Autor: Emil Szweda, analityk Open Finance
Ustawa ,,o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszania"została znowelizowana. Jej beneficjenci mogą skorzystać z dopłat państwa kupując droższe niż dotychczas mieszkania o 30 proc.
Sama nowelizacja ustawy wejdzie w życie dwa tygodnie po ogłoszeniu jej treści w Dzienniku Ustaw, zatem nie wcześniej niż w drugiej dekadzie sierpnia. Już teraz osoby pragnące skorzystać z jej dobrodziejstw mogą szukać upragnionych mieszkań. Ale nie apartamentów. Łatwiej będzie z jej pomocą sfinansować budowę, a nawet urządzenie - i to materiałami wysokiej jakości - domów jednorodzinnych.
Ulga przez osiem lat
Nowelizacja ustawy ogranicza się w gruncie rzeczy do podniesienia ceny metra kwadratowego mieszkania lub domu, który można kupić korzystając z finansowania połowy odsetek. Przypomnijmy - państwo przez osiem lat będzie spłacać połowę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania (nie większego niż 75 mkw.) lub domu (nie większego niż 140 mkw.), przy czym odsetki będą płacone tylko do kredytu potrzebnego do kupna mieszkania powierzchni 50 mkw. i domu 70 mkw. Resztę potrzebnego kredytu beneficjenci będą już spłacać bez pomocy państwa.
W najlepiej wycenianym przez GUS woj. śląskim limit na budowę domu wyniesie 588 tys. PLN.
Kalkulując koszty zakupu mieszkań, ustawodawcy oparli się o wskaźnik wartości odtworzeniowej budynków publikowany co kwartał przez GUS, który ma się tak do cen rynkowych jak np. księgowa wycena akcji do ich wartości rynkowej. Fakt, że przez pierwsze miesiące obowiązywania ustawy skorzystało z niej ledwie 1300 rodzin skłonił rząd do podniesienia limitów o 30 proc. Z jakim skutkiem?
Mieszkania tylko na na peryferiach
Nowe limity nadal są nawet kilkakrotnie niższe od średnich cen rynkowych w dużych miastach.
Jednak zwiększenie limitu z pewnością ułatwi dostęp do mieszkań rodzinom planującym zakup lokali w miastach o małej i średniej wielkości. Np. w Olsztynie nowy limit to 3377 PLN, w Lublinie i Rzeszowie 3 tys. PLN.
Rzecz jasna są to limity zbyt niskie, aby można było myśleć o dobrze zlokalizowanych mieszkaniach w apartamentowcach. Ale nawet 6340 PLN, które przewidziano dla Warszawy pozwoli realnie myśleć o kupnie mieszkania w bardziej odległych dzielnicach jak Tarchomin, daleki Targówek etc. W takich lokalizacjach można znaleźć oferty z rynku wtórnego na poziomie 5-6 tys. PLN.
Podobnie ma się sytuacja w innych miastach Polski.
Pytanie tylko jak długo? Rząd oferując dopłaty do odsetek podsyca tylko i tak wysoki popyt na mieszkania o małym metrażu w bardziej odległych dzielnicach dużych i średnich miast. W efekcie można być pewnym szybkiego wzrostu cen mieszkań, które teraz mieszczą się w limitach ustawy, ponieważ ich podaż jest ograniczona, a nowo budowane prawie na pewno będą droższe (rosną bowiem koszty gruntów, materiałów i robocizny), nawet zakładając dobrą wolę deweloperów, którzy mogliby spłaszczyć nieco niebotyczne marże, które uzyskują obecnie.
Poniżej prezentujemy zestawienie nowych limitów obowiązujących w ustawie i średnich cen rynkowych w największych miastach Polski.
| Miasto | średnia cena za mkw. | limity ustawy ,,Rodzina na swoim" |
| Warszawa | 9534 PLN | 6340 PLN |
| Kraków | 8324 PLN | 3883 PLN |
| Wrocław | 7479 PLN | 3757 PLN |
| Gdańsk | 6791 PLN | 3917 PLN |
| Łódź | 4640 PLN | 3836 PLN |
| Poznań | 6764 PLN | 4621 PLN |
Średnie ceny za mkw. oraz limity cen mkw. obowiązujące w ustawie ,,Rodzina na swoim"
Źródła: średnie ceny ofertowe za http://www.oferty.net/; limity ustawowe za ,,Gazetą Wyborczą" z 23.07.2007 r., powołującą się na Bank Gospodarstwa Krajowego
Na dom wystarczy
Zupełnie inaczej ma się sprawa z limitami dotyczącymi budowy domów. Są one równie wysokie co mieszkania, choć poza miastami nieco niższe. Jednak tylko w woj. świętokrzyskim, warmińsko-mazurskim i podkarpackim są niższe niż 3 tys. PLN na mkw. Oznacza to, że w całym kraju da się skorzystać z ustawy planując budowę domu o powierzchni użytkowej 140 mkw. Przy okazji - w województwie świętokrzyskim limity są najniższe w całej Polsce (2486 PLN na metr).
