Tańsze i łatwiej dostępne kredyty? Sprawdź co nas czeka

Przez programy wsparcia mieszkaniówki, na dostęp do finansowania zakupu własnego _ M , wpływa także rząd. Im szybciej przeforsowany zostanie nowy system dopłat do kredytów _ Mieszkanie dla Młodych _, w miejsce wygaszanego - Rodziny na Swoim _, tym łagodniej branża odczuje ostre hamowanie gospodarki.

Znaczną rolę odegrają banki. Prowadzą własne polityki pozyskiwania klientów, ustalania oprocentowania, marż i innych kosztów związanych z kredytami. Jednak niezależnie od tych decyzji, eksperci są zgodni - 2013 rok będzie czasem rosnącej liczby plajtujących firm, zwłaszcza w branży budowlanej oraz wyhamowania sprzedaży na rynku nieruchomości.

KNF krok przed ważnymi decyzjami

Komisja Nadzoru Finansowego przed rokiem mocno dokręciła śrubę na rynku kredytowym. Obowiązujące tzw. rekomendacje S i T ograniczyły liczbę osób, które mogą uzyskać finansowanie zakupu nieruchomości z banku. Według tych reguł na miesięczną spłatę rat kredytowych nie może być przeznaczonych więcej niż połowa dochodów.

Jeszcze w 2013 roku na pewno rozluźniony zostanie gorset regulacji wprowadzanych przez rekomendację T, odnoszącą się do zwykłych pożyczek, zapowiedział Money.pl rzecznik KNF Łukasz Dajnowicz.

Z zapowiedzi Komisji wynika, iż podobnie stanie się z rekomendacją S, dotyczącą kredytów finansujących nieruchomości oraz zabezpieczonych hipotecznie. Wprawdzie Komisja Nadzoru Finansowego nie chciała udostępnić nam projektu zmian, jednak jak ujawnił jej rzecznik - _ projekt będzie dostępny jak rozpoczną się konsultacje. Wtedy określimy też planowany termin wejścia w życie _. Ma to nastąpić w ciągu najbliższych dwóch tygodni. Jeżeli faktycznie i te regulacje zostaną poluzowane, łatwiej będzie pożyczyć z banku pieniądze na kupno mieszkania.

Kredyty tańsze i bardziej dostępne?Możemy już mówić o początku serii obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej przy NBP. Dwie z nich - za każdym razem o 0,25 pkt - mamy już za sobą. Przedstawiciele banków, pośrednicy w obrocie nieruchomościami przekonują, że ta polityka powinna być kontynuowana._ - To bardzo dobry kierunek, wraz z każdą taką decyzją, oprocentowanie kredytów spada, a także rośnie zdolność kredytowa Polaków - _powiedziała w trakcie debaty w *Money.pl *poświęconej sytuacji na rynku nieruchomości, Renata Jakubowska z BNP Paribas Banku Polska SA.

fot: Tomasz Brankiewicz/Money.pl_ Debata Money.pl na temat sytuacji rynku nieruchomości _[ ( http://static1.money.pl/i/glass.gif ) ] zobacz całą galerię(http://galerie.money.pl/debata-money-pl-g481972.html)W przypadku kredytów udzielanych przez banki decydujące znaczenie dla oprocentowania ma stawka WIBOR, czyli ustalana między instytucjami finansowymi cena pożyczanego pieniądza. Za jej wysokość w dużej mierze odpowiadają stopy procentowe ustalane przez RPP, jednak także same banki mogą na nią wpływać. Już samo oczekiwanie na obniżkę stóp procentowych sprawia, że WIBOR idzie w dół. Banki starają się wyprzedzić wydarzenia i wcześniej dopasować do nowych warunków. Co to dokładnie oznacza dla kredytobiorców?

