Mieszkania muszą stanieć

Jeśli nie jesteś inwestorem, tylko planujesz kupno mieszkania, żeby po prostu mieć gdzie mieszkać, najbliższe miesiące będą dobrym momentem. Dobrym, bo ceny nieco spadną, ale nie idealnym, bo trudno będzie o kredyt. Jeśli masz jednak jakieś oszczędności (wkład własny), uda Ci się kupić mieszkanie taniej niż jeszcze pół roku temu.

Trudniej będzie o kredyt, bo w obliczu szalejącego na całym świecie kryzysu finansowego polskie banki przykręciły kurek z kredytami hipotecznymi. Niektóre w ogóle wycofały się z udzielania pożyczek w najpopularniejszych frankach szwajcarskich. Inne dalej je oferują, ale radykalnie zaostrzyły kryteria ich przyznawania.

Praktycznie nie ma szans na kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości. W sukurs bankom przyszła Komisja Nadzoru Finansowego, która nie wyklucza, że w każdej chwili może wprowadzić zalecenie dotyczące poziomu wkładu własnego.

• Porównaj warunki, na jakich udzielane są kredyty hipoteczne
  • Oblicz, czy stać Cie na kredyt
  • Na tańsze kredyty przyjdzie poczekać
  • Sprawdź czego potrzebujesz, by sprzedać nieruchomość

Eksperci są wyjątkowo zgodni. Za sprawą kryzysu, widoczny od co najmniej początku roku, spadek popytu pogłębi się. Stanisław Gomułka, były wiceminister finansów, dziś ekspert Business Centre Club, spodziewa się, że w 2009 roku popyt na mieszkania zmaleje nawet o około 30-40 procent.

Według niektórych szacunków trwający właśnie kryzys spowodował, że z rynku wyeliminowanych zostało aż 70 procent potencjalnych kupców. Taki jest bowiem odsetek osób zainteresowanych kupnem mieszkania, które po wprowadzeniu nowych regulacji nie mają szans na kredyt.

Dodatkowo systematycznie rośnie podaż. Na rynek trafiają właśnie lokale z inwestycji rozpoczynanych w czasach boomu. Przybywa też mieszkań z drugiej ręki. W serwisie szybko.pl w październiku było o 20 procent więcej ofert sprzedaży niż przed wakacjami.

To wszystko musi przełożyć się na obniżki cen. Co prawda w indeksach cenowych rynku pierwotnego tego jeszcze nie widać. Jednak jak przyznaje Grzegorz Baciński z RedNet Consulting, wyjątek stanowi indeks cen nowej oferty. - _ Wartość udzielanych rabatów można ocenić na około 5 procent. Z kolei zmiana w strukturze podaży może spowodować spadek cen o dalsze 5 procent do końca tego roku _ - mówi Baciński.

| ILE TERAZ KOSZTUJĄ MIESZKANIA? |
| --- |
| Na rynku wtórnym ceny najpierw zatrzymały się, a od początku roku nieznacznie spadają. Spadki cen ofertowych wynoszą od około 3 do 7 procent. Ale sprzedający są elastyczni i można wynegocjować obniżkę ceny nawet o 10 procent. Na rynku pierwotnym - jak wynika z danych RedNet Consulting - między październikiem 2007 a 2008 roku ceny w największych miastach poszły w górę od 3 do 14 proc. Wyjątkami są Łódź i Trójmiasto, gdzie deweloperzy nieznacznie obniżyli stawki. |

Krzysztof Kieszkowski z warszawskiego biura nieruchomości Polanowscy uważa, że także a rynku wtórnym obniżki są nieuchronne. Zdaniem eksperta muszą być one spore. Od kilkunastu do nawet 25 procent. Mniejsze spadki nie pobudzą bowiem popytu.

Spadków spodziewa się też Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. - _ Na rynku wtórnym do końca roku ceny ofertowe spadną nieznacznie: o około 5 procent. W przyszłym roku, w niektórych segmentach rynku spadki mogą osiągnąć poziom nawet kilkunastu procent . Dotyczy to np. budynków z wielkiej płyty, których wartość zostanie w ten sposób urealniona _ - przewiduje.

Marta Kosińska z serwisu szybko.pl twierdzi, że mało prawdopodobne jest, by ceny nieruchomości spadły do poziomu z połowy 2006 roku. - _ Nie ma więc szans na powrót na rynek wielkiej fali kupujących. Cały rok 2009 będzie, więc w najlepszym przypadku okresem stagnacji lub niewielkich spadków cen, a niewykluczony jest kryzys i spadki powyżej 10 procent _ - przewiduje.

