Notowania

mdm
23.12.2013 05:45

Ceny mieszkań w 2014 roku - poznaj prognozy oraz odpowiedzi na 10 pytań o MdM

Obowiązkowy wkład własny oraz rządowy program nie dla wszystkich młodych - to zdecyduje o rynku.

Podziel się
Dodaj komentarz
(Reporter Poland)

**

Fot. Reporter Poland**

Obowiązkowy wkład własny, Mieszkanie dla Młodych nie dla wszystkich młodych oraz uruchomienie Funduszu Mieszkań na Wynajem - to kluczowe czynniki, które będą decydować o rynku nieruchomości w 2014 roku.

Analizując zmiany cen mieszkań warto pamiętać, że odnosimy się do niskiej bazy z końca 2012 roku. Jest ona efektem wygaszenia programu rządowych dopłat Rodzina na Swoim. W ubiegłym i na początku tego roku skorzystało z niego ponad 55 tys. gospodarstw domowych (średnio co czwarty kredyt hipoteczny zaciągany był z dopłatami), a w związku z obowiązującymi limitami cen nieruchomości kwalifikujących się do programu, na rynku sprzedawało się relatywnie dużo tanich mieszkań.

Jesienią 2012 roku zbliżał się koniec RnS i wielu sprzedających, by skorzystać ze zwiększonego popytu i sprzedać nieruchomość decydowało się na obniżki cen (czasem były to obniżki pozorne, bo rosły ceny np. miejsc parkingowych, komórek lokatorskich lub wykończenia mieszkania). Warto zauważyć, że jeśli aktualne ceny porównamy z poziomem sprzed dwóch lat, to okaże się, że w ujęciu nominalnym jesteśmy na minusie o prawie trzy procent, realnie spadek jest jeszcze większy.

37 procent doradców Home Broker oczekuje, że w przyszłym roku ceny nieruchomości nie zmienią się lub wzrosną o nie więcej niż dwa procent, według połowy ceny mogą zmieniać się w przedziale od minus trzech do plus trzech procent.

**Koniec kredytów bez wkładu własnego**

Ograniczać popyt na mieszkania, szczególnie w pierwszej połowie roku, będzie wchodząca w życie nowa rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Wprowadza ona obowiązkowy wkład własny w kredytach hipotecznych. Od stycznia będzie to pięć procent i poziom ten będzie rósł o pięć punktów procentowych co roku, aż dojdzie do 20 procent. Taka zmiana sprawi, że część klientów odsunie zakup mieszkania do czasu zebrania odpowiedniej kwoty. Pod koniec przyszłego roku może jednak dojść do ożywienia spowodowanego podwyższeniem stawki obowiązkowego wkładu własnego w 2015 roku do 10 procent.

Dodatkowo warto pamiętać, że oprócz wkładu własnego kupujący mieszkanie musi jeszcze ponieść koszty okołotransakcyjne. Największym obciążeniem jest zwykle dwuprocentowy podatek płacony od transakcji na rynku wtórnym. Zgodnie z nową rekomendacją nie będzie można tego kredytować.

**Niskie stopy procentowe**

Naturalnym zagrożeniem dla popytu na mieszkania jest wzrost stóp procentowych, co pociąga za sobą wyższe oprocentowanie kredytów, wyższe raty i zniechęca kupujących do zadłużania się. Ten czynnik jednak w przyszłym roku raczej nie będzie miał większego znaczenia. Z komunikatu po ostatnim posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej wynika, że podwyżki stóp nie powinniśmy spodziewać się nie szybciej niż w drugiej połowie roku, a zanim odbije się to na cenach nieruchomości, minie kolejnych kilka miesięcy. Ewentualne efekty na rynku nieruchomości zobaczymy dopiero w 2015 roku.

Jeśli stopy procentowe rzeczywiście pozostaną na rekordowo niskim poziomie co najmniej do połowy przyszłego roku, to nadal powinny ożywczo wpływać na rynek i to dwojako. Z jednej strony bowiem niskie oprocentowanie kredytów sprawia, że więcej osób jest skłonnych zadłużać się, z drugiej zaś słaba oferta depozytowa banków powoduje powolny odpływ środków z lokat m.in. na rynek nieruchomości.

Reklama

**Konkurencja na rynku najmu**

Spore znaczenie dla rynku nieruchomości będą miały też rządowe pomysły: Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz program dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych. Zarząd Banku Gospodarstwa Krajowego powołał już spółkę BGK Nieruchomości do zarządzania funduszem, który ma ruszyć w pierwszym kwartale 2014 roku. Z zapowiedzi BGK wynika, że pierwszymi mieszkaniami na wynajem będzie on dysponował już w przyszłym roku lub w 2015.

