Bankructwo Ganta. Czy to powód do paniki dla klientów firm deweloperskich?

Problemy Ganta, jednego z największych graczy na rynku mieszkaniowym w Polsce, psują wizerunek całej branży. Money.pl wskazuje, na co powinni zwrócić uwagę nie tylko przyszli nabywcy mieszkań, ale również inwestorzy zainteresowani kupnem akcji i obligacji deweloperów.

Upadek spółki deweloperskiej Gant, która w 2012 roku zaliczyła stratę na poziomie 400 milionów złotych, a w 2013 - 58 milionów złotych, to przede wszystkim cios dla jej klientów. W styczniu mogli oni mieć jeszcze minimalną nadzieję na odzyskanie części zainwestowanych pieniędzy, bo Gant próbował się ratować poprzez upadłość układową. Miała ona umożliwić m.in. porozumienie z wierzycielami.

Tak się jednak nie stało. Wrocławski sąd umorzył właśnie postępowanie upadłościowe, bo deweloper nie ma nawet środków na przeprowadzenie procesu likwidacji. Efekt? Klienci, którzy wpłacili pieniądze na mieszkania budowane przez Ganta, zostali w najlepszym wypadku bez aktów notarialnych. Mieszkania pozostałych nawet nie powstały.

Eksperci nie mają wątpliwości, że niektórzy klienci po upadłości dewelopera będą musieli się liczyć nawet z utratą swoich nieruchomości, zadłużonych wobec banków. Pozostaje im walczyć o swoje prawa w sądzie, ale to może ciągnąć się latami i obecnie nie daje praktycznie żadnej gwarancji na odzyskanie zainwestowanych środków.

Wczoraj przez cały dzień próbowaliśmy skontaktować się z zarządem spółki, by dowiedzieć się, jak po decyzji sądu będzie przebiegać kolejny etap likwidacji oraz czy i jak Gant ma zamiar zadbać o swoich klientów. Nie uzyskaliśmy odpowiedzi na te pytania.

_ - Teraz klienci Gant Development S.A. mogą jedynie wytaczać procesy indywidualne przeciwko spółce. Jeżeli jednak, jak wynika z orzeczenia sądu upadłościowego, spółka nie ma środków wystarczających na pokrycie kosztów postępowania upadłościowego, to trudno oczekiwać, że po kilkuletnim procesie z pozwu indywidualnego będzie miała środki na spłatę wierzycieli _ - mówi Jakub Spalik z serwisu e-prawnik.pl.

Ekspert tłumaczy również, że w odniesieniu do spółek akcyjnych nie obowiązuje przepis art. 299 kodeksu spółek handlowych, pozwalający na pociągnięcie do odpowiedzialności członków zarządu spółki za jej zobowiązania.

Nie oznacza jednak, że klienci Ganta nie mogą pozwać członków zarządu o zapłatę odszkodowań na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego.

_ - Nawet nie znając szczegółowo spraw poszczególnych klientów, należy stwierdzić, że skonstruowanie skutecznego roszczenia odszkodowawczego przeciwko członkom zarządu Ganta byłoby niezwykle trudne. Trzeba by bowiem udowodnić winę tych osób w zarządzaniu spółką, która doprowadziła do jej niewypłacalności i spowodowała powstanie szkody u konkretnej osoby. Być może nieco światła rzuciłoby zapoznanie się z aktami sprawy upadłościowej spółki. Biorąc jednak pod uwagę jej sytuację finansową i majątkową, liczbę wierzycieli i wysokość roszczeń, szanse na odzyskanie pieniędzy przez klientów dewelopera od spółki czy od członków jej zarządu oceniam jako iluzoryczne _ - dodaje Jakub Spalik.

Największy problem dostrzega w tym, że klienci Ganta zawarli umowy przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Oznacza to, że deweloper nie miał obowiązku zastosowania instrumentów zabezpieczających w postaci rachunku powierniczego w banku czy ubezpieczenia.

Według ekspertów upadłość Ganta nie powinna jednak wywoływać alarmu wśród potencjalnych nabywców mieszkań.

_ - Cała sprawa ma bez wątpienia negatywny wpływ na wizerunek deweloperów, szczególnie na tych, sprzedających mieszkania na pierwszych etapach budowy _ - mówi Marcin Krasoń, analityk z Home Broker. _ - Klienci powinni baczniej przyglądać się deweloperom. A ostrożność może tylko podnieść bezpieczeństwo transakcji - dodaje . _

Być może klienci nie mieliby problemów z Gantem, gdyby umowy - które podpisywali - załapały się pod nową ustawę, która weszła w życie w kwietniu 2012 roku. Ustawa deweloperska w dużym stopniu chroni prawa nabywców lokali mieszkalnych. Uregulowała ona formalne relacje między nabywcami i deweloperami, m.in. precyzując kwestię umów i zabezpieczając nabywcę na wypadek upadłości dewelopera. Co więcej, zgodnie z nowymi przepisami klient ma prawo do wglądu w wyniki finansowe dewelopera. Ponieważ Gant jest spółką giełdową, to taka możliwość w tym przypadku istniała już wcześniej, ale część klientów mogła sobie z tego nie zdawać sprawy.