Wyliczenia firmy Expander pokazują, że kolejne obniżki stóp procentowych mogą podnieść zdolność kredytową Polaków nawet o 11 proc. Wysokość raty będzie wówczas niższa o 200 zł. Wyliczenia dotyczą osób, które chciałyby pożyczyć 300 tys. zł i sytuacji, w której RPP obniżyłaby stopy w sumie aż o 1 pkt proc. Dotychczasowe cięcia w listopadzie i na początku grudnia sięgnęły 0,5 pkt bazowego. Zdaniem ekonomistów z którymi rozmawiał Money.pl, kolejne takie obniżki są bardzo prawdopodobne. Przeciętne oprocentowanie kredytów w złotych spadło z 6,49 proc. do 5,98 proc. i w 2013 roku najprawdopodobniej dalej będzie spadało.

Z analiz Home Broker wynika, że prawdopodobny jest także spadek stopy WIBOR do poziomu 3,54 proc., Gdyby rzeczywiście tak się stało, to przeciętna trzyosobowa rodzina, zarabiająca 5 tys. zł netto, która dziś może pożyczyć od banków przeciętnie 367 tys. zł (kredyt na 30 lat, oprocentowanie 6,3 proc.), mogłaby za 9 miesięcy zaciągnąć dług na poziomie prawie 410 tys. zł.

Wyższe marże i hamowanie spadku cenNiestety wraz ze spadającymi stopami procentowymi, można się liczyć z tym, że wzrośnie poziom marż. W rezultacie faktyczny wzrost zdolności kredytowej może być znacznie niższy. Tak było w przeszłości, gdy w 2008 roku RPP dość szybko obniżyła stopę procentową z poziomu 6 do 3,5 proc. Marże banków podskoczyły wówczas z 2 do 3 proc., a więc o połowę.

Teraz także niektóre banki podnoszą marże. Jako pierwszy zrobił to Bank Millenium (o 0,2 pkt proc.), za nim poszedł Kredyt Bank (0,1 pkt proc.). Jeśli inne banki także zaczną podnosić marże, klienci zaciągający kredyty hipoteczne nie odczują ani obniżek stóp procentowych, ani stóp WIBOR.

Za dalszymi spadkami przemawiają: dalsze spowolnienie dynamiki PKB, co przekładając się na poziom zatrudnienia i wynagrodzeń spowoduje spadek popytu na rynku nieruchomości. _ - Nie bez znaczenia jest też fakt, że podaż mieszkań deweloperskich, po pierwszym spadku od wielu kwartałów, utrzymuje się na prawie rekordowym poziomie. Rok 2013 będzie dla deweloperów trudny - _ zaznacza Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker. Ceny mieszkań spadły już w ciągu minionego roku, zależnie od miasta od 1 do blisko 20 proc.

Zdaniem ekspertów w 2013 roku czekają nas kolejne obniżki, choć niekoniecznie głębokie. _ - Jeżeli wraz z obniżką stóp procentowych KNF zliberalizuje rekomendacje, to możemy liczyć na ożywienie na rynku nieruchomości. To z kolei wyhamuje spadek cen - _ powiedziała w trakcie debaty w Money.pl poświęconej sytuacji na rynku nieruchomości Anna Hawro, ekspert Emmerson SA. Eksperci wskazują, że klienci mogą liczyć na spadki w przedziale od 5 do 10 proc. obecnej wartości. Dołek cenowy powinien wystąpić przed końcem pierwszej połowy przyszłego roku. _ - Poduszka finansowa nie będzie już tak komfortowa dla deweloperów jak jeszcze dwa, trzy lata temu, kiedy to zarabiali ponad 60 proc. na sprzedaży mieszkań, ale 18-20 proc. powinno pozwolić najsilniejszym utrzymać się na rynku - _ocenia Hawro.

Na drugiej stronie o tym, ile będzie można zyskać w poszczególnych miastach dzięki programowi _ Mieszkanie dla Młodych _

Dziura między programami dopłat do kredytów_ Są tacy, dla których kredyt na pewno będzie w 2013 roku droższy. To osoby, które mogłyby skorzystać z programu Rodzina na Swoim _. W ramach tego przedsięwzięcia Bank Gospodarstwa Krajowego pokrywał, przez pierwszych osiem lat, część odsetek od kredytu mieszkaniowego.