Zgodnie z założeniami, fundusz nie ma kupować pojedynczych mieszkań, a całe budynki odpowiadające jego potrzebom (mieszkania dostosowane do rynku najmu). BGK planuje zainwestować około pięciu mld zł w ciągu najbliższych kilku lat. Taka kwota nie może pozostać bez wpływu na rynek. Z jednej strony działania funduszu powinny zwiększyć konkurencję na rynku najmu i doprowadzić do obniżki stawek czynszów, a z drugiej mogą podnieść ceny mieszkań z segmentu popularnego w największych miastach (bo to w nich ma fundusz działać).

**Mieszkanie nie dla wszystkich młodych**

Bardziej skomplikowane będzie oddziaływanie na rynek Mieszkania dla Młodych. W poszczególnych miastach efekty jego wprowadzenia będą różne. Przede wszystkim, mimo że program obowiązuje tylko na rynku pierwotnym, nie pozostanie on bez wpływu na rynek wtórny. Osoby sprzedające mieszkania będą musiały konkurować z ofertą deweloperów subsydiowaną przez skarb państwa i obniżać ceny. Takie zjawisko będziemy obserwować w miastach, gdzie dostępność MdM będzie duża (m.in. Bydgoszcz, Gdańsk i Łódź). Tam może dojść do sytuacji, w której ceny na rynku wtórnym spadną, a na pierwotnym wzrosną, gdyż relatywnie wysokie limity MdM kuszą najtaniej sprzedających deweloperów do podnoszenia cen. Kilka takich posunięć już zaobserwowaliśmy w Poznaniu.

W Krakowie, Rzeszowie i Warszawie o mieszkania spełniające warunek cenowy będzie znacznie trudniej, więc należy się raczej spodziewać, że rynek wtórny się tam obroni bez znaczących obniżek. Są za to szanse na to, że w tych miastach choć trochę spadną ceny u deweloperów, którzy będą chcieli dostosować się do limitów MdM. W efekcie program w skali kraju nie powinien raczej znacząco zmienić cen, ale na niektórych rynkach jego wpływ może być większy niż na innych.

Chcesz dowiedzieć się więcej o programie MdM? Zobacz przygotowane przez Home Broker odpowiedzi na 10 najważniejszych pytań.

**1) Czym jest program MdM?**

Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych to nowy rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych, powszechnie nazywany Mieszkaniem dla Młodych. Jest następcą programu Rodzina na Swoim i ma na celu wspieranie młodych ludzi kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom.

Podstawowa dopłata wyniesie 10 proc. wartości mieszkania, ale obliczanej nie według ceny zakupu, ale według średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie, dla danej gminy. Dofinansowanie może wynieść 15 proc., jeśli w dniu składania wniosku nabywca mieszkania posiada przynajmniej jedno (własne lub przysposobione) dziecko do 18. roku życia lub uczące się dziecko do 25. roku życia, lub dziecko bez względu na wiek, któremu przysługuje zasiłek pielęgnacyjny lub renta socjalna.

Dodatkowo dofinansowanie może wzrosnąć o kolejne 5 proc., jeśli w ciągu pięciu lat od transakcji w rodzinie pojawi się trzecie lub kolejne dziecko. Dodatkowe 5 proc. wyliczane będzie według wskaźników odtworzeniowych z chwili składania wniosku o dofinansowanie, a nie z momentu wnioskowania o środki dodatkowe.

Dofinansowanie do wkładu własnego będzie można uzyskać maksymalnie do 50 mkw. lokalu. Dla większych nieruchomości dopłata i tak naliczona zostanie do 50 mkw.

**2) Jak wygląda wsparcie w ramach MdM? Czym różni się od dopłat w Rodzinie na Swoim?**

W programie Rodzina na Swoim skarb państwa przez osiem lat dopłacał do raty kredytowej połowę odsetek, a w programie Mieszkanie dla Młodych pomoc będzie jednorazowa i będzie miała formę wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Dzięki temu poprawi się zdolność kredytowa klienta i obniżą się raty spłacane przez cały okres kredytowania. Procentowa obniżka raty w RnS była większa (nawet 40 proc.), ale obowiązywała przez 8 pierwszych lat kredytu. W MdM zniżka to 10-15 proc., ale obowiązuje przez cały okres kredytowania.