_ _

_ Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/90/m254042.jpg ) ] (http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/mieszkanie;dla;mlodych;ile;osob;dostanie;doplate,4,0,1575172.html) *Mieszkanie dla Młodych. Ile osób z dopłatą? * Bank Gospodarstwa Krajowego przedstawił najnowsze dane. _
_ - Celem ustawy deweloperskiej jest zabezpieczenie praw nabywców mieszkań. Jej najważniejsze zapisy dotyczą obowiązków informacyjnych dewelopera oraz ograniczeń w dostępie dewelopera do pieniędzy pochodzących z wpłat klientów. Krótko mówiąc, ustawa została wprowadzona, by kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, klient miał pełniejszą wiedzę na temat tego, co kupuje, oraz by zabezpieczyć wpłacone pieniądze w razie trudności finansowych dewelopera _ - wyjaśnia w rozmowie z Money.pl Piotr Zybała z Departamentu Analiz Domu Maklerskiego mBanku.

Analityk ostrzega jednak, że nie wszystkie mieszkania, które znajdują się w ofercie sprzedaży u deweloperów, podlegają pod nowe przepisy. _ - Z szacunków firmy doradczej REAS wynika, że ponad połowa mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w pierwszym kwartale 2014 roku nie jest oferowana w zgodzie z zasadami ustawy. Kupując takie mieszkanie, narażamy się na większe ryzyko. Warto zwrócić na to uwagę, szczególnie, gdy mamy wątpliwości co do kondycji finansowej dewelopera _ - radzi.

Zastrzeżenia do nowych przepisów ma także Jakub Spalik z e-prawnik.pl, który zwraca uwagę na to, że zostały one skonstruowany wadliwie.

_ - Fakt, że klienci upadłego dewelopera, których środki były gromadzone na rachunkach powierniczych, mają mieć pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń w żadnym razie nie przesądza pierwszeństwa w relacji z wierzycielami zabezpieczonymi rzeczowo - np. z tytułu hipoteki - lub tymi wierzycielami, których roszczenia osobiste zostały wpisane do księgi wieczystej nieruchomości _ - wyjaśnia.

Może się zatem okazać, że założony przez ustawodawcę cel nowej ustawy deweloperskiej, by chronić pieniądze klientów, w niektórych przypadkach nie zostanie spełniony.

Co więc zrobić, by zmniejszyć ryzyko inwestycji w nowe mieszkanie? Najlepiej _ dmuchać na zimne _, prześwietlając dewelopera i sprawdzając, czy firma nie ma problemów finansowych. Warto też zobaczyć, jak wygląda realizacja jego poprzednich projektów.

_ _

_ Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/47/m313135.jpg ) ] (http://manager.money.pl/prosto-z-firm/artykul/echo;investment;domknal;transakcje;warta;42;mln;euro,189,0,1576125.html) *Echo Investment domknął transakcję wartą 42 mln euro * Spółka kupiła dużą działkę w centrum Warszawy. _
_ - Zwracajmy uwagę na doświadczenie dewelopera. Gant nie był deweloperem z krwi i kości. Kiedyś zajmował się handlem walutami, a na rynek mieszkaniowy wszedł, bo w okresie boomu można było na nim zarobić - mówi Marcin Krasoń. - Warto też więc sprawdzić, jak deweloper realizuje np. reklamacje w poprzednich inwestycjach. Co robi, gdy z budynkiem są jakieś problemy i czy mieszkania są oddawane w terminie - zauważa analityk . _

Zdaniem Jakuba Spalika z e-prawnik.pl ryzyka nie można uniknąć w stu procentach, a jedynie je zminimalizować. Jak? Choćby oddając umowę deweloperską do analizy prawnikowi.

_ - Niestety nikt nie jest w stanie zagwarantować, że nawet silny finansowo deweloper, który zrealizował liczne inwestycje, nie upadnie za dwa, trzy lata przy realizacji kolejnych. Kwestii tej nie da się przewidzieć. Receptą jest zakup nieruchomości w stanie ukończonym, umożliwiającym od razu przeniesienie prawa własności lub zakup na rynku wtórnym _ - mówi.

Wszystko wskazuje na to, że upadek Ganta nie wpłynie na sytuację w branży deweloperskiej, która po ewidentnym kryzysie od ubiegłego roku wreszcie zaczyna nabierać rozpędu.

_ - O krytycznej sytuacji Ganta usłyszeliśmy już w ubiegłym roku, kiedy spółka przestała wykupować obligacje. Problemy jednego z największych polskich deweloperów nie odbiły się jednak jak dotąd negatywnie na branży. Ostatni rok był wręcz okresem silnego ożywienia _ - mówi Piotr Zybała z Departamentu Analiz DM mBanku.

