Przepis, który pozwala wspólnocie mieszkaniowej żądać od sądu zgody na zlicytowanie mieszkania należącego do właściciela zalegającego przez długi czas z czynszem, jest zgodny z konstytucją - orzekł w poniedziałek Trybunał Konstytucyjny.
Trybunał uznał, że zaskarżony art. 16 ustawy z 1994 r. o własności lokali nie narusza prawa własności, a sprzedaż zadłużonego mieszkania na podstawie tego przepisu jest niezbędna dla ochrony wolności i praw pozostałych właścicieli lokali, a także dla ochrony porządku publicznego. "Własność lokalu to nie tylko uprawnienie, ale i płynące z tego tytułu obowiązki" - przypomniał sędzia Mirosław Granat w uzasadnieniu wyroku.
Skargę do TK złożył właściciel mieszkania, który nie godził się na to, by wspólnota mieszkaniowa je zlicytowała z powodu długotrwałego zalegania z zapłatą należnych opłat. Mężczyzna nie uiszczał ich od samego początku, odkąd kupił mieszkanie od państwa. Najpierw pozwał go o to Miejski Zarząd Budynków w Mielcu, a potem - dwukrotnie - wspólnota mieszkaniowa. Sąd, z przyczyn formalnych, w jednej ze spraw umorzył postępowanie, a w drugiej oddalił powództwo wspólnoty. Potem jednak sąd okręgowy zezwolił wspólnocie na sprzedaż mieszkania w drodze licytacji, na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali.
W skardze do TK właściciel twierdził, że taka przymusowa sprzedaż mieszkania narusza gwarantowane mu przez konstytucję prawo własności, a także zasadę proporcjonalności, bo sankcja jest nadmierna i nieproporcjonalna do przewinienia.
Podobnego zdania była prok. Teresa Ostrowska z Prokuratury Generalnej. Mówiła, że prawo wspólnoty do zlicytowania mieszkania jest zbyt dolegliwe i nieproporcjonalne, bo wspólnota może wystąpić z powództwem o zasądzenie od właściciela mieszkania zapłaty zaległości. W praktyce jednak - jak mówiła prokurator - wspólnoty postępują inaczej; wyczekują, aż uzbiera się więcej zaległości, a następnie, nie informując nawet właściciela, występują o zgodę sądu na zlicytowanie mieszkania.
Podczas rozprawy przed TK okazało się jednak, że praktyka tego nie potwierdza, bo sądy bardzo rzadko stosują art. 16 ustawy o własności lokali.
W sprawie, która leżała u źródła rozprawy przed TK, mieszkanie do tej pory nie zostało zlicytowane. Rok temu komornik rozpoczął czynności egzekucyjne, ale właściciel mieszkania wystąpił z powództwem przeciwegzekucyjnym i sprawa jest obecnie w sądzie II instancji.
Na koniec 2009 r. właściciel mieszkania zalegał wobec wspólnoty na prawie 70 tys. zł, czyli ok. 40 proc. wartości lokalu (według wyceny z 2008 r.). W trakcie rozprawy nie powiedział, na ile zalega obecnie, ponieważ - jak tłumaczył - istnieje między nim a wspólnotą zasadniczy spór o to, czy opłaty te są faktycznie należne i w takiej wysokości. Przyznał natomiast, że nie płaci również tej części opłat, która jest bezsporna.
Uzasadniając poniedziałkowy wyrok Granat podkreślił, że Trybunał skrupulatnie zbadał dotychczasowe orzecznictwo sądów i nie stwierdził - wbrew twierdzeniom skarżącego oraz prokurator - by art. 16 był nadużywany. W większości wypadków wspólnoty sięgają po ten przepis w sytuacji, gdy zawiódł ogólny tryb upominawczy - mówił sędzia. Dodał, że sądy wyrażają zgodę na sprzedaż licytacyjną dopiero po dokładnym zbadaniu dowodów i po wielokrotnym, nieudanym dochodzeniu komorniczym.
Trybunał nie zgodził się też z zarzutem, że powództwo z art. 16 jest wymierzone bezpośrednio w wykluczenie członka ze wspólnoty mieszkaniowej, albo że umożliwia nadużywanie tego przepisu dla zaspokojenia innych potrzeb wspólnoty, np. rozstrzygania konfliktów między jej członkami. "To ostatni bastion właścicieli lokali przed postępowaniem innego właściciela, który narusza ich wspólny interes" - powiedział Granat.
Sędzia dodał też, że art. 16 nie pozbawia z mocy prawa właściciela prawa do mieszkania. Podkreślił, że właściciel może do tego nie dopuścić, regulując w całości swoje zadłużenie lub przynajmniej na takim poziomie, który nie wpływa na kondycję ekonomiczną wspólnoty. (PAP)
kjed/ mki/ jbr/