Bank Gospodarstwa Krajowego (opiekun programu) przeleje środki na rachunek dewelopera, nie trafią one więc ani na konto klienta, ani do banku udzielającego kredytu. Ewentualna wypłata dodatkowych 5 proc. nastąpi na konto techniczne kredytu jako jego nadpłata.

Jeśli mimo dopłaty klient nie uzyska odpowiedniej zdolności kredytowej, do umowy kredytu mogą przystąpić jego rodzice czy inni bliscy. Ustawa wymienia następujące osoby: zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy.

**3) Kto może skorzystać z programu MdM?**

Z Mieszkania dla Młodych skorzystać może osoba, która ani nie była wcześniej właścicielem mieszkania lub domu, ani nie przysługiwało jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, ani też nie była właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny. W przypadku gdy o dopłaty ubiega się małżeństwo, warunek ten dotyczy obojga małżonków.

Z nowego rozwiązania będą mogły skorzystać zarówno małżeństwa, jak i single oraz osoby samotnie wychowujące dziecko. O wspólny kredyt z dopłatami nie mogą starać się pary żyjące w związku nieformalnym. Z kolei w przypadku małżeństwa nie ma możliwości, by kredytobiorcą było tylko jedno z małżonków. Kredyt musi zostać udzielony obojgu.

Jak informuje Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, z programu nie będą wyłączone osoby, które posiadają lub posiadały część ułamkową prawa własności mieszkania lub domu. Warto jednak przy tym zaznaczyć, że ze względu na powstawanie wraz z zawarciem małżeństwa wspólności majątkowej, mieszkanie nabyte w czasie trwania małżeństwa jest wspólną własnością obojga małżonków, czyli są oni właścicielami, a nie współwłaścicielami mieszkania. To oznacza, że w przypadku rozwodu, żadne z byłych małżonków z MdM nie będzie mogło skorzystać.

Program skierowany jest do osób nie starszych niż 35-letnie, przy czym w wypadku małżeństwa wystarczy, by warunek spełniało jedno z małżonków. Ważne jest też, że wniosek musi być złożony do końca roku kalendarzowego, w którym beneficjent ukończył 35 lat.

**4) Jakie mieszkania kwalifikują się do programu MdM?**

O kredyt z dopłatami można ubiegać się w wypadku zamiaru kupna spełniającej warunki ustawy nieruchomości z rynku pierwotnego, ale tylko pod warunkiem, że jest kupowana na kredyt zaciągnięty w złotych na minimum 15 lat i w kwocie odpowiadającej co najmniej połowie ceny nabywanej nieruchomości.

Program obejmuje nieruchomości spełniające wszystkie poniższe warunki:

- jest położona na terytorium Polski,
- pochodzi z rynku pierwotnego (została po raz pierwszy zasiedlona przez nabywcę),
- będzie zaspokajała potrzeby mieszkaniowe beneficjenta,
- jej powierzchnia nie przekracza 75 mkw. (mieszkanie) lub 100 mkw. (dom), przy czym jest to o 10 mkw. więcej (odpowiednio 85 mkw. i 110 mkw.) dla beneficjentów z co najmniej trójką dzieci,
- jej cena mieści się w limitach cenowych wyznaczonych dla danej gminy.

**5) Jak ustalane są limity cenowe w MdM?**

Do wyznaczenia limitu wykorzystywane są tzw. wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie, publikowane przez wojewodów. Do obliczeń brana jest średnia arytmetyczna z dwóch ostatnich odczytów wskaźnika (zmienia się on co pół roku), którą powiększa się o 10 proc. i to jest właśnie limit cenowy w MdM.

Na obszarze danego województwa są trzy limity cenowe:
- dla miasta będącego siedzibą wojewody i/lub sejmiku samorządowego;
- dla gmin sąsiadujących z tymi miastami;
- dla pozostałych obszarów danego województwa.

W gminach bezpośrednio sąsiadujących z miastami wojewódzkimi pod uwagę brana jest średnia arytmetyczna z limitu dla stolicy województwa i reszty województwa. Z zastrzeżeniem jednak, że wskaźnik ten nie może być wyższy o więcej niż 20 procent od limitu w pozostałych gminach.

**6) Ile pieniędzy można dostać w ramach programu MdM?**

Podstawowa dopłata to 10 proc. wartości mieszkania obliczanej według średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danej gminy. 15 proc. otrzymają wnioskodawcy z dziećmi (zarówno biologicznymi, jak i przysposobionymi). Ci, którym w ciągu pięciu lat pojawi się w gospodarstwie domowym trzecie lub kolejne dziecko, mogą otrzymać dodatkowe 5 proc.

