Na koniec roku cena domu o powierzchni od 230 do 300 metrów, była o ponad 520 tys., czyli 42 proc. wyższa niż na początku 2007 roku.

ZOBACZ TAKŻE:
Turystyka kręci biznes
Te wzrosty zdecydowanie ograniczyły popyt. "W chwili obecnej, aby zostać właścicielem stosunkowo dużego i komfortowego domu w jednym z największych polskich miast należy dysponować budżetem około 1 miliona lub więcej. To dużo, dużo więcej niż zdolność kredytowa przeciętnej polskiej rodziny" - zauważają autorzy raportu.

Wzrosty cen niedużych domów do 150 metrów były nieco mniejsze. Takie domy podrożały o: 32 proc. w Warszawie, 31 proc. w Poznaniu, 30 proc. we Wrocławiu i o 21 proc. w Krakowie.

| DLACZEGO DROŻEJĄ DOMY |
| --- |
| - wysokie ceny mieszkań, a stosunkowo niskie domów (w przeliczeniu na metry) - łatwość uzyskania i dostępność kredytów hipotecznych - korzystny rozwój sytuacji gospodarczej w Polsce, który pozwala osobom dobrze zarabiającym (a w zasadzie to jest naturalnie wyselekcjonowana grupa nabywców domów) na pozytywną ocenę przyszłości, możliwości finansowych etc. źródło: Szybko.pl, Expander |

Czego szukają klienci? Preferencje są podobne do tych z 2006 roku. Popularnością cieszą się domy: nowe - do 10 lat o powierzchni 100-180 mkw., na działkach około 900- 1500 mkw., parterowe z mieszkalnym poddaszem, w ładnej, bezpiecznej lokalizacji. "Oczywiście stale utrzymuje się popyt na wille w prestiżowych lokalizacjach, ale tu podaż jest ograniczona"- mówi Małgorzata Battek.

"Dużą wagę przywiązuje się do sposobu ocieplenia, stolarki, ponieważ to wpływa na koszty eksploatacji. Najchętniej wybierane są domy parterowe z mieszkalnym poddaszem lub z jednym piętrem. Preferowana tradycyjna architektura: styl raczej dworek polski niż nowoczesna, przeszklona bryła" - dodaje Marta Kosińska.

Zdecydowanie dłużej sprzedają się domy: bardzo duże o powierzchni powyżej 300 mkw. stare o nieciekawej lokalizacji.

| PREFEROWANE LOKALIZACJE WOKÓŁ AGLOMERACJI |
| --- |
| Warszawa: - prawa strona Wisły w kierunkach północnym (Jabłonna, Nowy Dwór Mazowiecki, NIeporęt) oraz wschodnim (Marki, Radzymin) miejscowości: Legionowo, Marki, Łomianki, Konstancin-Jeziorna, Piaseczno. Poznań: *- kierunek południowy (Luboń - Puszczykowo - Mosina) i północny (Suchy Las - Piła oraz Czerwonak - Murowana Goślina) miejscowości: Puszczykowo, Swarzędz, Borowiec, Suchy Las, Murowana Goślina. *Trójmiasto: *Południe - kierunek Pruszcz Gdański oraz północ - Rumia -Kosakowo miejscowości: Reda, Pruszcz Gdański, Żukowo, Wejherowo. *Wrocław: *Wschód (kierunek Czernica - Jelcz - Laskowice) i północny wschód (kierunek Długołęka-Oleśnica) miejscowości: Obroniki Śląskie, Krzyków, Dobrzykowice. *Kraków: kierunek południowy-wschód i wschód (kierunki Wieliczka, Mogliny-Myślenice oraz Niepołomice) miejscowości: Wieliczka, Zielonki, Niepołomice, Mogliny, Michałowice. |

źródło: CEE PROPERTY GROUP

Prezes Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości Leszek Michniak uważa, że nadchodzące 12 miesięcy będzie czasem dalszej stabilizacji cen w najdroższych aglomeracjach. Jego zdaniem nawet do jesieni 2009 roku można spodziewać się niewielkich wahań w przedziale plus/minus 5-8 proc.

Leszek Michniak uważa, że za takim scenariuszem przemawia m.in. rosnąca liczba inwestycji. Według danych GUS podsumowanie 2007 roku w budownictwie zamknie się rekordową liczbą ponad 130 tys. mieszkań oddanych do użytku

Na głębszą korektę jednak nie ma szans. "Rosnące koszty realizacji inwestycji wyhamują tendencję do większych spadków cen, nawet w sytuacji umiarkowanego popytu." - mówi Leszek Michniak.

Dla tych, którzy zainwestowali w mieszkanie z myślą o przyszłym zysku w 2008 roku łaskawe mogą okazać się rynki w Katowicach i Łodzi. Tam ceny mogą pójść w górę jeszcze o około 20 proc.

Korzystnie też zapowiada się przyszłość dla mniejszych miast i miejscowości, satelitów dużych aglomeracji z rozwiniętym rynkiem pracy. "Już w 2007 roku rynek peryferyjny cieszył się popytem, jako alternatywa dla drogich lokalizacji śródmiejskich" - mówi Leszek Michniak.

Według analityków WGN bardziej atrakcyjny do inwestowania jest w chwili obecnej rynek domów, gdyż tu spodziewać się można nawet 20 proc. zwyżek cen przynajmniej w trzech kolejnych latach.

| KOMENTUJE DLA MONEY.PL |
| --- |
| Leszek Michniak, prezes Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości:

Miniony, rok okazał się być rokiem zarówno nadziei, jak i zawodów. To pierwsze uczucie towarzyszyło tym, którzy rok wcześniej nie zrealizowali swoich planów zakupu nieruchomości. Wyhamowanie już w drugim kwartale 2007 szaleńczego wzrostu cen na rynku mieszkaniowym, a potem nawet korekty w dół w dużych aglomeracjach, pozwoliły na korzystne inwestycje, zarówno dla zaspokojenia własnych potrzeb, jak i w celach komercyjnych. Jednocześnie stabilizacja cenowa sprawiła zawód wszystkim, którzy nabyli nieruchomości mieszkaniowe i inwestycyjne w 2006 roku w celach spekulacyjnych, z nadzieją wysokiego zysku przy ponownej sprzedaży w 2007. Wzrost podaży nowych mieszkań na rynku pierwotnym, pojawienie się we wtórnym obrocie mieszkań zakupionych wcześniej, a także bardzo wysokie ceny ofertowe przy wzrastającej ostrożności banków w udzielaniu kredytów hipotecznych, a przede wszystkim znaczne
zaspokojenie w 2006 i pierwszym półroczu 2007 roku potrzeb mieszkaniowych ze strony kupujących posiadających zdolność kredytową, można uznać za przyczyny spadku popytu, a w konsekwencji zahamowania wzrostu cen w miastach takich jak Warszawa, Kraków i Wrocław. Większość inwestorów liczyła jeszcze, że po trzech kwartałach umiarkowanego popytu, nastąpi jesienne ożywienie rynku i powróci tendencja wzrostowa. Tymczasem w IV kwartale 2007 w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu doszło do paradoksalnego odwrócenia sytuacji sprzed roku. Analizy WGN wykazały, że w grudniu 2006 odnotowywano średnio 12 ofert kupna mieszkania na 1 ofertę sprzedaży z rynku wtórnego (a na rynku pierwotnym nawet 13,5), natomiast w grudniu 2007 na 12,5 ofert sprzedaży z obu rynków przypadała 1 oferta kupna! Tak więc, żeby sprzedać trzeba było wykazać się elastycznością i obniżyć ceny ofertowe. W ciągu ostatnich dwóch miesięcy 2007 roku postąpiło tak około 32 proc. sprzedających, korygując ceny od kilku do kilkunastu procent. Na rynku domów w 2007
roku w większości aglomeracji miejskich odnotowano ostrożny wzrost cen, wynoszący średnio 5 - 12 proc.. Jedynie w przypadku wyjątkowo prestiżowych lokalizacji wzrost wyniósł nawet 40 proc.. Ten segment rynku uważany jest nadal za najbardziej stabilny cenowo, a nawet niedoszacowany. Jednak największy zawód spotkał inwestujących w działki budowlane i tereny inwestycyjne, gdyż po półtorarocznym wzroście cen, dochodzącym do 170 - 200 proc., w IV kwartale 2007 nastąpił zdecydowany, średnio 36 procentowy spadek cen w wyniku nadpodaży, utrzymującej się w proporcji 15 : 1 (oferty sprzedaży do ofert kupna). Poprzednia tendencja wzrostowa wynikała ze sztucznego popytu spekulacyjnego i kupowania na zapas, o czym świadczyć może przypadek odnotowany w WGN - średnio pięciokrotnej sprzedaży w ciągu ostatnich dwóch lat niektórych, atrakcyjnych działek budowlanych. |

Boom mieszkaniowy się skończył?

Wynajem w stolicy wciąż drożeje

Spokój po boomie