Niektórzy specjaliści są jednak bardziej ostrożni w prognozowaniu spadków. - _ Jeżeli banki w dalszym ciągu będą zaostrzać rygory kredytowe, to może dojść do obniżenia cen mieszkań, ale raczej kilkuprocentowego _ - dodaje Małgorzata Battek z WGN Real Estate.

| CO DALEJ Z CENAMI MIESZKAŃ? |
| --- |
| JAROSŁAW ŚWIĘCICKI, oferty.net To co będzie się działo w 2009 roku zależy m.in. od tego, czy rządowi i instytucjom odpowiedzialnym za sektor bankowy w Polsce uda się - i czy w ogóle mają oni taki zamiar - doprowadzić do sytuacji, w której banki będą prowadzić jednak rozsądną akcję kredytową. Mam czasem wrażenie, że idziemy tu od bandy do bandy. Najpierw przez ostatnie lata - kiedy złoty stale się umacniał, a ceny nieruchomości były wyśrubowane - prawie nie reagowano na przyznawanie kredytów w walutach na 110 proc. wartości. Teraz, kiedy akcja kredytowa i tak mocno wyhamowała, złotówka osłabła, ceny się w pewnym stopniu dostosowały do realiów, KNF straszy, że zażąda od banków stosowania wymogu co najmniej 30 procent wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. Takie działania mogą tylko jeszcze pogorszyć i tak już niełatwą sytuację branży i doprowadzić do prawdziwego krachu. |

W czasach zawirowań na rynkach finansowych nieruchomości zawsze były uważane za pewną i bezpieczną lokatę kapitału. Tym razem jednak klimat wokół branży jest inny. Przecież kryzys finansowy w USA rozpoczął się właśnie od załamania na rynku kredytów hipotecznych. Recesja dotarła też do Europy. Po kolei pękają bańki cenowe w: Wielkiej Brytanii, Irlandii i Hiszpanii. Stagnacja dotarła i do naszej części Europy.

Eksperci wskazują jednak, że nawet w pozornie niesprzyjających okolicznościach można znaleźć niszę na rynku i liczyć na dobry zysk z inwestycji w nieruchomości i nie warto ulegać rynkowej psychozie. - _ Dobrze wybrana nieruchomość jest najpewniejszą długofalową inwestycją, nawet pomimo przejściowych wahań koniunkturalnych na rynku _ - podkreśla Małgorzata Battek.

- _ Inwestycja w nieruchomości nie będzie może najbardziej rentowną z wszystkich okazji jakie się teraz pojawiają przed osobami dysponującymi gotówką, ale z pewnością, zwłaszcza w przypadku rynku wtórnego, jest to bardzo bezpieczna forma inwestowania. Rynek finansowy jak widać potrafi się rozsypać jak domek z kart, a dobrze zbudowane kamienice jeszcze postoją _ - wtóruje Jarosław Święcicki.

• Ziemia rolna - inwestycja na czas kryzysu?

Grzegorz Baciński podkreśla, że _ inwestycja w nieruchomości w kraju takim jak Polska to na dłuższą metę, w perspektywie na przykład kilkunastu lat, dobry interes. _W krótszej perspektywie korzystniejsza może się okazać lokata lub obligacje skarbowe..

Do mistrzostw Euro w 2012 ceny nowych mieszkań w Warszawie - według szacunków Red Net Consulting - wzrosną nawet o ponad 15 procent W co takim razie warto włożyć posiadane środki? - _ Najbardziej płynnym segmentem rynku są lokale o powierzchni 40-60 metrów kwadratowych _- mówi Mariusz Kania, prezes agencji Metrohouse.

Krzysztof Kieszkowski podkreśla, że inne są możliwości inwestycyjne osoby, która _ chce coś zrobić _ z 400 tys. zł, a inne dużego inwestora z kapitałem kilku milionów złotych. - _ Temu drugiemu sugerowałbym zastanowienie się nad atrakcyjnymi działkami pod agroturystykę lub budowę powierzchni biurowych i magazynowych pod wynajem. _

_ - Jeżeli chodzi o drobnych inwestorów wskazywałbym mniejsze lokale, ale usytuowane w ciekawych lokalizacjach i w budownictwie wzniesionym po 1998 roku. Mimo że ta inwestycja będzie droższa na początku, to w dłuższej perspektywie będzie generowała wyższe zyski np. z wynajmu niż większe mieszkanie w porównywalnej cenie położone na obrzeżach miasta i dodatkowo w bloku z wielkiej płyty _ - podkreśla ekspert.