Z danych GUS wynika, że w ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2014 roku wydano pozwolenia na budowę 61.855 mieszkań, o 14,9 procent więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. O 23,8 procent wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.

Ożywienie na rynku wiąże się z niewielkim wzrostem cen, które od przełomu 2007 i 2008 roku spadły o około 15-20 procent, ale chętnych na mieszkania obecnie nie brakuje. Ich sprzedaż przez największe spółki deweloperskie poszła w górę o 30 procent w porównaniu do roku 2013 i trudno w tej chwili przypuszczać, by popyt nagle osłabł.

_ - Zagrożenie upadłością kolejnych deweloperów jest w naszej opinii niższe niż jeszcze rok czy dwa lata temu _ - mówi Piotr Zybała. _ - Wynika to z lepszej koniunktury w branży, obniżenia kosztów stałych wielu spółek oraz spadku kosztów obsługi zadłużenia w związku z niższymi stopami procentowymi. W konsekwencji sytuacja finansowa wielu spółek uległa poprawie. _

Przy założeniu, że ożywienie na rynku pracy i w całej gospodarce będzie kontynuowane, a stopy procentowe pozostaną na niskim poziomie, trudno liczyć na powrót cen do trendu spadkowego: _ - Z tego punktu widzenia moment na kupno mieszkania jest dobry. Niskie stopy procentowe istotnie zmniejszają także koszty obsługi kredytu hipotecznego, co jest kolejnym argumentem za kupnem _ - dodaje Piotr Zybała.

Sektor deweloperski na warszawskiej giełdzie jest reprezentowany dość licznie. W indeksie WIG-Deweloperzy notowane są 24 spółki, a to i tak nie wszystkie firmy. W jego skład nie wchodzą m.in. spółki postawione w stan upadłości, tak jak właśnie Gant.

Źródło: obliczenia Money.pl na podstawie danych GPW
*- spółka zadebiutowała na GPW w ciągu ostatniego roku

W ciągu ostatniego roku zmienność wartości akcji poszczególnych spółek była ogromna. Akcjonariusze Orco Property Group stracili w tym czasie 77 procent zainwestowanych środków. Jednocześnie papiery Celtic Property Group zwiększyły wartość prawie trzykrotnie. To pokazuje jak dużym ryzykiem obarczone są inwestycje w spółki deweloperskie.

Branża ta w dużym stopniu zależy od kondycji gospodarki. Inwestorzy, którzy zastanawiają się nad kupnem akcji tego typu spółek muszą więc starać się przewidzieć przyszłą sytuację makroekonomiczną. Rozpędzająca się gospodarka powinna sprzyjać zyskom deweloperów i tym samym zwyżką cen ich akcji. W bessie mogą za to spać spokojnie tylko ci inwestorzy, którzy odpowiednio wcześnie pozbyli się tych papierów.

Dobrze obrazuje to wykres indeksu WIG-Deweloperzy w latach 2007-2008, kiedy to rynki finansowe na całym świecie wpadły w panikę m.in. po upadku banku Lehmann Brothers.

Notowania indeksu WIG-Deweloperzy na przestrzeni ostatnich 7 lat Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej

Oczywiście sytuacja gospodarcza i faza rozwoju, w jakiej znajduje się polska gospodarka, to dopiero wstępny element analizy. Niebagatelne znaczenie ma sytuacja finansowa konkretnych spółek. Przede wszystkim należy zwracać uwagę na poziom zadłużenia, który był gwoździem do trumny w przypadku Ganta.

Legnicki deweloper ma wskaźnik zadłużenia, pokazujący relację zobowiązań firmy do wartości jej majątku, na poziomie 77 procent. Dla porównania dla Celtic Property Group, czyli spółki której akcje w ostatnich 12 miesiącach dały zarobić najwięcej, wskaźnik wynosi 32 procent. Zbliżony poziom zadłużenia do Ganta mają na obecną chwilę Warimpex i Wikana.

Źródło: Money.pl

Chociaż w wielu przypadkach zadłużenie może niepokoić inwestorów (i słusznie), to trzeba też oddać, że większość największych deweloperów wyraźnie poprawiła przez ostatni rok swoje wyniki. Przykładowo Marvipol niemal podwoił sprzedaż mieszkań, porównując pierwsze półrocze 2014 roku z analogicznym okresem poprzedniego roku.

Źródło: PAP

• z uwzględnieniem umów rezerwacyjnych ** sprzedaż lokali brutto

Czytaj więcej w Money.pl

• Deweloper Robyg chce sprzedać 2 tysiące mieszkań
• Deweloperzy wychodzą z kryzysu
• To dobry moment na zakup mieszkania
• Ożywienie na rynku mieszkaniowym. Sprzyja...