W sąsiadującym woj. śląskim są one z kolei najwyższe w całej Polsce (4203 PLN na metr).
Limity są jednak dostatecznie wysokie w całej Polsce, by swobodnie się w nich zmieścić budując dom. Warto tutaj przypomnieć, że ustawa odwołuje się do powierzchni użytkowej budynków, a więc liczonej od wysokości poddaszy 190 cm. W praktyce uda się zbudować dom z poddaszem użytkowym nawet
o kilkadziesiąt metrów większym (przy podłodze) niż w limicie ustawowym.
Zwiększenie limitu ułatwi dostęp do mieszkań rodzinom planującym zakup lokali w miastach o małej i średniej wielkości. Np. w Olsztynie nowy limit to 3377 PLN, w Lublinie i Rzeszowie 3 tys. PLN. W najlepiej wycenianym przez GUS woj. śląskim limit na budowę domu wyniesie więc 588 tys. PLN. W tej cenie uda się go nie tylko zbudować, ale także nie najgorzej wykończyć. W pozostałych województwach lepiej nie zakładać aż tak optymistycznych scenariuszy, choć licząc 1000 PLN na wykończenie metra kwadratowego powinno się udać przynajmniej część domu urządzić dzięki lekkiej ręce ustawodawców.
Mankamentem planów o budowie własnego domu przy wykorzystaniu wsparcia państwa są jednak wysokie koszty nabycia działki. Można je ominąć kupując działkę na kredyt nie współfinansowany przez państwo, do tego jednak trzeba mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową.
Mówiąc wprost - ustawa wspiera osoby o przeciętnych dochodach, które myślą o kupnie własnego mieszkania poza centrami miast, oraz osoby o bardzo wysokich dochodach, które mogą pozwolić sobie na budowę domu jednorodzinnego. Dla najuboższych będzie miała ten skutek, że wizję posiadania własnego - choćby skromnego mieszkania - jeszcze bardziej oddali ze względu na prawdopodobny wzrost cen mieszkań na skutek obowiązywania ustawy. Czy na pewno o to właśnie chodziło?
ZOBACZ TAKŻE:
Kardynał Carlo Maria Martini: To co się stało miało osłabić papieża. Uważa, że Kościół musi pilnie odzyskać zaufanie wiernych.
Re: Kredyt z dopłatą po nowemu
Re: Kredyt z dopłatą po nowemu
1) Cena PLN/m2 Nowych Mieszkań w stanie do zamieszkania z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM będzie wynosić 10.650÷11.950PLN/m2, średnio ok. 11.300PLN/m2, (bez GARAŻU 10.000÷11.300PLN/m2),
w I kw. 2009 ok. 10.000PLN/m2 (z GARAŻEM, Balkonem lub Tarasem)
Średnioroczny wzrost cen w latach III kw. 2007r.÷ IV kw. 2012r. będzie wynosić:
r = ((11.300/9.100)^1/5,25 - 1) x 100% = 4,21%,
Średnioroczny wzrost cen w latach I kw. 2009r.÷ IV kw. 2012r. będzie wynosić:
r = ((11.300/10.000)^1/3,75 - 1) x 100% = 3,31%,
2) spadek marży zysku deweloperów z 15-25% w roku 2007, do ok. 7-15% w roku 2012 w tym segmencie rynku, spowodowany presją kosztu wynagrodzeń pracowników budowlanych i wzrostem cen gruntów,
3) Udział kosztu uzbrojonego GRUNTU budowlanego w Kosztach Inwestycji wynosić będzie:
35÷55% = koszt gruntu / (koszt budowy + koszt gruntu). Niższe parametry udziału, dla GRUNTÓW podmiejskich tj. 35-45%, dla okolic Wrocławia, cena 365÷685 PLN/m2, średnia 525 PLN/m2 dla budownictwa mieszkaniowego niskiego i współczynniku intensywności wykorzystania gruntu wiwg wynoszącym:
wiwg = 0,12÷0,17 (średnia rynkowa pow. zabudowy x przeliczeniowa liczba kondygnacji użytkowych / pow. Gruntu),
przy wiwg = 0,18÷0,25, średnia cena podwrocławskiej uzbrojonej działki budowlanej będzie wynosić ok.595PLN/m2,
4) wzrost podaży mieszkań rynek pierwotny do ok. 7000÷7500 rocznie, przy wzrastającym popycie 4÷7% rocznie i jego stabilizacją na poziomie ok. 10÷11 nowych mieszkań na 1000 mieszkańców,
5) nie nastąpi spadek wzrostu PKB poniżej 5% rocznie, przy inflacji 2,5% +/- 1%,
6) zostaną wprowadzone warunki umożliwiające długoterminowy trwały pozytywny przyrost naturalny, bez: pół żartem, pół serio „elementów kreatywnej improwizacji i krótkotrwałego doktorowania legislacyjnego”
NOWE MIESZKANIE, czy kupno GRUNTU i budowa DOMU
PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:
Aktualizacja 22.07.2007r.