- _ Inwestorzy o większych możliwościach finansowych powinni bacznie obserwować rynek pierwotny, gdyż być może powraca dobry czas do zakupów pakietowych mieszkań, przy założeniu, że przy tego typu zakupie uda się wynegocjować ceny odbiegające od cennikowych _ - mówi Marcin Jańczuk.

| LOKALE I DZIAŁKI - NISZE DAJĄ ZYSKI |
| --- |
| Marta Kosińska, szybko.pl Jest segment rynku, który nawet w tak trudnej sytuacji wydaje się być perspektywiczny. To lokale komercyjne. Oczywiście duże budynki, biurowce to domena wielkich firm i inwestycja liczona w milionach i dziesiątkach milionów złotych. Natomiast lokale o powierzchni 100-300 metrów znajdują się w zasięgu możliwości inwestorów indywidualnych. Istnieje duże zapotrzebowanie na tego typu powierzchnie zarówno ze strony dużych firm (np.: oddziały banków, salony sieci telefonicznych, itp.) jak i drobnego biznesu (punkty usługowe, biura, nieduże sklepy). Co więcej koszty wynajmu wzrosły w ciągu ostatniego roku średnio o 15 procent. Wiele mieszkań w centralnych dzielnicach dużych miast jest wynajmowanych na biura dla firm, a koszt takiego wynajmu jest średnio o 20-30 proc. wyższy niż w przypadku wynajęcia lokalu na cele mieszkalne. Można też inwestować w grunty, których podaż z natury rzeczy nie może być zwiększona, a popyt utrzyma się, a w dłuższej perspektywie będzie nawet rósł. W chwili
obecnej należałoby jednak szczegółowo przeanalizować cenę, porównując z innymi ofertami w okolicy i możliwościami wykorzystania danego terenu. |

Według części specjalistów na kryzysie dobry interes mogą zrobić właściciele mieszkań do wynajęcia. Zaostrzenie polityki kredytowej może ich zdaniem przełożyć się na podwyżki czynszów. Ludzie, których nie będzie stać na własne M, będą bowiem szukać lokali do wynajęcia.

- _ Koszty wynajmu wzrosną najprawdopodobniej wszędzie. Oczywiście w największym stopniu w dużych miastach, gdzie ceny lokali są wysokie a zapotrzebowanie na mieszkania jest i będzie największe: Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto _ - przewiduje Marta Kosińska z szybko.pl. Jej zdaniem do końca roku stawki mogą jeszcze nieznacznie spaść, ale w przyszłym roku należy liczyć się ze wzrostem kosztów wynajmu rzędu 20-30 procent.

ZOBACZ TAKŻE:

• Sprzedaż mieszkań ostro w dół
  • Deweloperzy kuszą kredytami

Eksperci z agencji Polanowscy i WGN Real Estate nie spodziewają się podwyżek. - _ Ale może nastąpić drobna korekta, związana nie tylko z kryzysem, ale również z inflacją _ - przewiduje Krzysztof Kieszkowski. -_ Na przestrzeni bieżącego roku we Wrocławiu rosła podaż mieszkań przeznaczonych na wynajem. Wciąż jest dużo wyższa od popytu _ - mówi Małgorzata Battek.

| Ceny wynajmu mieszkań we Wrocławiu: |
| --- |
| 1-pokojowe 1200 - 1500 zł/ miesiąc + opłaty eksploatacyjne 2-pokojowe 1600 - 2000 zł/m-c + opłaty eks. 3-pokojowe 2000 - 2400 zł/m-c + opłaty eks. pokój 1-osobowy w większym mieszkaniu - 550-600 zł/ m-c (w tym opłaty ekspl.) |

źródło: WGN Real Estate

Grzegorz Baciński z RedNet Consulting przewiduje, że część deweloperów mając trudności ze sprzedażą mieszkań zechce niektóre lokale przeznaczyć na wynajem, zwiększając tym samym podaż na rynku najmu. A to z kolei zmniejszy skalę ewentualnych podwyżek czynszów. - _ Nie będą one tak duże, jak w ciągu ostatniego roku, gdy w Warszawie stawki urosły o 20 procent _ - podkreśla ekspert.

| CO DALEJ Z WYNAJMEM? |
| --- |
| Mariusz Kania, Metrohouse Możliwe są dwa scenariusze. W pierwszym z nich już wkrótce mogą pojawić się zwyżki cen wynajmu spowodowane ograniczeniem w dostępności do kredytów. Jednocześnie końcówka roku nie jest okresem wzmożonej aktywności na rynku wynajmu, dlatego wydaje się, że wzrosty cen, jeśli się pojawią, nie powinny przekraczać 10 procent. Mogą być zauważalne przede wszystkim w większych miastach. Z drugiej strony możliwa jest również sytuacja, kiedy potencjalni sprzedający zamiast wystawiać w dość niekorzystnym dla nich okresie mieszkania do sprzedaży, postanowią je wynajmować. Gdy na rynku wynajmu znajdzie się kolejna duża grupa mieszkań nie ma szans, by doczekać się wzrostów czynszów. W tej chwili jest jeszcze zbyt wcześnie, by przewidywać, który scenariusz się sprawdzi. |

Przykręcenie kurka z kredytami boleśnie odczuwają też deweloperzy. Wiele firm wstrzymuje inwestycje. Właśnie dowiedzieliśmy się, że budowa najwyższego apartamentowca w Polsce, wrocławskiego Sky Tower została wstrzymana na pół roku.Budynek może też zostać obniżony.

