Boom na rynku mieszkaniowym ciągle trwa. Zdecydowana większość kupujących finansuje nabycie własnego M bankowym kredytem, bo przecież kogo w Polsce stać na wyłożenie takiej gotówki… Banki zaoferowały więc sporo produktów. Prześcigają się w ofertach. Obniżają oprocentowania, oferują pożyczki w różnych walutach, kuszą dodatkowymi bonusami. Tylko, jak się w tym wszystkim połapać?
W jakiej walucie?
Kredyty złotówkowe są dzisiaj najwyżej oprocentowane. Do wyboru mamy jeszcze pożyczki denominowane w euro, dolarach i frankach szwajcarskich. Co oznacza termin denominowane? Faktycznie zadłużamy się w obcej walucie, ale pożyczkodawca wypłaca nam gotówkę w złotówkach po swoim kursie. To samo dotyczy spłaty poszczególnych rat. To ile trzeba będzie oddać każdego miesiąca zależeć będzie więc od kursu danego pieniądza. Istnieje więc tak zwane ryzyko kursowe. O tym niebezpieczeństwie dobrze dziś wiedzą osoby, które kupowały mieszkania na eurokredyt np. rok temu, gdy euro było znacznie tańsze niż dzisiaj.
Nadal, w miarę stabilnie zachowuje się natomiast frank szwajcarski. Dolar z kolei taniał. Jak będzie w przyszłości? Tego nie potrafią nawet wywróżyć najlepsi ekonomiści.
Jest jednak jedna zasada: najlepiej zadłużać się w tej walucie, w której się zarabia. W ten sposób unika się ryzyka kursowego. Żeby jeszcze tylko pożyczki złotówkowe były tańsze….
Można przewalutować
Banki znalazły jednak metodę na osoby, które boją się kredytów dewizowych. Umożliwiły przewalutowanie pożyczki. Niektóre z nich nawet nie biorą za to opłaty. Ale wcale nie jest to taka atrakcyjna oferta, jakby się wydawało. Trzeba bowiem wiedzieć, że przy okazji każdej takiej operacji zadłużenie powiększa się o różnicę między kursami sprzedaży i kupna waluty.
A jeśli już zdecydujemy się zmienić walutę, to nie należy tego robić, gdy jest droga. Wówczas wyjdziemy na tym jak Zabłocki na mydle. Niestety, gdy np. euro jest najtańsze żaden dłużnik o zmianie nie myśli.
Za przewalutowanie kredytu nie płaci się w Kredyt Banku, Reiffeisen Banku oraz MultiBanku. W pozostałych, zwykle operacja taka kosztuje od 0,8 do 2 proc. kwoty, która ma być spłacana w innej walucie.
Obniżone oprocentowanie tylko przez rok. Czy to się opłaca?
Coraz częściej możemy znaleźć oferty, w których kredyty hipoteczne mają oprocentowanie rzędu 1,4 proc. Są to pożyczki udzielane zazwyczaj we frankach szwajcarskich. Jak to możliwe? Gdy dokładnie przestudiujemy ofertę okaże się, że drobnym drukiem dodana jest klauzula: „ oprocentowanie obowiązuje tylko przez pierwszy rok kredytowania”.
Obecnie w ofercie kredytów złotowych duże banki proponują przez rok oprocentowanie:
| Pekao SA | 5,55 proc. |
|---|---|
| ING Bank Śląski | 5,75 proc. |
| Bank Zachodni WBK | od 4,99 do 5,99 proc. |
| FortisBank | 6,29 proc. |
Ale warto się zastanowić czy nawet to się nie opłaca. Bez wątpienia warto w takim przypadku dopytać, jakie oprocentowanie będzie obowiązywało później i w jaki sposób będzie ustalane.
Najkorzystniejszą ofertą będzie ta, w której oprocentowanie ustalane jest w oparciu o stopę WIBOR. Niestety, jest ona powiększane jeszcze o marżę banku, a o jej wysokości dowiemy się dopiero, gdy będziemy z bankiem podpisywać umowę kredytową. Łatwo wyliczyć, że jeśli stała marża sięga 2 proc. kredyt jest drogi.
Takiego rozwiązanie nie stosuje wiele banków, ale zmienia się to z dnia na dzień. Większość instytucji finansowych, które pożyczają pieniądze sama z siebie ustala oprocentowanie kredytów. Dlatego nikt nie daje gwarancji, że oprocentowanie spadnie wraz ze spadkiem rynkowych stóp procentowych.
Uważaj na opłaty za rozpatrzenie wniosku
Większość banków udzielających pożyczek zrezygnowała już z pobierania opłaty za rozpatrzenie wniosku o przyznanie kredytu. Te, które jeszcze tego nie zrobiły inkasują od 50 do 150 zł. Trzeba jednak bardzo uważać na firmy i instytucje finansowe. Dlatego koniecznie trzeba sprawdzić jak wysokie pobierają opłaty. Zdarza się tak, że są bardzo wysokie. Tak postępują nieuczciwe firmy, które kuszą bardzo atrakcyjnym oprocentowaniem – najniższym na rynku. To od razu powinno nam wydać się podejrzane. Znane są takie przypadki, że firma pobierała wysokie opłaty za rozpatrzenie wniosków, a potem wszystkie odrzucała. Jedną z nich zajmuje się już Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta.
Są jeszcze dodatkowe koszty
Największym obciążeniem jest prowizja za udzielenie kredytu. I to na nią trzeba zwracać uwagę w pierwszej kolejności.
Pożyczkodawcy często rezygnują także z dodatkowych opłat związanych z kredytem. GE Bank Mieszkaniowy proponuje na przykład kredyt bez opłat. W takim przypadku trzeba się jednak ubezpieczyć od utraty pracy (2 proc. kwoty kredytu).
Kosztowna jest także wcześniejsza spłata zadłużenia. Zwykle kosztuje to około 1 proc. spłacanej kwoty. Nie robią tego Kredyt Bank, Bank BPH oraz MultiBank. Obciążone opłatami są również wydłużenia okresu spłaty pożyczki oraz wycena mieszkania kupionego na wtórnym rynku.
Warto skonsultować się ze specjalistą
Kupno mieszkania to życiowe decyzja dla większości Polaków. Większość takie zakupy zrobi za pieniądze pożyczone od banku. Ale nie wszyscy czują się pewnie w świecie bankowych ofert. Warto więc skontaktować się z doradcą i skorzystać z pośrednika, który dysponuje ofertami wielu banków. Wybierając taką drogę otrzymujemy możliwość wybrania najlepszej oferty. Takiej, która będzie dostosowana do możliwości finansowych oraz potrzeb. Nie dajmy się naciągnąć!