NOWE MIESZKANIE z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM, cena 8450÷9750zł/m2 (średnia 9100zł/m2 na III kw.2007), a przewidywania rynku mówią, że koszt nowych mieszkań wzrośnie do średnio 10000zł/m2 w I kw. 2009r.!!!(9400zł/m2 bez garażu, balkonu).
Nie porównuję APARTAMENTÓW w cenach III kw. 2007r. 10450÷14950zł/m2, bo to jest tak znacznie różniący się segment rynku nieruchomości, że ich porównywanie z NOWYM DOMAMI JEDNORODZINNYMI byłoby niesłuszne.
Ktoś może się zastanawiać, dlaczego porównano NOWE MIESZKANIE, z NOWYM DOMEM?.
Odpowiedź:
Bo na NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ nie można budować starych, tylko NOWE DOMY!!!. Z punktu widzenia porównywalności alternatyw inwestycyjnych jest to najsłuszniejsze. Nie znaczy to, że nie można dokonywać innych porównań.
Jest trudno wyobrażalne, aby osoba fizyczna była w stanie budować budynki mieszkalne wielorodzinne w zabudowie średniowysokiej lub wysokiej, choć nie znaczy to, że jest to niemożliwe. Osoby fizyczne mogą za to budować DOMY mieszkalne w zabudowie niskiej.
Przeprowadźmy bieżącą analizę opłacalności inwestycji.
Przykład:
Porównuję Wrocław:
Parametry są b. regionalne!!!
1. zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 90m2 z balkonem lub tarasem i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM (koszt GARAŻU w cenie m2 mieszkania uwzględniono !!!) na III kw. 2007r.:
CM = Cena MIESZKANIA 90m2 = 90m2*9100zł/m2= 819.000zł
Cena MIESZKANIA na I kw. 2009r., przyjęto 6% roczny wzrost cen:
CM(2009)=CM*1,06^1,5 =819.000*1,091=894.000zł przyjęto dalej 900.000zł
2.Budowa Dom TRADYCYJNY 120m2 w cenach materiału i robocizny 2007-2008r. i cenie działki ok. 245-445 zł/m2(średnia 345zł/m2), odległość od granicy miasta ok.5km wynosi:
120m2* ((BUDYNEK (2850÷3450)zł/m2+DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok. 546.000÷762.000zł
Wartość środkowa DT = 654.000 zł
BAZA dla Wrocławia - odległość działki ok.5km od granicy miasta
Ceny GRUNTU IV kw. 2007r. w dobrych lokalizacjach 245÷445zł/m2 (średnia 345zł/m2).
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkową DOMU = 1700÷2900zł/m2,
tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) = 1700÷2900zł/m2
3. Budowa Dom GOTOWY 120m2 cena 2400÷2700zł/m2, alternatywa do budownictwa tradycyjnego w cenach 2007-2008r. i cenie działki ok. 245-445 zł/m2(średnia 345zł/m2) wynosi:
120m2* ((BUDYNEK (2400÷2700)zł/m2+ DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok. 492.000÷672.000zł
Wartość środkowa DG = 582.000 zł
Co z tego wynika:
Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracują/ zamiast w MIESZKANIE
KOSZTY DODATKOWE DOM ( koszty DOM, pomniejszone o koszty operacyjne Mieszkanie):
1.Większy podatek od nieruchomości o 300 zł/rocznie
2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego NOWEGO samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego i NOWEGO auta:
250*30*(0,70+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= 10000zł/rocznie:
a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
UWAŻAĆ!!! Na ten parametr, bo może on NAS finansowo powalić z nóg, dobić
c = (0,70 +0,30)zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)
d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta
KAŻDY dodatkowy KILOMETR powyżej 5km(baza) odległości do miasta kosztuje rocznie niemniej niż:
Kd(1km)=250*1km*2*(0,70+0,30)zł/km + 250* 1km*2*0,30zł/km=650zł/km!!! - rocznie
3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 7÷10km, czyli ok. 2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołują - alternatywnych kosztów naszego czasu. Nie przeliczamy jego wartości. Wręcz przeciwnie często są to momenty, w których możemy coś spokojnie przemyśleć, zapalić papierosa, posłuchać muzyki, tak naprawdę wyluzować się, przed stresem w pracy, bądź bujnym życiem rodzinnym.