Coraz głośniejsze są głosy mówiące o tym, że branżę czekają naprawdę ciężkie chwile i bez bankructw się nie obejdzie.

Eksperci uważają jednak, że naprawdę duzi rynkowi gracze nie popadną w aż tak poważne tarapaty. - _ Firmy deweloperskie działające obecnie na rynku mają zdecydowanie większe doświadczenie w prowadzeniu inwestycji niż było to w końcu lat 90. i początku obecnej dekady, a więc w czasie pierwszego zachwiania rynku pierwotnego. Trudno więc mówić o zbliżającej się fali upadłości. Na wygranej pozycji są firmy, które jako pierwsze obniżają ceny mieszkań i przyciągają tym kupujących _- mówi Małgorzata Battek.

• Deweloperzy mają problem. Będzie gorzej
  • Wynajem coraz droższy. A to nie koniec
  • Czas zainwestować w mieszkanie pod wynajem?
  • Przybędzie zagrożonych kredytów
  • Kredytowa droga przez mękę

- _ Budynki stawiane przez deweloperów oraz działki, na których powstawały inwestycje, były finansowane z kredytów. Kiedy się okazało, że brakuje chętnych, a właściwie "zdolnych" finansowo do zakupu drogich mieszkań, pojawił się problem utraty płynności. Kryzys finansowy tylko spotęgował to zjawisko, którego skutkiem będzie zapewne upadek mniejszych i gorzej zarządzanych firm budowlanych _ - przewiduje Kieszkowski. Jego zdaniem nie będzie to zjawisko masowe

- _ Zagrożeni są przede wszystkim ci deweloperzy, którzy mają finansowane kredytami nieukończone inwestycje, a liczyli, że budowy dokończą ze środków pozyskanych od kupujących. Oni zostaną jednocześnie uderzeni z kilku stron - rosną ich koszty bieżącego finansowania, bardzo trudno im będzie o jakikolwiek dodatkowy kredyt na ukończenie inwestycji, jest mało kupujących, a do tego ludzie będą unikać ryzyka i w pierwszej kolejności będą kupować na rynku wtórnym lub w już gotowych projektach - a takich nie brakuje _ - podkreśla ekspert oferty.net.

| DEWELOPERZY SĄ GOTOWI NA KRYZYS |
| --- |
| Grzegorz Baciński, RedNet Consulting Dużym graczom na rynku mieszkaniowym upadłość nie grozi. Po latach działalności mają wyrobioną markę, a co za tym idzie, nie tylko zaufanie klientów, ale i wiarygodność kredytową dla banków - nie powinni więc mieć problemów z uzyskaniem źródeł finansowania swojej działalności. A w razie czego stać ich na czasowe, na rok, dwa lata, wstrzymanie inwestycji (co też się i obecnie dzieje) bez ryzyka utraty płynności finansowej. Mogą też zdywersyfikować ryzyko utraty zysków na jednym polu działalności przerzucając się na inne, np. budując biurowce lub hotele. Poza tym stać ich na zamawianie studium opłacalności dla danej inwestycji w firmie consultingowej. A jeśli upadłość dotknie któregoś z wielkich, to raczej będzie to plajta na własną prośbę, jeśli nie bacząc na rzeczywisty spory popyt, który w Polsce ogniskuje się wokół tanich mieszkań w segmencie popularnym, nadal będzie stawiać mieszkania o podwyższonym standardzie (i podwyższonych cenach) oraz pseudoapartamenty.
Najbardziej narażone na bankructwo są małe firmy budowlane, niemalże rodzinne, które z jednej strony nie są w stanie zdywersyfikować ryzyka inwestycyjnego w innej działalności np. biurowej lub hotelowej, albo innym regionie kraju np. turystycznym. Jest jeszcze jedno groźne zjawisko: częste przeszacowanie ceny działki kupionej pod inwestycje w okresie hossy z optymistycznym nastawieniem sprzedaży mieszkań po każdej cenie. Podczas schłodzenia popytu na rynku mieszkaniowym firmy te tracą płynność. |