W ciągu pięciu lat skorzystało z niego 160 tys. rodzin. Według wyliczeń, ci którzy zakwalifikowali się do programu, mogli kupić mieszkanie od 8,8 do 26 proc. taniej. Przeciętnie dopłata do raty to około 500 zł miesięcznie. Łączna wartość wszystkich udzielonych kredytów przekroczyła 28 mld zł.

_ Tymczasem według zapowiedzi rządu jeszcze w 2013 roku ruszyć ma inny program, _ Mieszkanie dla Młodych _. Ma zastąpić wygaszany do końca tego roku program Rodzina na swoim _. Ze wsparcia udzielanego w jego ramach będą mogły skorzystać osoby do 35 roku życia, które kupią mieszkanie na rynku pierwotnym, na kredyt w wysokości co najmniej 50 proc. kosztów zakupu lokalu. W zależności od kryteriów szczegółowych (wśród których jest min. liczba dzieci) kupujący będą mogli liczyć na jednorazową dopłatę od 10 do 20 proc. ceny mieszkania.

W porównaniu z _ Rodziną na Swoim _ oznacza to, że zwiększy się zdolność kredytowa osób kupujących nieruchomości. Dopłata oznaczać będzie, że wysokość pożyczanej kwoty będzie niższa. Według firmy Home Broker minimalna wartość dopłaty to, w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 w Warszawie, 28,9 tys. zł. Maksymalna korzyść to z kolei 57,9 tys. zł.

_ - Na pewno fakt, że nie będzie płynnego przejścia od Rodziny na Swoim do Mieszkania dla Młodych, odbije się na rynku - _ stwierdziła w trakcie debaty w Money.pl poświęconej sytuacji na rynku nieruchomości Urszula Dir z BNP Paribas Banku Polska SA. - _ Co z tego, że gotowe mieszkania będą czekały na klientów, a deweloperzy będą się prześcigali w promocjach i obniżkach. Może się okazać, że część klientów postanowi poczekać na wejście w życie nowego programu dopłat _, _ a to tylko spotęguje załamanie na rynku nieruchomości - _argumentuje. Wskazuje na mocne i słabe strony programu.

_ Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/162/m254626.jpg ) ] (http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/kredyty;hipoteczne;z;nizszymi;ratami;prezent;od;rpp,178,0,1210034.html) *Kredyty hipoteczne z niższymi ratami. Prezent od RPP * Policzyliśmy, jak obniżki stóp procentowych przełożą się to na wysokość rat, które spłacają posiadacze kredytów hipotecznych i zdolność kredytową tych, którzy chcą je zaciągnąć. - To nawet dobra decyzja, że MdM obejmie tylko rynek pierwotny. To pobudzi same budownictwo, ale też branże z nim związane. Z drugiej jednak strony trzeba się liczyć z tym, że odcięci od programu będą mieszkańcy tych rejonów, a nawet całych regionów, gdzie budować się będzie mało, albo wcale - _tłumaczy Urszula Dir. Wskazuje na inne programy dopłat z budżetu państwa i funduszy unijnych. - _ Na pewno nie bez znaczenia są dopłaty do inwestycji w projekty
energooszczędne. One też w pewien sposób mogą hamować spadek na rynku nieruchomości - _argumentuje. W ciągu najbliższych 10 lat, na dofinansowanie tych projektów z budżetu państwa pójdzie ponad 300 mln złotych.

_ - Niepewna sytuacja gospodarcza potęguje ostrożność klientów przy zaciąganiu zobowiązań, natomiast osoby zdecydowane na zakup lub budowę nieruchomości, raczej od tego zamiaru nie odstąpią - _ ocenia Agnieszka Krawczyk, dyrektor biura produktów hipotecznych w PKO Banku Polskim. Jej zdaniem brak ostatecznych założeń, a także oficjalnego terminu startu programu _ MdM _ uniemożliwia dokonanie oceny wpływu programu na rynek. _ - Wprawdzie program obejmuje jedynie nieruchomości z rynku pierwotnego, co znacznie ogranicza grupę docelową, do której program jest kierowany, jednak każda z form dofinansowania jest swego rodzaju wsparciem dla kupujących - _dodaje.

