„Mimo, że na znaczeniu straciła bariera w postaci stóp procentowych, które ostatnio spadły, nadal istnieją bariery, które nie pozwalają na szybki rozwój bardzo perspektywicznego rynku kredytów hipotecznych” – uważa Rafał Benecki, ekonomista ING BSK.
Mieszkaniowe kredyty hipoteczne stanowią w Polsce ok. 4,5% PKB, podczas gdy w 2001 roku stanowiły zaledwie 1,9% PKB.
„W tym samym czasie w Danii stanowiły one 70% PKB, Holandii 66%, a w Niemczech 54%. To pokazuje, jaki potencjał ma polski rynek i jakie to perspektywy stawia przed całym sektorem bankowym w Polsce” – mówi Benecki.
W krajach Europy Zachodniej wpływ na szybki rozwój mieszkaniowych kredytów hipotecznych miał spadek stóp procentowych, spadek marż bankowych, wzrost dochodów ludności, konkurencja na rynku bankowym, a także wspieranie rynku nieruchomości przez państwo w postaci np. dopłat do kredytów czy inne działania wspierające stronę popytową, np. ulgi podatkowe.
„W Polsce dynamika kredytów mieszkaniowych liczona rok do roku wynosi obecnie ok. 20%, co nie rokuje dobrze tempu doganiania Europy Zachodniej pod względem udziału kredytów mieszkaniowych w PKB” – twierdzi Benecki.
Dynamika ta wynosiła już ok. 50% na przełomie 2003 i 2004 roku, tuż przed wejściem Polski do Unii Europejskiej, co wynikało ze spodziewanego wzrostu cen mieszkań po akcesji, wzrostu podatku VAT na materiały budowlane, a także korzystnych relacji walutowych.
„Rok 2004 i 2005 przyniosły spowolnienie w udzielaniu kredytów hipotecznych i mimo, że na pierwszy rzut oka Polska może powtórzyć doświadczenia Europy Zachodniej, to jednak nie jest to takie oczywiste” – mówi Benecki.
Zdaniem Beneckiego, są dwie główne bariery, które pod znakiem zapytania stawiają powielenie boomu na mieszkaniowe kredyty hipoteczne.
NISKIE DOCHODY LUDNOŚCI
Pierwszy z nich to zbyt mała wartość dochodów do dyspozycji przeciętnego gospodarstwa domowego.
„Koszty obsług kredytu zaciągniętego do zakupu przeciętnej wielkości mieszkania są podobne do tego w innych krajach i stanowią ok. 20% dochodów rozporządzalnych. Problem polega jednak w strukturze wydatków polskich gospodarstw” – mówi Benecki.
„Zbyt duży u nas odsetek wydatków sztywnych, na żywność wydaje się ok. 30% dochodów, podczas gdy średnia dla Unii Europejskiej wynosi ok. 15%” – dodaje ekonomista.
Jak podkreślił ekonomista, sytuację mógłby poprawić system pomocy publicznej w postaci preferencyjnych kredytów, który zastosowano z powodzeniem w Portugalii, a także na Węgrzech. Tymczasem w Polsce taki system nie istnieje.
„Zmniejszenie dysproporcji w wielkości dochodach rozporządzalnych będzie następować w ślad za wzrostem siły nabywczej gospodarstw w Polsce, choć należy pamiętać, że wysokie bezrobocie nie sprzyja wysokiej dynamice wzrostu płac” – mówi Benecki.
SŁABA PODAŻ RYNKU MIESZKANIOWEGO
Drugim czynnikiem ograniczającym jest zbyt mała podaż nowych mieszkań na rynku.
„W połączeniu z wysokimi cenami – za wysokość przeciętnej płacy można kupić obecnie 0,8-0,9 m. kw. mieszkania, podczas gdy w Unii Europejskiej jest to 2-4 m. kw., stanowi to drugą barierę” – mówi Benecki.
„Osiągnięcie tempa wzrostu kredytów hipotecznych na poziomie 2% PKB rocznie, czyli takiego, jak na południu Europy w latach 900ych wymagałoby wzrostu podaży mieszkań powyżej 200 tys. rocznie wobec niewiele ponad 100 tys. w roku 2004” – twierdzi Benecki.
Według stanu, na koniec czerwca mieszkań oddanych do użytku w tym roku zostało 47.931,0.
„Należy oczywiście pamiętać także o barierach prawnych, czy o niedoskonałościach systemu wieczystoksięgowego” – dodaje ekonomista.
Koszty związane z formalnościami przy zakupie mieszkania wynoszą przeciętnie około 4,7% wartości mieszkania i 7,3% wartości kredytu.
