Akcje PHN. Zobacz, czy warto kupić

Inwestorzy indywidualni od dzisiaj mogą składać zlecenia na zakup akcji Polskiego Holdingu Nieruchomości, spółki działającej przede wszystkim na rynku wynajmu powierzchni komercyjnych w największych polskich miastach. Zapisy potrwają do 1. lutego. To kolejna spółka Skarbu Państwa, która jeszcze w pierwszej połowie lutego ma pojawić się na warszawskim parkiecie. Zdaniem analityków firma może przynieść inwestorom zyski, ale jednocześnie ryzyko związane z lokowaniem pieniędzy w jej akcje jest dość spore.

Zgodnie z opublikowanym wczoraj prospektem emisyjnym Skarb Państwa chce sprzedać jedną czwartą posiadanych udziałów. Oznacza to, że na rynek trafi prawie 11 milionów akcji. Potem resort skarbu zamierza poszukać inwestora branżowego, który kupi, większościowy pakiet.

Czy na akcjach PHN będzie można zarobić?

Cena maksymalna ustalona w zapisach dla inwestorów indywidualnych to 26 złotych za akcję. Po zakończeniu zapisów dla inwestorów instytucjonalnych zostanie ustalona cena emisyjna akcji, która może być równa bądź niższa niż 26 złotych.

- _ Jestem nią pozytywnie zaskoczony _ - przyznaje w rozmowie z Money.pl Paweł Grząbka, prezes firmy doradczej CEE Property Group, działającej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Wskazuje na to, że przy takiej cenie akcji wartość całej spółki to 1,12 miliarda złotych. Tymczasem rynkową wartość posiadanych przez nią nieruchomości można szacować na około 2,5 miliarda złotych, czyli ponad dwa razy więcej. - _ Spodziewałem się, że cena akcji będzie odpowiadała połowie wartości nieruchomości, co dałoby nam wynik na poziomie 27 złotych za papier _ - mówi Paweł Grząbka.

Jeżeli przyjąć taką wycenę, oznaczałoby to, że akcje w najnowszej ofercie Skarbu Państwa powinny dać zarobić inwestorom. Podobne, choć nieoficjalne wyliczenia biur maklerskich są od kilku dni obecne na rynku. Przyjmując najbardziej optymistyczną ich wersję moglibyśmy założyć, że spółka jest warta 1,7 miliarda złotych. Daje nam to 39,2 złotego za akcję, czyli połowę więcej od obecnej ceny maksymalnej w zapisach.

Źródło: Money.pl na podstawie nieoficjalnych wyliczeń domów maklerskich, PAP.

Takie wyceny mogą się jednak okazać zbyt optymistyczne. Rafał Kozioł, analityk z DM Noble Securities przyznaje, że wartość majątku spółki to jej ogromny atut. Pozostaje jednak problem z tym, że firma wymaga bardzo dużej restrukturyzacji. Pytanie więc, czy inwestorom indywidualnym opłaca się płacić teraz 26 złotych za papier.

- _ Jest szansa, że inwestorzy instytucjonalni wynegocjują niższą cenę i wówczas również drobni gracze zapłaciliby mniej. Wiąże się to jednak dla nich z koniecznością podjęcia większego ryzyka, bo będą zapisywać się po cenie maksymalnej _ - podkreśla Rafał Kozioł.

Spółka nie zachwyca wynikami, ale...Nawet jeżeli miałoby się okazać, że cena emisyjna będzie niższa od tej w zapisach, to jednak są czynniki, które mogą skutecznie zniechęcić inwestorów do kupna akcji PHN. Wśród nich można wskazać wyniki finansowe firmy, której niezwykle ciężko przychodzi wypracowanie zysków. Jak czytamy w prospekcie emisyjnym, tylko w 2009 roku spółka pokazała zysk. Tymczasem strata netto po trzech kwartałach ubiegłego roku jest już o ponad 57 milionów złotych wyższa od straty w tym samym okresie 2011 roku.

Źródło: Money.pl na podstawie prospektu emisyjnego.