Już wiadomo, że _ MdM _ najwcześniej zostanie uruchomiony w drugiej połowie 2013 roku, a najpewniej z 1 stycznia 2014 roku. Czy dorówna popularnością znikającemu poprzednikowi? Na pewno nie będzie łatwo. Od 2007 roku w ramach _ RnS _, udzielono kredytów, których wartość sięgnęła 30,5 mld złotych. W mijającym roku, aż 25 proc. kredytów hipotecznych, przyznano z rządowymi dopłatami.

Fala plajt w budowlance. Będzie jeszcze gorzej

Z Monitora Sądowego i Gospodarczego wynika, że od początku roku upadło w Polsce 860 firm. To znacznie więcej niż w 2011 roku. Cztery największe upadłości w listopadzie to firmy z branży stalowej (produkcja przede wszystkim na potrzeby budownictwa). Znamienne jest to, że w pierwszej dziesiątce największych bankructw od początku tego roku, jedną z największych grup stanowią właśnie firmy budowlane. Około 30 procent wszystkich upadających firm stanowią firmy budowlane lub deweloperskie.

_ Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/89/m254041.jpg ) ] (http://www.money.pl/gospodarka/raporty/artykul/ceny;mieszkan;w;2013;roku;spadna;ida;trudne;czasy;dla;deweloperow,202,0,1205706.html) *Zobacz o ile potanieją mieszkania. Kto na tym straci? * Ostatnie chwile na kredyt mieszkaniowy z dopłatą państwa. Następna szansa pojawi się dopiero gdy... - Wykorzystanie ostatnio mocy produkcyjnych branży budowlanej na poziomie 75 proc. (dane GUS) zaskoczyło nas in plus, spodziewać się można było gorszych danych. Z drugiej strony - _ jak mówi Tomasz Starus, dyrektor biura oceny ryzyka i główny analityk w Towarzystwie Ubezpieczeń Euler Hermes - _ problemy budownictwa wynikają nie ze zbyt małych zamówień, ale przede wszystkim ze sposobu ich rozliczania. _Jego zdaniem skala zamówień okazała się zbyt wielka. _ - Była za duża do udźwignięcia nawet dla największych firm w
narzuconym przez zamawiającego modelu prowadzenia i finansowania prac, zakładającym de facto nie tylko wykonywanie, ale i stosunkowo długie finansowanie przez wykonawcę prowadzonych prac. Firmy budowlane ucierpiały więc przede wszystkim z powodu ponoszonych kosztów finansowych - konieczność finansowania się poprzez kredyty na niespotykana wcześniej skalę - _ tłumaczy Tomasz Starus.

_ - Bieżący rok już na pewno będzie najgorszym pod względem upadłości od 4 lat i wszystko wskazuje na to, że tendencja wzrostowa szybko się nie odwróci - _przyznaje też Marcin Siwa, dyrektor ds. oceny ryzyka w Coface Poland. Jego zdaniem w ostatnim kwartale tego roku, tempo wzrostu utrzyma się na poziomie około 20 proc., co oznacza, że łącznie w tym roku możemy się spodziewać do 900 bankructw.

* prognoza
Źródło: Money.pl na podstawie danych Coface Poland

Dane Coface dotyczące upadłości w branży budowlanej wskazują na 37 proc. wzrost w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego.

W tym roku w Polsce upadłość ogłosi nawet 270 firm budowlanych i deweloperskich. Pracę straci w sumie około 14 tysięcy ludzi. Jeżeli tendencja się utrzyma, to w przyszłym roku, w najgorszym przypadku może paść nawet 540 firm z tej branży, a na bruk trafi kolejne 28 tys. osób.