Dopłaty liczone będą według wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie, które są ogłaszane przez wojewodów co pół roku.

Przykład: singiel kupujący mieszkanie o powierzchni 45 mkw. w Warszawie otrzyma niemal 24 tys. zł (10% z 45 mkw. x 5331,50 zł), a beneficjent z dziećmi może liczyć na niespełna 36 tys. zł.

**7) Co to są średnie wskaźniki przeliczeniowe i kiedy się zmieniają?**

W programie Mieszkanie dla Młodych „wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych” pojawia się kilkukrotnie. Decyduje on zarówno o limicie cenowym mieszkań kwalifikujących się do programu (powiększony o 10 proc.), jak i o kwotowej wysokości dopłaty.

W uproszczeniu jest to wskaźnik obrazujący przeciętny koszt budowy metra kwadratowego mieszkania na danym obszarze. Wskaźniki są publikowane co sześć miesięcy przez wojewodów. Standardowo wskaźniki zmieniają się na przełomie marca i kwietnia oraz września i października. Wyjątkiem jest województwo pomorskie, gdzie aktualizacja następuje na przełomie grudnia i stycznia oraz czerwca i lipca.

**8) W jakich bankach można składać wnioski o kredyt w ramach MdM?**

Kredytów w programie MdM mogą udzielać banki, które mają podpisaną umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Wnioski o kredyt będzie można składać dopiero, gdy dany bank podpisze z Bankiem Gospodarstwa Krajowego odpowiednią umowę i przygotuje swoją ofertę, ale nie szybciej niż 1 stycznia 2014 r. Wnioski o dofinansowanie będzie można składać do 30 września 2018 r.

**9) Czy dopłaty z programu MdM mogą zostać odebrane?**

Osoba, która otrzyma dofinansowanie, w okresie pięciu lat nie będzie mogła sprzedać mieszkania ani go wynająć lub zmienić przeznaczenia użytkowania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych (np. na lokal usługowy). Odpada też zakup innego lokalu mieszkalnego, z wyłączeniem otrzymania go w spadku lub w efekcie zawarcia związku małżeńskiego.

Jeśli zajdzie któreś z wymienionych zdarzeń, kredytobiorca będzie musiał zwrócić dofinansowanie. Ale nie trzeba będzie zwracać całości, a jedynie proporcjonalną część (iloraz liczby 60 i liczby pełnych miesięcy pozostających do zakończenia 5-letniego okresu). Obowiązek poinformowania BGK (np. za pośrednictwem swojego banku) o zajściu takiego zdarzenia należy do kredytobiorcy, który ma na to 30 dni, licząc od dnia wystąpienia zdarzenia. Maksymalnie po 60 dniach trzeba zwrócić pieniądze na rachunek Funduszu Dopłat. Jeśli klient nie dopełni obowiązku przekazania tej informacji, będzie musiał oddać dopłaty według powyższego wzoru wraz z ustawowymi odsetkami.

Ale ustanowiono wyjątek, że jeśli mieszkanie zostanie sprzedane po co najmniej trzech latach, a środki pozyskane z tej transakcji zostaną w ciągu kolejnych dwóch lat przeznaczone na zakup innego lokalu, mającego zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, dofinansowania nie trzeba będzie oddawać.

**10) Czy można już teraz podpisać z deweloperem umowę i czekać na pojawienie się MdM w ofertach banków?**

Tak, ustawa dopuszcza procedowanie wniosku w oparciu o umowę przedwstępną, której rolę spełnia tzw. ustawa deweloperska. Pamiętajmy jednak, że umowa taka musi zawierać termin przeniesienia na nabywcę prawa własności. Ze względu na to, że nie wiadomo jeszcze, kiedy dokładnie kredyty MdM znajdą się w ofercie banków, należy zadbać o to, by data ta była odpowiednio odległa.

Ustawa mówi, że podstawą wniosku może być umowa zobowiązująca do zawarcia umowy o ustanowienie lub przeniesienie własności mieszkania lub umowy deweloperskiej. Standardowa umowa rezerwacyjna nie zawiera takich zapisów (a jedynie zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia lokalu ze sprzedaży), wszystko zależy więc od dobrej woli dewelopera – czy zgodzi się on na podpisanie tak zmodyfikowanej umowy rezerwacyjnej.

Tagi: mdm, ceny mieszkań, giełda, raport, raporty, czołówki, wiadomości, poradniki i raporty, wiadmomości, gospodarka, porady, najważniejsze, gospodarka polska, banki, nieruchomości
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz