Ceny mieszkań. Co czeka nas w drugiej połowie roku?

Pierwsza połowa roku była czasem kontynuacji spadkowego trendu na rynku wtórnym. - _ Skala obniżek była uzależniona od wielu czynników. , takich jak choćby region Polski czy wielkość miasta. Nie są to duże zmiany, zazwyczaj kilkuprocentowe _ – mówi Bartosz Jamróz, dyrektor departamentu sprzedaży kredytów hipotecznych w eurobanku.

_ - Z danych pochodzących z transakcji realizowanych przez klientów Open Finance i Home Broker wynika, że od początku roku do końca kwietnia w 16 monitorowanych przez nas miastach ceny spadły średnio o 5,04 proc. _– mówi Bernard Waszczyk, ekspert Open Finance.

Jak to wyglądało w poszczególnych miastach? Największe spadki można było zaobserwować w: Krakowie (7,4 proc.), Wrocławiu (6,6 proc.), Lublinie (5,5 proc.), Gdańsku (5 proc.) i Warszawie (3,9 proc.). Wzrosty odnotowaliśmy tylko w Białymstoku (3,6 proc.) oraz Poznaniu (1,95 proc.).

Z kolei z obserwacji serwisu szybko.pl wynika, że największy spadek miał miejsce w Sopocie – 3.2 proc., o ponad dwa procent spadła również cena w Katowicach, Olsztynie i Szczecinie. - W wartościach bezwzględnych największa obniżka również dotyczy Sopotu - 300 zł/mkw., ale na drugim miejscu jest Warszawa - 130 zł/mkw., a zaraz potem Katowice - 100 zł/mkw., Szczecin i Olsztyn - 90 zł/mkw. – mówi Marta Kosińska z szybko.pl.

W sumie w ciągu roku stopniowe obniżki sprawiły, że nawet kilkanaście procent mniej niż przed rokiem trzeba płacić za metr mieszkania we Wrocławiu. - _ Mniejsza zmienność cen ma miejsce w Warszawie i Krakowie _– podkreśla Bartosz Turek z Home Broker.

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Czy druga połowa roku przyniesie kontynuację tego trendu? - _ W kolejnych miesiącach ceny nadal będą stopniowo spadać ze względu na bardzo ograniczony popyt i ciągle malejącą przeciętną zdolność kredytową. Widmo kryzysu strefy euro w żadnym wypadku nie wróży dobrze polskiemu rynkowi nieruchomości. Musimy liczyć się z perspektywą kryzysu finansowego i jeszcze trudniejszego dostępu do finansowania zakupu mieszkań kredytami _– przewiduje Marta Kosińska.

- _ Jeśli nastąpią dalsze spadki cen na rynku wtórnym, to będą one raczej kilkuprocentowe. Trzeba też pamiętać, że część mieszkań zakupionych w okresie boomu kredytowego i sfinansowanych kredytem walutowym jest dziś niesprzedawalna ze względu na dużą różnicę wartości aktualnego zadłużenia (wyższe niż pierwotne) do wartości nieruchomości (często wartość niższa niż na początku kredytu) _ – mówi Bartosz Jamróz z eurobanku.

Ale część ekspertów spodziewa się wyhamowania spadków.- _ Nasza najnowsza prognoza na kolejne 12 miesięcy mówi o korekcie na poziomie zaledwie 0,1 procenta. Jeśli ten scenariusz się sprawdzi, oznaczałoby to wyhamowanie obecnie obserwowanych spadków cen mieszkań _ – prognozuje analityk Home Broker.

A co z rynkiem pierwotnym? -_ Ze względu na dużą liczbę rozpoczętych w tym roku inwestycji - może pojawić się presja na sprzedaż mieszkań po niższej cenie, gdy część deweloperów będzie chciała poprawić swoje roczne wyniki, ale nastąpi to raczej pod koniec roku _ – mówi ekspert eurobanku.