4. Większy fundusz remontowy w stosunku do funduszu nowego mieszkania o ok. 1700zł/rocznie (utrzymanie domu w stanie niepogorszonym więcej kosztuje jak mieszkania)
5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe
Jeżeli:
- więźby dachowe wysokość 240mm-300mm są wypełnione wełną mineralną 200-240mm,
- płyta fundamentowo; stropy są odpowiednio zaizolowane, materiał izolacyjny sypki wpompowany pneumatycznie w stropy, to koszt roczny ogrzewania budynku o pow. 120m2 jest porównywalny z kosztem ogrzanie mieszkania 90m2, z tą różnicą, że w lecie w takim domku mamy przyjemny chłód.
6. Nie mamy kosztów administracyjnych, zarządzania tak jak dla mieszkania, ale musimy sami się o wszystko martwić. Wpływ jego w ten sposób uwzględniono
7. Nie ma kosztów POSTOJOWEGO MIEJSCY GARAŻOWEGO w wysokości: 60÷100zł/miesięcznie(720÷1200zł/rocznie, średnia 960zł/rocznie)
Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 10000+ 1700 - 960 = 11.040zł/rocznie,
przyjęto dalej 11.000zł/rocznie
WARTOŚĆ BIEŻĄCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatności 11000zł/rocznie, dla przyjętego kosztu kapitału 7,5%(stopa dyskontowa 1,05 po uwzględnieniu 2,5% wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 20*11000zł = 220.000zł( dla odległości od miasta max.5km).
WARTOŚĆ BIEŻĄCA każdy dodatkowy KILOMETR
WbK(1km)= 20*650zł/km=13.000zł/km
I. Dom Tradycyjny 120m2 z kosztem działki, ok.5km od granicy miasta łącznie jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM i balkonem lub tarasem o:
CM - DT =900.000 - 654.000 = 246.000zł
Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom TRADYCYJNY jest tańszy o 26.000zł !!! od MIESZKANIA90m2.
CM - DT - Wb = 26.000zł
I to są NASZE oszczędności = 26.000zł, Dom TRADYCYJNY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!
II. Dom GOTOWY 120m2 z kosztem działki łącznie, ok.5km od granicy miasta jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM i balkonem lub tarasem o:
CM - DG =900.000 - 582.000 = 318.000zł
Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom GOTOWY jest tańszy o 98.000zł !!! od MIESZKANIA90m2 z GARAŻEM.
CM - DG - Wb = 98.000zł
I to są NASZE oszczędności = 98.000zł , Dom GOTOWY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!
PRZYKŁAD: odległość od granicy miasta 5km= 5km(baza) + 0km(dodatkowo), DOM w Technologii Tradycyjnej
Wtedy, Wb(Kd)=220.000zł + 0km*13.000zł/km
Ponieważ: CM-DT-Wb(Kd)>0 Inwestycja jest nadal opłacalna
900.000 - 654.000 - 220.000=26.000zł to zakup działki w cenie 245÷445zł/m2(średnia 345zł/m2) i wybudowanie domu jest opłacalne, ale leży już praktycznie na granicy opłacalności. Proponuję nie przekraczać odległości 10km od granicy miasta, a te 26.000zł ok. 7%(średniej wartości kosztu budowy domu tradycyjnego w wysokości 120m2*3150zł/m2=378.000zł), potraktować jako margines bezpieczeństwa lub kwotę potrzebną na pokrycie kosztów przygotowania procesu inwestycyjnego i osobistego nadzoru procesu inwestycyjnego. Lokalizacje ze szkołą podstawową i przychodnią rozważyć indywidualnie, rynek preferuje takie lokalizacje.
Jeżeli: CM-DT-Wb(Kd)
Re: Kredyt z dopłatą po nowemu