Warto zaczekać, czyli co dalej z księgą wieczystą i hipoteką

Zacznijmy jednak zupełnie od początku, gdyż wielu kredytobiorców gubi się nieco w całej sprawie nie do końca rozumiejąc samą instytucję księgi wieczystej i hipoteki.

Księga wieczysta to specjalny rodzaj rejestru, który przedstawia stan prawny nieruchomości, czyli pozwala ustalić, komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości. Informacje zawarte w księdze wieczystej dotyczą również lokalizacji nieruchomości, właścicieli i wpisanych hipotek.

W Polsce regulacje prawne na temat ksiąg wieczystych to ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 Nr 124 poz. 1361 z późn. zm.) i rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. z 2001 Nr 102 poz. 1122 z późn. zm.).
Postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych regulują art. 626[1]-626[13] Kodeksu postępowania cywilnego.

Do roku 1991 księgi wieczyste prowadzone były przez państwowe biura notarialne, od tego czasu prowadzą je wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości.

Dla każdej nieruchomości prowadzona jest odrębna księga. Jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast to samo prawo własności musi być wykazane w jednej i tylko w jednej księdze wieczystej.

Księgi wieczyste są jawne i dostępne dla każdego. Nie można więc tłumaczyć się nieznajomością wpisów dokonanych w księdze wieczystej, ani wniosków, o których tam wspomniano.

Księga wieczysta składa się z 4 działów (dział pierwszy dzieli się na dwa), w których wpisuje się następujące dane:

* Dział I-O "Oznaczenie nieruchomości" – tu wpisywane są dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,

* Dział I-Sp "Spis praw związanych z własnością" – tu wpisuje się ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,

* Dział II. – obejmuje wpisy dotyczące oznaczenia właściciela (właścicieli),

* Dział III. – przeznaczony jest na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem rzeczowym (z wyjątkiem hipotek), prawem osobistym i roszczenia ciążące na nieruchomości,

* Dział IV. – tu wpisywane są hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta takiej księgi. Do tych akt składa się dokumenty i pisma dotyczące danej nieruchomości.

Hipoteka to wpis dokonany do ksiąg wieczystych nieruchomości, stanowiący zabezpieczenie udzielonego przez bank kredytu hipotecznego.

Oznacza to, że bank przyznając nam kredyt np. na zakup domu lub mieszkania zabezpiecza się wpisując nasze zobowiązanie wobec siebie (czyli hipotekę) do księgi wieczystej nabywanej nieruchomości lub innej nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu.

W sytuacji, gdybyśmy przestali spłacać nasze zobowiązania, bankowi przysługuje prawo do wystawienia nieruchomości na sprzedaż w celu odzyskania długu.

Hipoteka jest trwale związana z nieruchomością. Jeśli wartość nieruchomości jest spora, wówczas hipoteką można zabezpieczyć kilka zobowiązań.

Istnieją różne rodzaje hipotek, jednak najczęściej spotykane są dwa rodzaje:

* hipoteka zwykła - polega na wpisie kwoty zobowiązań znanej w chwili ustanowienia zabezpieczenia (jest to kwota kredytu plus odsetki)

* hipoteka kaucyjna – polega na wpisie maksymalnej kwoty zobowiązania, jaka może powstać w okresie kredytowania i nie jest ostatecznie znana w dniu ustanowienia zabezpieczenia (stosuje się przy kredytach walutowych, gdyż wpis hipoteki może być tylko w złotych, a przyszły kurs walutowy jest trudny do ustalenia)

Obecnie koszty sądowe związane z założeniem księgi wieczystej i ustanowieniem hipoteki dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu są następujące:

* założenie księgi wieczystej dla nieruchomości – opłata stała w wysokości 40 zł

* wpis hipoteki do księgi wieczystej – opłata sądowa w wysokości 1/10 lub 1/20 tzw. wpisu stosunkowego.

• brak jest wpisu stosunkowego za wpis hipoteki, która zabezpiecza kredyt przeznaczony na budownictwo mieszkaniowe,
• 1/20 wpisu stosunkowego za wpis hipoteki w przypadku kredytów przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe, gdy zabezpieczeniem kredytu jest nieruchomość osoby trzeciej, * 1/20 wpisu stosunkowego za wpis hipoteki w przypadku kredytów na zakup mieszkania na rynku wtórnym,
• 1/20 wpisu stosunkowego za wpis hipoteki na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego ustanowionej w celu zabezpieczenia należności z tytułu udzielonych kredytów na nabycie nieruchomości;
• 1/10 wpisu stosunkowego za wpis hipoteki zabezpieczającej kredyt przeznaczony na cele konsumpcyjne.

Cały wpis stosunkowy oblicza się od wartości przedmiotu sprawy (nieruchomości) w następujący sposób:

• do 10 000 zł - 8%, nie mniej jednak niż 30 zł,
• od 10 001 zł do 50 000 zł: od pierwszych 10 000 zł - 800 zł, a od nadwyżki ponad 10 000 zł - 7%,
• od 50 001 zł do 100 000 zł: od pierwszych 50 000 zł - 3 600 zł, a od nadwyżki ponad 50 000 - 6%,
• powyżej 100 000 zł: od pierwszych 100 000 zł - 6 600 zł, a od nadwyżki ponad 100 000 zł - 5%, nie więcej jednak niż 100 000 zł.

Za wpis hipoteki kaucyjnej pobierana jest opłata sądowa w wysokości 1/10 opłaty obliczonej wg wyżej wymienionych zasad.
* *Ile będzie kosztował wpis hipoteki od 1 marca 2006 roku?

W marcu 2006 r. wejdzie w życie ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (opublikowana w Dzienniku Ustaw z dnia 1 września 2005 r., Nr 167, poz. 1398).

Wypada zacytować dwa fragmenty wyżej wymienionej ustawy:

Opłatę stałą w kwocie 200 złotych pobiera się od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (art. 42. ust.1).

oraz:

Opłatę stałą w kwocie 60 złotych pobiera się od wniosku o założenie księgi wieczystej (art. 44. ust. 1 pkt. 1).

Jeżeli złożyliśmy już wniosek o założenie księgi wieczystej i wpis hipoteki, to, niestety, nie możemy już nic zrobić (nawet jeśli dopiero czekamy na założenie księgi, co w niektórych miastach trwa nawet do 5-8 miesięcy). Liczy się bowiem data złożenia wniosku.
W takiej sytuacji musimy – niestety - zapłacić według obecnych, wyższych stawek.

Jeżeli natomiast dopiero planujemy złożenie takiego wniosku i chcemy zapłacić mniej, to – zgodnie z opinią pracowników wydziału ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego we Wrocławiu, do których zwróciliśmy się z prośbą o poradę w tej sprawie – wniosek musimy złożyć dopiero w marcu 2006 roku, i nie ma, niestety, innej możliwości.

Co więc robić w sytuacji, gdy już teraz odbieramy mieszkanie od dewelopera i potrzebujemy, by bank wypłacił nam kredyt przed ustanowieniem hipoteki?

Zapytani przez nas doradcy kredytowi kilku dużych banków jednomyślnie potwierdzają, że najlepszym rozwiązaniem jest po prostu ubezpieczenie kredytu aż do czasu założenia księgi wieczystej i ustanowienia hipoteki.

Gdy mieszkanie nabywane jest na rynku pierwotnym, a my jesteśmy stałymi klientami banku, do którego zwróciliśmy się o kredyt i dodatkowo – nasza dotychczasowa historia kredytowa nie budzi żadnych wątpliwości banku, wówczas jesteśmy dla niego wiarygodnymi klientami i ubezpieczenie kredytu może być jedynym zabezpieczeniem, jakiego bank zażąda od nas w takiej sytuacji.
W zależności od banku i towarzystwa ubezpieczeniowego, z którym bank współpracuje, jest to wydatek rzędu 0,65 – 0,95 proc. kwoty kredytu rocznie (składki pobierane są miesięcznie, kwartalnie lub rocznie), co daje średnio 0,06-0,08 proc. wartości kredytu miesięcznie.
Dla kredytu w wysokości 100 000 zł będzie to więc 60-80 zł miesięcznie.

_ *Zobacz także: Porównanie ofert kredytów mieszkaniowych * _

Natomiast, gdy nasza historia kredytowa jest niepewna lub gdy nie mamy odpowiedniej zdolności do spłaty kredytu, wówczas bank może wymagać od nas jeszcze innego zabezpieczenia – może to być nieruchomość osoby trzeciej lub np. poręczenie.

W każdym razie – jak podkreślają doradcy kredytowi - bank nie będzie w żadnym wypadku zmuszał nas do zakładania księgi wieczystej koniecznie w tym momencie.
Warto więc zaczekać z tym do marca.

**

*
***O obniżonych opłatach za wpisy do księgi wieczystej, o obniżonych składkach na ZUS dla przedsiębiorców oraz o niebanalnych pomysłach na biznesy opowiedzą w najbliższy piątek w TVP3 Wrocław Tomasz Bonek i Bartosz Chochołowski z Money.pl