Z ponad 2 tys. budynków należących do warszawskiego samorządu 186 wymaga kapitalnego remontu, ponad 200 nadaje się do rozbiórki. Sprzedanie ich inwestorom, którzy mogliby sfinansować remonty, uniemożliwiają m.in. roszczenia spadkobierców przedwojennych właścicieli.
Warszawa jest wyłącznym właścicielem ok. 2 tys. budynków, z których 1,6 tys. powstało przed II wojną światową. Usytuowane są w różnych dzielnicach miasta; spora ich część znajduje się w jego centrum lub w niewielkiej od niego odległości - 148 w Śródmieściu, 185 na Woli, 410 na Pradze Północ.
W należących do samorządu budynkach znajduje się ok. 30 proc. jego lokali komunalnych. Reszta mieści się w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w których miasto posiada tylko część mieszkań. Na koniec ub.r. 18 dzielnic Warszawy oszacowało potrzeby remontowe miejskich budynków i lokali mieszkalnych na 1,273 mld zł. Połowa z tej kwoty przypadła na Pragę Północ. Ok. 90 proc. zasobu tej dzielnicy stanowią budynki wybudowane przed II wojną światową, z których blisko jedna czwarta wymaga kompleksowych remontów. Ponadto, ok. 70 proc. z nich objętych jest nadzorem konserwatora zabytków, co skutkuje wyższym kosztem remontów.
Miasto nie dysponuje środkami finansowymi, które natychmiast mogłoby przeznaczyć na odnowę należących do niego budynków. Plan wydatków na remonty i modernizację jego całego zasobu mieszkaniowego na lata 2013-2017 mówi o kwocie 575 mln zł (w latach 2008-2012 było to ok. 664 mln zł).
Częściowym rozwiązaniem problemu braku środków na kosztowne remonty mogłoby być przekwaterowanie do innych lokali mieszkańców budynków w najgorszym stanie technicznym i ich sprzedaż prywatnym inwestorom. Zastosowanie takiego rozwiązania nie jest jednak proste, gdyż miasto nie dysponuje wolnymi mieszkaniami mimo wielu nowych oddawanych do użytku (od 2008 do 2012 r. było ich 1745; w tym roku oddano 69 kolejnych, w trakcie odbiorów jest 80 następnych, a do końca 2013 r. ma zakończyć się budowa jeszcze 191 lokali). Na najem miejskiego lokalu czeka w Warszawie ok. 5,3 tys. rodzin (ok. 2 tys. na najem lokalu komunalnego i ponad 3,3 tys. na najem lokalu socjalnego).
Jak powiedziała PAP wicerzecznik ratusza Agnieszka Kłąb, miasto ma nowy pomysł na zmniejszenie kolejki po miejski lokal. Rozwiązaniem ma być porozumienie miasta z deweloperami, którzy w zamian za należące do samorządu działki przekazaliby część lokali w swoich budynkach. Pierwsze spotkanie w tej sprawie z deweloperami odbyło się w marcu.
W "Wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem m.st. Warszawy na lata 2013 - 2017", uchwalonym przez radę miasta w grudniu ub.r. zapisano, że dzielnice, które przenoszą do nowych lokali mieszkańców budynków wyeksploatowanych, nieefektywnych w zarządzaniu i usytuowanych na gruntach o znacznej wartości, mogą oczekiwać od miasta wsparcia finansowego na budownictwo komunalne.
"Zamiana lokali wynikać może również z potrzeby zmiany struktury zamieszkiwania najemców z kilku/kilkunastu budynków komunalnych o nieopłacalnym remoncie kapitalnym i przeniesienia ich do jednego czy dwóch nowych budynków" - zapisano w programie.
Swobodne zarządzanie należącymi do miasta nieruchomościami utrudniają roszczenia zgłoszone przez ich przedwojennych właścicieli, którym odebrano je tuż po wojnie na mocy tzw. dekretu warszawskiego. Według danych z grudnia ub.r. roszczenia dotyczą w sumie 1989 kamienic na terenie stolicy (dotyczy to nie tylko budynków należących do miasta).
W 2008 r. prezydent Warszawy Hanna Gronkiewicz-Waltz zobowiązała burmistrzów dzielnic do bezzwłocznego przekazywania spadkobiercom nieruchomości, które zostały skomunalizowane niezgodnie z dekretem z 1945 r. Od tej pory zapadły 1202 pozytywne decyzje dot. ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w trybie dekretu.
Na skutek kilkudziesięciu lat zaniedbań oddawane przez miasto budynki często są w stanie wymagającym kapitalnego remontu, na który nowych właścicieli nie stać. Sprzedają więc kamienice osobom lub firmom, które mogą w nie zainwestować, by po remoncie sprzedać z zyskiem znajdujące się w nich mieszkania.
Jedną z takich firm jest działająca na terenie Warszawy Fenix Group. Kupiła ona budynki przy ul. Hożej, Noakowskiego, Poznańskiej, Górnośląskiej i Targowej. Pierwsze z mieszkań w odnowionych budynkach są już wystawione na sprzedaż. Prezes firmy Andrzej Kawalec w rozmowie z PAP przekonuje, że na tego typu inwestycji można zarobić. "W pierwsze nasze budynki ludzie zainwestowali w 2006 i 2007 r. Pieniądze powinniśmy zwrócić inwestorom w 2013 i 2014 r. Przez ten okres czasu kapitał się podwoił, więc mówimy o stopie zwrotu około 10 proc. rocznie" - wyjaśnił.
Jak zaznaczył, firma inwestuje głównie w dobre lokalizacje. "Gdyby przyszły ciężkie czasy i spadki cen nieruchomości, co de facto dzieje się też w Warszawie od pięciu lat, nasze budynki stracą w tym czasie najmniej" - powiedział.
Kawalec podkreśla, że inwestycje firmy mają na celu godziwy zysk dla inwestorów, ale dzięki nim możliwe jest przywrócenie funkcjonalności i dawnej świetności budynkom o dużym znaczeniu dla miejskiej tkanki. Tak stało się np. w przypadku gruntownie odrestaurowanego w Łodzi Domu Towarzystwa Kredytowego przy ul. Pomorskiej 21 czy dawnej przędzalni Braci Muehle przy ul. Żeligowskiego 3/5. Pierwszy projekt nagrodzono m.in. w konkursie "Najlepsze Wnętrze Roku 2011", organizowanym przez Fundację Ulicy Piotrkowskiej - zwyciężył w kategorii "realizacja konserwatorska".
Fenix Group większość kamienic kupiła pustych, ale Kawalec zaznacza, że zasiedlenie kamienic nie jest specjalną barierą inwestycyjną. "Proces opróżniania takiej kamienicy trwa kilka lat, gdyż chcemy, żeby odbywało się to w porządku prawa i w miarę bezboleśnie dla obecnych lokatorów. Równolegle kompletujemy całą dokumentację prawną i pozwolenia na budowę. Oczywiście, kamienice puste są ciekawsze, ale nie zmniejsza to czasu na uzyskanie pozwoleń, bo tak naprawdę to trwa najdłużej. Sama inwestycja, czyli remont, trwa w miarę krótko, około dwóch lat"- dodał.
Problemy własnościowe i geodezyjne sprawiły, że np. dzielnicy Śródmieście udało się w ub.r. sprzedać tylko jedną, wyłączoną już z eksploatacji ze względu na stan techniczny, kamienicę na Powiślu, przy ul. Zajęczej 4. Cena wywoławcza w przetargu została ustalona na 3 mln zł, ostateczna cena transakcyjna wyniosła ponad 5 mln zł.
Jak powiedziała PAP rzeczniczka dzielnicy Urszula Majewska, proces przygotowania kamienicy do sprzedaży trwa zwykle bardzo długo i wiąże się z wieloma komplikacjami. Jednym z budynków, które dzielnica planowała sprzedać w ostatnim czasie była zabytkowa kamienica przy ul. Próżnej 14. Na początku trzeba było m.in. uregulować kwestie geodezyjne, bo okazało się, że budynek oficjalnie stoi na dwóch różnych działkach. W następnej kolejności konieczne okazało się sporządzenie nowej inwentaryzacji budynku, bo opis sztukaterii w istniejącym dokumencie nie pokrywał się z rzeczywistością. Kiedy udało się przygotować wszystkie niezbędne dokumenty, do kamienicy zostały zgłoszone roszczenia, co ostatecznie zablokowało przygotowania budynku do sprzedaży.
Na Pradze-Północ w zasobach dzielnicy są 22 niezasiedlone budynki wyłączone z eksploatacji. Żaden z nich nie posiada decyzji o rozbiórce. Jak poinformowała PAP rzeczniczka dzielnicy Barbara Dżugaj, w listopadzie ub.r. sprzedano w przetargu zrujnowaną kamienicę przy ul. Targowej 21. Nabywca zapłacił za nią ponad 1,8 mln zł. W tym roku, jeśli np. nie wpłyną roszczenia byłego właściciela, dzielnica chce wystawić na sprzedaż nieruchomość przy ul. Szwedzkiej 13. (PAP)
mca/ bos/
