Kredyty mieszkaniowe

1. Na co można przeznaczyć kredyt?
2. Czy mam zdolność kredytową, czyli czy bank pożyczy mi pieniądze?
3. W jakiej walucie wziąć kredyt?
4. Jakie raty wybrać równe czy malejące?
5. Na jaki okres wziąć kredyt?
6. Zobacz, jakie są opłaty ukryte w kredycie
7. Porównanie kredytów mieszkaniowych

---

1. Na co można przeznaczyć kredyt?

Kredyt mieszkaniowy umożliwia Ci:

• zakup mieszkania lub domu od dewelopera, spółdzielni mieszkaniowej lub osoby prywatnej
• przekształcenie lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności
• remont lub modernizację mieszkania bądź domu.
• budowę mieszkania lub domu z deweloperem czy spółdzielnią mieszkaniową
• budowę lub rozbudowę domu prowadzoną przez Generalnego Wykonawcę lub systemem gospodarczym na działce budowlanej należącej do Ciebie
• rozbudowę lub modernizację domu.
• wykończenie mieszkania bądź domu
• ponownie wykorzystanie środków finansowych wcześniej przeznaczonych na budowę i zakup domu lub mieszkania w celu realizacji Twoich planów inwestycyjnych,
• spłatę innego, mniej korzystnego kredytu mieszkaniowego.

2. Czy mam zdolność kredytową, czyli czy bank pożyczy mi pieniądze?

Weryfikacja zdolności kredytowej zależy przede wszystkim od:

• Osiąganych przez Ciebie dochodów i posiadanego majątku własnego
• Formy zatrudnienia (umowa o pracę na czas określony / nieokreślony)
• Rodzaju działalności gospodarczej, jeżeli takową prowadzisz
• Liczby osób w rodzinie

Jest to zdolność do regulowania zobowiązań z tytułu zaciągniętego kredytu, czyli możliwość spłacenia kwoty kredytu wraz z odsetkami w określonych w umowie terminach. Ocena Twojej zdolności kredytowej obejmuje zarówno obecną, jak też przyszłą sytuację materialną. Zgodnie z prawem bankowym, kredyt uzyskać mogą tylko osoby, posiadające zdolność kredytową. Należy zaznaczyć, że oceny zdolności kredytowej dokonuje bank i nie podlega ona negocjacjom. Dlatego też, ubiegając się o kredyt, musisz się liczyć z tym, że bank będzie określał Twoją zdolność kredytową na podstawie dostarczonych przez Ciebie dokumentów, potwierdzających stan rodzinny, zatrudnienie i wynagrodzenie. Przy kredytach średnio- i długoterminowych dodatkowo przeprowadza się ocenę sytuacji majątkowej, dochodów i zobowiązań, a także stanu proponowanych zabezpieczeń

3. W jakiej walucie wziąć kredyt?

Kredyt złotówkowy jest przyznawany i spłacany w złotych. Natomiast przy kredytach walutowych jednostką rozliczeniową jest waluta obca - najczęściej euro, dolar amerykański lub frank szwajcarski.

Kredyt walutowy może być skonstruowany na dwa sposoby: przyznawany i spłacany w walucie obcej (rzeczywisty kredyt walutowy) oraz denominowany w walutach obcych. W przypadku kredytu denominowanego, waluta obca jest jedynie zmienną - kredyt jest w niej przyznawany, natomiast kredytobiorca otrzymuje do dyspozycji kwotę w złotych, obliczoną zgodnie z obowiązującym kursem. Podobnie wygląda sytuacja przy spłacie takiego kredytu - bank wylicza kredytobiorcy ratę, przeliczając kwotę wyrażoną w walucie obcej na złote po danym kursie walutowym.

Główną zaletą kredytu złotówkowego jest fakt, że prowadząc działalność w Polsce, w większości przypadków rozliczenia są dokonywane w złotych. Dzięki temu przedsiębiorca jest w stanie znacznie łatwiej zaplanować przyszłe wydatki związane ze spłatą kredytu. Natomiast za mankament należy uznać wyższe oprocentowanie niż w przypadku kredytów walutowych - kredyt złotowy oparty jest na stawce WIBOR, natomiast walutowy na LIBOR lub EURIBOR, które są niższe o kilka punktów procentowych.

Jeżeli przewagą kredytu walutowego nad złotowym jest niższe oprocentowanie, to główne niedogodności wiążą się z ryzykiem walutowym - wysokość spłacanej raty kredytowej zależy od kursu walutowego po jakim będzie nabywana waluta w celu uregulowania zobowiązania z tytułu kredytu. Na kurs walutowy ma natomiast wpływ wiele czynników min. polityczne, gospodarcze, jak również nieprzewidywalne (np. katastrofy, klęski żywiołowe), nie tylko mających miejsce w kraju, ale również ogólnoświatowych.

4. Jakie raty wybrać równe czy malejące?

Banki oferują swym klientom możliwość spłaty kredytu w ratach malejących lub równych.
Przy ratach malejących odsetki naliczane są od równomiernie spłacanego kapitału, dlatego też w miarę upływu czasu są one coraz mniejsze.
Przy ustalaniu rat równych płaci się równe raty w całym okresie spłaty, lecz wówczas suma spłaconych odsetek jest wyższa niż w wypadku rat malejących. Z Twojego punktu widzenia wybór określonej metody ma bardzo istotne znaczenie z dwóch głównych powodów:
Twoja zdolność kredytowa liczona jest dla najwyższej raty. Ponieważ przy wyborze rat malejących obciążenie na początku spłaty kredytu jest wysokie, znacznie obniża to zdolność kredytową, a tym samym kwotę kredytu, o który możesz się ubiegać.

Jeśli zdecydujesz się na spłatę kredytu z zachowaniem rat równych, zwiększysz swoją zdolność kredytową, lecz zapłacisz więcej odsetek. Wynika to z metody przyjętej do ich naliczania, która zakłada w początkowej fazie przeznaczenie większych środków na spłatę odsetek, przez co kapitał spłacany jest wolniej.

5. Na jaki okres wziąć kredyt?

Kredyty hipoteczne z reguły są kredytami długoterminowymi spłacanymi najczęściej przez 20 lat. Im dłuższy jest okres kredytowania tym mniejsza jest miesięczna rata spłaty kredytu. A tym samym niższe jest miesięczne obciążenie dochodów rodziny. W zależności od Banku, może ale nie musi być pobrana opłata za wcześniejszą spłatę. Samemu można regulować czas spłaty swojego kredytu w zależności od swojej sytuacji finansowej. Coraz więcej banków umożliwia wcześniejsze spłacenie kredytu bez ponoszenia dodatkowych kosztów.

6. Zobacz, jakie są opłaty ukryte w kredycie

- za rozpatrzenie wniosku
Większość banków udzielających pożyczek zrezygnowała już z pobierania opłaty za rozpatrzenie wniosku o przyznanie kredytu. Te, które jeszcze tego nie zrobiły inkasują od 50 do 150 zł. Trzeba jednak bardzo uważać na firmy i instytucje finansowe. Dlatego koniecznie trzeba sprawdzić jak wysokie pobierają opłaty. Zdarza się tak, że są bardzo wysokie. Tak postępują nieuczciwe firmy, które kuszą bardzo atrakcyjnym oprocentowaniem - najniższym na rynku. To od razu powinno nam wydać się podejrzane. Znane są takie przypadki, że firma pobierała wysokie opłaty za rozpatrzenie wniosków, a potem wszystkie odrzucała. Jedną z nich zajmuje się już Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta.

- opłata za wycenę
Bank może stosować dwa rodzaje wycen:

• a) wycenę zewnętrzną przeprowadzaną na zlecenie Banku przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego.
• b) wycenę wewnętrzną przeprowadzaną przez pracownika Banku.
  Wycena nie zawsze jest konieczna, niekiedy bank przyjmuje, że wartość nieruchomości jest taka sama jak cena wskazana w umowie przedwstępnej sprzedaży.

- prowizja
Największym obciążeniem jest prowizja za udzielenie kredytu. I to na nią trzeba zwracać uwagę w pierwszej kolejności.

Pożyczkodawcy często rezygnują także z dodatkowych opłat związanych z kredytem. GE Bank Mieszkaniowy proponuje na przykład kredyt bez opłat. W takim przypadku trzeba się jednak ubezpieczyć od utraty pracy (2 proc. kwoty kredytu).

- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Banki zazwyczaj nie pożyczają całej kwoty na zakup mieszkania, czy domu. Zwykle żądają wkładu własnego - najczęściej około 20 procent. Coraz częściej jednak zaczynają kredytować zakup nieruchomości nawet do 95 procent jej wartości. Ale wówczas wymagają ubezpieczenia tzw. "niskiego wkładu własnego". A to koszt rzędu nawet tysiąca złotych. O szczegóły należy zapytać więc doradcę w banku.

- ubezpieczenie kredytu do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej
W księdze wieczystej, którą sąd prowadzi dla nieruchomości

- opłata za wcześniejszą spłatę
Kosztowna jest także wcześniejsza spłata zadłużenia. Zwykle kosztuje to około 1 proc. spłacanej kwoty. Nie robią tego Kredyt Bank, Bank BPH oraz MultiBank. Obciążone opłatami są również wydłużenia okresu spłaty pożyczki oraz wycena mieszkania kupionego na wtórnym rynku.