- _ Optymistycznie zakładam, że druga połowa roku przyniesie ustabilizowanie sytuacji. Wiele zależy jednak od banków i od tego, czy nieco poluzują kryteria udzielania kredytów, a także od samych deweloperów, którzy wprowadzają do sprzedaży coraz więcej nowych mieszkań, choć możliwości strony popytowej są ograniczone, co zbija ceny mieszkań. Na unormowanie relacji popytu i podaży nie można mieć jednak nadziei wcześniej niż pod koniec drugiej połowy roku _ – przewiduje Bernard Waszczyk.

| Bartosz Turek, Home Broker: Niezmiennie najwięcej (ponad połowa) osób w dużych miastach kupuje mieszkania dwupokojowe. Popularne są te nieruchomości, których cena całkowita jest jak najniższa. W efekcie znacznie łatwiej sprzedać mieszkanie dwupokojowe jeśli ma 40 mkw., a nie ponad 50 mkw. Najtrudniej sprzedać mieszkanie o przynajmniej czterech pokojach. Tego typu mieszkania są w dużych miastach przedmiotem mniej niż jednej transakcji na dwadzieścia. |
| --- |

Zmiany, zmiany, zmianyDruga połowa roku przyniesie też odpowiedź na pytanie, jak na zachowanie uczestników rynku wpłynie tzw. ustawa deweloperska, która weszła w życie w kwietniu. Zwiększa ona ochronę nabywców mieszkań z rynku pierwotnego. - _ W krótkim terminie, jak to zwykle bywa przy wprowadzaniu nowych przepisów, można oczekiwać pewnego zmieszania, ale w dłuższej perspektywie wszyscy uczestnicy rynku, czyli zarówno nabywcy, jak i deweloperzy oraz banki, powinni na niej skorzystać. A jeśli chodzi o wpływ na ceny mieszkań, to nie wydaje się, żeby był on dostrzegalny. Może gdyby koniunktura była lepsza, deweloperzy w jakiś sposób spróbowaliby cześć swoich dodatkowych nowych kosztów przerzucić na klientów, ale w tym momencie to raczej mało prawdopodobne _ – prognozuje analityk Open Finance.

- _ Ustawa wprowadza szereg dodatkowych wymogów dla deweloperów, nie wszyscy będą chcieli im sprostać, nie dla wszystkich będzie to możliwe. Przewidujemy, że w perspektywie kilku najbliższych lat może nastąpić konsolidacja rynku i stopniowe przejmowanie przez większych deweloperów tych mniejszych, działających na lokalnych rynkach _– dodaje ekspert eurobanku.

Coraz mniejszy wpływ na sytuację będzie miał za to bardzo popularny jeszcze niedawno program rządowych dopłat do kredytów Rodzina na Swoim. - _ Około jednej piątej udzielanych przez banki kredytów to zasługa programu. W pierwszym kwartale 2012 roku - według danych Open Finance zebranych w największych bankach - udzielono ich ponad 8600, co stanowiło 18,7 proc. całkowitej sprzedaży kredytów. Przed rokiem było to ponad 13 tysięcy i 25 proc. Wygaszenie programu może zatem wpłynąć na spadek popytu, najprawdopodobniej jednak w mniejszej skali niż wynikałoby to wprost z tych danych. Rodzina nas Swoim jest dużym ułatwieniem i odciążeniem finansowym dla młodych rodzin, ale moim zdaniem nie można twierdzić, żeby jest jedyną szansą na zakup przez nie własnego mieszkania _ – przekonuje Bernard Waszczyk.

- _ Już obserwujemy spadek liczby mieszkań objętych programem RnS, co ma związek ze zmianami limitów cen na mieszkania, wprowadzanymi przez rząd. Program wygaśnie z końcem roku i zapewne jego brak wpłynie niekorzystnie na rynek mieszkaniowy, gdyż część kredytobiorców powstrzyma sie od zaciągnięcia kredytu _ – prognozuje z kolei Bartosz Jamróz z eurobanku.

