Zmiany w kredytach hipotecznych: dla wielu będzie trudniej. Nowa Rekomendacja S

Autor artykułu jest ekspertem serwisu MarketMoney.pl

Prace nad nią trwały od końca 2012 roku. Za kilka dni poznany jej ostateczną formę, jednak KNF już teraz przedstawił kilka najistotniejszych zmian, które zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2014 roku.

Ostateczne pożegnanie z euro i frankiemZnikają z rynku kredyty walutowe. Były one niezwykle popularne przed kryzysem. Rata kredytu walutowego, głównie we frankach szwajcarskich, była kusząco niższa niż w przypadku kredytu w złotych. Różnica sięgała nawet kilkuset złotych. Dodatkowo kurs tej waluty spadał od kilku lat, co pozwalało liczyć na dodatkowe oszczędności w spłacie kapitału. Niestety w 2008 roku wszystko się zmieniło. Od sierpnia 2008 do końca roku kurs wzrósł o ponad 40 proc. Przy kredycie na 300 tys. złotych spowodowało to w skrajnym przypadku wzrost kapitału nawet o 125 tys. złotych. W tym samym czasie zaczęły spadać ceny mieszkań.

REKLAMA

Obecnie zadłużenie sporej części kredytobiorców znacznie przekracza wartość nieruchomości, która jednocześnie jest zabezpieczeniem kredytu. Pieniądze ze sprzedaży nie wystarczyłyby na spłatę całego kredytu. Dodatkowo po ostatnich cięciach stóp procentowych, rata kredytu w złotych spadła poniżej raty takiej samej pożyczki w walucie. Aby nie dopuścić do podobnych sytuacji w przyszłości, od stycznia kredyty walutowe będą dostępne jedynie dla osób zarabiających w danej walucie.

Masz gotówkę, dostaniesz kredyt

KALKULATOR kosztów zakupu nieruchomości

Banki będą musiały zmienić podejście również do kwestii wkładu własnego. Poziom LTV (kwota kredytu w relacji do wartości zabezpieczenia) nie będzie mógł przekroczyć 80 procent. Oznacza to, że kupując mieszkanie za 300 tys. zł, będziemy musieli mieć 60 tysięcy własnej gotówki. Pozostanie jedna furtka. Możliwe będzie wzięcie kredytu na 90 procent wartości, czyli w naszym przykładzie dołożyć będziemy musieli 30 tys. zł, jednak będziemy musieli wykupić ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego lub ustanowić dodatkowe zabezpieczenie np. w formie blokady środków na rachunku bankowym.

Na szczęście w przypadku LTV rekomendacja przewiduje okres przejściowy. W 2014 roku maksymalna kwota kredytu zostanie ograniczona do 95% LTV i będzie spadać o 5 punktów procentowych w kolejnych latach.

W tym przypadku z pomocą może przyjść program Mieszkanie dla Młodych. Nowy rządowy program dopłat ma zacząć działać od przyszłego roku. Dofinansowanie do zakupu nieruchomości ma być wypłacane w formie jednorazowej dotacji, którą będzie można przeznaczyć na pokrycie brakującego wkładu własnego.

Kredyt nie na emeryturzeWiele banków będzie musiało również skrócić maksymalny okres kredytowania. Obecnie można jeszcze otrzymać kredyt nawet na 40 lub 50 lat. Mimo że wydłużenie okresu z 30 do 40 lat zwiększa kwotę odsetek nawet o 40 procent, to jednak część kredytobiorców decyduje się na takie rozwiązanie ze względu ratę niższą o 160 - 180 zł (przy kredycie na 300 tys. złotych).

Po zmianach banki będą musiały rekomendować swoim klientom 25-letni okres spłaty, a maksymalny nie będzie mógł przekroczyć 35 lat. W tym przypadku pozytywną zmianą będzie możliwość przyjęcia 30 lat do liczenia zdolności kredytowej. Obecnie, niezależnie od faktycznego okresu spłaty, wynosi on 25 lat. Wpłynie to na poprawę zdolności kredytowej.

Kalkulator kredytowy

| Kwota kredytu |

Kwota kredytu jest to wysokość udzielonego kredytu. | |
| --- | --- | --- |
| Oprocentowanie |

Oprocentowanie nominalne to oprocentowanie kredytu podawane przez bank w skali roku. | % |
| Okres kredytowania |

Okres kredytowania to okres czasu w ciągu którego musisz spłacić kredyt. W kalkulatorze przyjęto kapitalizację odsetek równą liczbie spłacanych rat. Dlatego okres kredytowania powinien być wielokrotnością okresu kapitalizacji. | lata miesiące |
| Kapitalizacja |

Kapitalizacja określa, jak często bank nalicza oraz odejmuje odsetki od kwoty kredytu. W kalkulatorze kapitalizacja odsetek równa jest liczbie spłacanych rat. Im częstsza jest kapitalizacja odsetek, (im częściej naliczane są odsetki) tym niższa jest efektywna stopa procentowa. | miesięczna kwartalna |
| Raty |

Raty Są dwa podstawowe rodzaje rat: równe i malejące. - równe - od początku do końca spłaty kredytu, kolejne raty mają taką samą wartość. Raty równe oblicza się, dzieląc koszt kterytu przez liczbę rat. - malejące - raty kredytu zmniejszają się wraz ze zmniejszaniem się długu pozostałego do spłacenia. W przypadku rat malejących największe obciążenie z tytułu obsługi kredytu jest na początku. Od pierwszej raty spłacamy bowiem całe odsetki i część kapitału. W miarę jak zmniejsza się kapitał, maleją miesięczne odsetki, stąd kolejne raty są coraz niższe. | równe malejące |
| | | |

Banki będą też miały obowiązek sprawdzenia, jakie możliwości spłaty będzie miał klient w przyszłości. Jeśli kredyt bierze on na długi okres, a nie jest już najmłodszy, to choć dziś ma zdolność kredytową, to czy poradzi sobie ze spłatą po przejściu na emeryturę, a co za tym idzie, gdy dochody radyklanie mu spadną.

Więcej długów na jedna rodzinęNowa rekomendacja przewiduje również uelastycznienie podejścia w zakresie wskaźnika DtI, czyli relacji zobowiązań do dochodów kredytobiorcy. Bank sam będzie mógł ustalić, jaki procent dochodów kredytobiorcy będą mogli przeznaczyć na spłatę raty. Rekomendacja podkreśla jednak, że szczególną uwagę należy zwrócić na sytuacje, w których wskaźnik DtI przekracza 40 procent dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danych regionie zamieszkania oraz 50 procent dla pozostałych klientów. Obecnie progi są stałe i wynoszą: 50 procent dla klientów o dochodach nie przekraczających poziomu przeciętnego wynagrodzenia i 65 procent dla pozostałych.

W najbliższych miesiącach banki zaczną dostosowywać swoje procedury do wymogów nowej rekomendacji. Jednocześnie możemy się spodziewać wyhamowania wzrostów zdolności kredytowej, która w ostatnich miesiącach rosła proporcjonalnie do spadków oprocentowania.

Dla przyszłych, jak i obecnych kredytobiorców, pocieszeniem wydaje się być spadek wysokości raty spowodowany sprowadzeniem stopy procentowej do rekordowo niskiego poziomu i utrzymujący się niski poziom cen mieszkań.