Ubezpieczenie niskiego wkładu - jak banki je ściągają

Gdy banki udzielają kredytów na 100 procent wartości mieszkania, część - przeważnie od 10 do 30 procent sumy - uznają za brakujący wkład własny klienta. Argumentują, że brak tej kwoty jest dla nich dodatkowym ryzykiem i dlatego chcą ją ubezpieczyć. Jest to ubezpieczenie tzw. niskiego wkładu własnego.

Rodzaje tego ubezpieczenia różnią się w zależności od waluty, w której udzielony został kredyt. Najprościej sytuacja wygląda, gdy zaciągnięty jest on w złotych. Bank nalicza ubezpieczenie od określonej sumy, a w kolejnych latach płacimy ratę tegoż ubezpieczenia mniejszą proporcjonalnie do części spłaconego kredytu. W grę nie wchodzą więc wahania kursu, które znacznie komplikują sprawę.

Na przykład Deutsche Bank PBC za brakujący wkład własny dla kredytów złotówkowych uznaje 10 procent wartości nieruchomości i co pięć lat żąda 4,5 proc. tej sumy. Gdy w ratach kredytu spłacimy już te 10 proc. wartości naszego domu lub mieszkania, zapominamy o ubezpieczeniu brakującego wkładu własnego.

Źródło: Open Finance

Sytuacja wygląda gorzej w wypadku kredytów we frankach szwajcarskich i euro. Wahania kursu złotego powodują bowiem, że wartość brakującego wkładu własnego zmienia się zależnie od kursu danej waluty. Wraz ze wzrostem kursu fanka albo euro rośnie bowiem wartość kwoty, którą bank uznał za brakujący wkład własny.

Przykład ubezpieczenia dla kredytu we frankach - wariant pierwszy Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej

- _ Wersja, w której bank przelicza na złotówki tylko wartość brakującego wkładu, jest łagodniejszym dla kieszeni klienta sposobem naliczania tej opłaty _ - mówi Halina Kochalska z Open Finance. - _ Gorzej dla jego budżetu domowego jest, gdy bank najpierw przelicza wartość całego kredytu i porównuje ją z wartością naszej nieruchomości zapisaną w umowie. Dopiero wtedy wylicza nową, już wyższą wartość brakującego wkładu. W takiej sytuacji może się okazać, że klient ma do zapłacenia nawet kilka albo i kilkanaście tysięcy złotych _- dodaje.

Przykład ubezpieczenia dla kredytu we frankach - wariant drugi Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej

Na drugiej stronie o tym, jak ustrzec się przed dodatkowym ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego

Czy można się ustrzec przed zapłatą takich dodatkowych pieniędzy? Pewnym rozwiązaniem jest zwrócenie się do banku o możliwość oszacowania aktualnej wartości nieruchomości. Jeśli jej wartość poszła do góry w porównaniu z dniem jej zakupu, to może się okazać, że w nowym zestawieniu nasz kredyt - nawet przy wysokim kursie franka lub euro - nie opiewa już na 100 procent nieruchomości, a jego wartość w porównaniu z domem albo mieszkaniem spadła poniżej 80 czy 70 procent. Wtedy nie mamy już kłopotu z brakującym wkładem własnym.

Źródło: Open Finance

Niestety banki głowią się, jak zabrać klientom i tę furtkę. W 2009 roku mBank zlikwidował tę możliwość. Teraz już nie liczy brakującego wkładu własnego przez powtórne przeliczenie wartości nieruchomości i wysokości niespłaconej części kredytu zaciągniętego w walutach. W oparciu o wartości z umowy oblicza stałą kwotę przeliczoną na waluty, od której - aż do jej spłacenia - żąda opłat w wysokości 4,5 procent. Tym samym klienci stracili szansę ponownego oszacowania wartości nieruchomości, która często okazywała się tak duża, że nie było w ogóle potrzeby płacenia za ubezpieczenie.

Źródło: Open Finance

Jak mBank tłumaczy tę zamianę? -_ Takie rozwiązanie zabezpiecza klienta, ponieważ uniezależnia wysokość składki ubezpieczeniowej od aktualnej wyceny nieruchomości i wahań kursowych, które mogłyby doprowadzić do wzrostu składki w kolejnych okresach ubezpieczeniowych, a w ekstremalnych przypadkach skutkować koniecznością przedstawiania dodatkowego zabezpieczenia w postaci innej nieruchomości _ - przekonuje Krzysztof Olszewski, rzecznik banku.

Pozostaje jednak pytanie, czy jeśli bank raz zmienił sposób naliczania wysokości ubezpieczenia, nie wróci do starego sposobu naliczania, gdy ceny nieruchomości spadną, po to by ściągać jeszcze większe pieniądze z klientów. Rzecznik odpowiada, że trudno mu zadeklarować, czy decyzje o zmianie zasady naliczania składki będą w przyszłości podejmowane. Obiecuje tylko, że jeśli tak, to zapadną one w zgodzie z obowiązującymi przepisami.