Jak te wszystkie zmiany mogą przełożyć się na politykę banków? - _ W okresie styczeń - czerwiec mieliśmy do czynienia z implementacją przez banki rekomendacji S i T, co niewątpliwie wpłynęło na zmniejszenie akcji kredytowej na rynku mieszkaniowym. Z drugiej strony po kilku miesiącach działania rekomendacji, banki nauczyły się z nimi żyć i dziś widzą, w których aspektach swojej polityki kredytowej mogą ją poluzować i co mogą w niej zmienić. Mimo tego ten rok nie będzie rokiem bicia rekordów sprzedaży i masowego zwiększania akcji kredytowej. Spodziewam się raczej wyników podobnych do roku ubiegłego. Na pewno banki w bardziej konserwatywny sposób będą podchodzić do oceny ryzyka kredytowego i bardziej będą zwracać uwagę na strukturę finansowania i jakość portfela kredytowego _ – prognozuje ekspert eurobanku.
Warto negocjowaćGdy banki ostrożnie podchodzą do oceny możliwości potencjalnych kredytobiorców, sposobem na zwiększenie szans na zakup naszego własnego M mogą być negocjacje upustu. – _ Sprzedający w naszym serwisie przeważnie modyfikują cenę po 4-6 tygodniach od zamieszczenia oferty. Najczęściej cena jest obniżana o maksymalnie 5 proc. W 57 proc. przypadków obniżka wyniosła od 0,5 do 5 proc.. Od 5 do 10 proc. obniżono ceny w 33 proc. wystawionych ofert. Spektakularne obniżki, powyżej 20 proc., miały miejsce w zaledwie 1,2 proc. przypadków. W najmniejszym stopniu obniżane są ceny mieszkań w Olsztynie. Odnotowujemy tu najniższy średni poziom obniżki - 3,1 proc., ale również maksymalny upust cenowy był najniższy spośród analizowanych miast. Biorąc pod uwagę fakt, iż od hossy w 2008 średnie ceny w Olsztynie spadły już o 22 proc. można wnioskować, iż ceny ofertowe w Olsztynie są zbliżone do cen transakcyjnych. Do miast, gdzie obniżki cen już na etapie ofert są wysokie, należą Kraków, Łódź, Warszawa i Wrocław, ze
średnim poziomem upustów powyżej 5 proc. i przypadkami obniżania cen nawet o 1/3. Warto dodać, że aktualnie ceny ofertowe są obniżane w mniejszym stopniu niż w 2011 roku. Obecnie średnia liczona dla wszystkich miast obniżka to 5 proc., podczas gdy w 2011 było to 5,6 proc. _– wskazuje Marta Kosińska.

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

##Bartosz Turek, Home Broker: Ustawa deweloperska to przede wszystkim więcej bezpieczeństwa dla osób, które planują kupić nieruchomość od dewelopera. Bez wątpienia ten akt prawny był w Polsce potrzebny i dzięki niemu dołączamy do grona krajów europejskich, w których stosowne przepisy działają od lat. Od 29 kwietnia nabywcy nowych mieszkań zyskali pełną wiedzę o nabywanym często za kilkaset tysięcy złotych produkcie jakim jest nieruchomość, zrobią to ponadto umową notarialną o większej mocy niż zwykła umowa cywilna, a także będą chronieni przed upadłością dewelopera. Ten ostatni cel jest konsekwencją nie tylko zmian w prawie upadłościowym, ale też wprowadzenia w przypadku inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się po 28 kwietnia, wymagania stosowania rachunków powierniczych. Te stanowią po prostu konta w bankach, na które nabywcy będą wpłacali pieniądze na poczet ceny nabycia lokalu. Pomiędzy deweloperem i nabywcą pojawia się jednak bank, który stoi na straży tego, aby pieniądze zdeponowane na rachunku
były wykorzystane zgodnie z ich celem (a nie tak jak dotychczas dowolnie przez dewelopera). Ograniczenie możliwości finansowania procesu budowlanego wpłatami nabywców (konsekwencja wprowadzenia rachunków powierniczych) może nie tylko zwiększyć koszty prowadzenia działalności poprzez konieczność wykorzystania finansowania dłużnego, ale też może zmusić mniejsze firmy do ograniczenia skali działalności. W efekcie wzrosną nie tylko koszty, ale też może zostać ograniczona podaż, a tym samym konkurencja. Wydaje się jednak, że panująca obecnie przecena nie pozwoli deweloperom na podniesienie w najbliższym czasie stawek. W efekcie można raczej liczyć na zahamowanie spadków cen niż ich wzrost. Wiele osób zwraca ponadto uwagę na niebezpieczeństwo wzrostu kosztów transakcyjnych na rynku pierwotnym. Dotychczas nowy nabywca szedł do notariusza raz – przy umowie końcowej. Obecnie najczęściej będzie musiał iść do rejenta dwa razy – przy umowie deweloperskiej (odpowiednik przedwstępnej) i końcowej. Jeśli jednak praktyka na
rynku pierwotnym będzie analogiczna do tej na wtórnym, można się spodziewać, że rejenci będą brali po pół taksy na pierwszym i na drugim spotkaniu. Dodatkowo ustawa nakazuje, aby przy pierwszym spotkaniu rachunek rejenta był dzielony po połowie pomiędzy dewelopera i nabywcę. W efekcie może się nawet okazać, że koszty obsługi notarialnej będą niższe niż w dotychczasowym stanie prawnym, kiedy to taksa pobierana była tylko przy umowie końcowej. Istnieje jednak niebezpieczeństwo, że deweloperzy dodając po kilka-kilkadziesiąt złotych do ceny każdego metra mieszkania faktyczny ciężar ekonomiczny współpłacenia za rejenta przeniosą na nabywcę.