Niezwykle trudno jest również oszacować wynik, który PHN wypracuje w tym roku. Grupa uzależnia go w dużej mierze od sytuacji ekonomicznej w kraju. - _ Przewiduje się, że w pierwszym kwartale 2013 rok tendencje rynkowe w deweloperskiej działalności mieszkaniowej, związane ze zmniejszeniem przedwstępnej sprzedaży powierzchni mieszkaniowej przez deweloperów utrzymają się _ - wynika z prospektu emisyjnego.

Trzeba jednak zwrócić uwagę, że pomimo kiepskich wyników finansowych i niepewności co do ich znaczącej poprawy, spółka ma bardzo duży atut w postaci tego, że jej nieruchomości są zlokalizowane w bardzo atrakcyjnych punktach największych miast. Ponad 70 procent z nich znajduje się w Warszawie. Do tego dochodzą atrakcyjne lokalizacje m.in. w Trójmieście, Wrocławiu i Łodzi.

Jak wynika z prospektu emisyjnego, największe przychody z najmu spółka czerpie z udostępniania powierzchni biurowych. Uwagę w ich przypadku zwraca jednak to, że ponad 18 procent powierzchni jest w tej chwili pusta.

Źródło: Money.pl na podstawie prospektu emisyjnego.

Tak wysoki wskaźnik pustostanów to między innymi wynik pogarszającej się sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych. Do tego, w nadchodzących miesiącach może się on jeszcze pogorszyć, przy jednoczesnym spadku cen za wynajem powierzchni.

- _ Spokojnie możemy szacować, że w ciągu ostatnich dwóch lat te ceny spadły o 15-20 procent _ - przyznaje Paweł Grząbka z CEE Property Group.

W spółce potrzebne są spore zmiany

Grupa PHN, by zadowolić inwestorów, będzie musiała więc zdecydować się w najbliższych latach na głęboką restrukturyzację, w dużej mierze w zakresie kosztów swojej działalności. Jak zauważa Rafał Kozioł z DM Noble Securities, stosunek kosztów administracyjnych w spółce do jej przychodów kształtuje się na poziomie około 30 procent. Tymczasem u konkurentów takich jak Echo Investment czy GTC ten wskaźnik to 13-18 procent.

- _ To świadczy o dużej nieefektywności spółki. Ma to związek między innymi z przerostem zatrudnienia _ - zauważa Rafał Kozioł. Firma co prawda deklaruje w prospekcie emisyjnym, że do 2015 roku zatrudnienie spadnie w niej z ponad 300 do 100 osób. Należy jednak pamiętać, że w przypadku spółki z udziałem Skarbu Państwa może to być bardzo trudny proces.

O braku efektywności PHN może świadczyć również niski wskaźnik rentowności netto. Podany w prospekcie emisyjnym wskaźnik NOI kształtuje się na poziomie około 4 procent. Tymczasem - na co zwraca uwagę Rafał Kozioł - w przypadku spółki, która większość portfela nieruchomości ma w Warszawie, należałoby oczekiwać poziomu około 6-7 procent.

Analitycy są zgodni, że spółka mogłaby się okazać dość ciekawą propozycją dla inwestorów, ale tylko pod warunkiem, że rzeczywiście dojdzie w niej do restrukturyzacji. W swoich rękach ma bowiem nieruchomości, które mogłyby przynosić znacznie większe pieniądze. - _ Problem w tym, że duża ich część to budynki o niekoniecznie najlepszym standardzie. Podniesienie ich wartości wymagałoby sporych nakładów na rewitalizację, ale w dłuższej perspektywie takie działania z pewnością przyniosłyby korzyści akcjonariuszom _ - uważa Paweł Grząbka.

Ci, którzy rozważają zakup akcji na dłuższy termin i chcieliby poczekać na poprawę sytuacji w spółce, mogą zniechęcić się jednak tym, że raczej nie mają co liczyć na wypłatę dywidendy. W poprzednich latach jej nie płaciła, a w prospekcie nie sposób znaleźć jasnej informacji na tego tego, czy w kolejnych latach spółka planuje dzielić się ewentualnym zyskiem z akcjonariuszami.

Odwiedź fanpage autora na Facebooku i podyskutuj o temacie.

KOMENTARZ MONEY.PL Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej