Zaciągając kredyt hipoteczny, spotykamy się z różnymi dodatkowymi kosztami, jakich wymagają banki. Niektórych z nich możemy uniknąć, np. prowizji (jeśli uda nam się trafić na promocję w danym banku), inne musimy obowiązkowo ponieść, jeśli chcemy otrzymać kredyt. Przykładem takich kosztów dodatkowych są różnego typu ubezpieczenia.
O ile korzyści wynikające z ubezpieczenia na życie lub z ubezpieczenia od utraty pracy są oczywiste, o tyle cel korzystania z ubezpieczenia pomostowego, czy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest mniej zrozumiały. Jednak bez ich opłacenia zaciągnięcie kredytu w wielu bankach byłoby niemożliwe.
Co to jest ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie pomostowe jest przejściowym zabezpieczeniem kredytu - do czasu wpisu hipoteki. Zabezpiecza ono kredyt od momentu jego udzielenia, do chwili, kiedy zabezpieczeniem staje się bezpośrednio np. nasze mieszkanie. Wpisanie hipoteki może potrwać kilka miesięcy, a nawet dłużej (średnio ok. pół roku), a kredyt musi posiadać zabezpieczenie również w tym okresie. Jeśli po wpisie hipoteki zaprzestaniemy spłaty kredytu, bank może zająć i sprzedać nasze mieszkanie, a z uzyskanych środków spłacić kredyt. Jeśli jednak przestaniemy spłacać kredyt przed wpisem hipoteki, zabezpieczeniem dla banku będzie ubezpieczenie pomostowe - w okresie jego obowiązywania bank zamiast kwoty ze sprzedaży mieszkania może otrzymać od towarzystwa ubezpieczeniowego zwrot kwoty kredytu. Nie oznacza to jednak wygaśnięcia naszego obowiązku spłaty. Towarzystwo ubezpieczeniowe co prawda wypłaci bankowi odszkodowanie, ale zwróci się do nas o zwrot tych środków – mieszkanie może w tym przypadku także zostać zajęte.
Część banków stosuje to przejściowe zabezpieczenie doliczając składkę ubezpieczeniową do raty kredytu lub naliczając opłaty z góry za pewien okres. Inne banki podwyższają oprocentowanie kredytu do czasu dokonania wpisu hipoteki. Niezależnie od formy płatności, ubezpieczenie pomostowe zabezpiecza bank przed ryzykiem zaprzestania spłaty kredytu przez klienta w sytuacji, kiedy sama nieruchomość jeszcze nie stanowi zabezpieczenia (nie została wpisana hipoteka). Można powiedzieć, że jest to ubezpieczenie banku przed niezgodnym z umową kredytową działaniem klienta. Ubezpieczenie pomostowe naliczane jest od całej kwoty kredytu.
Kto musi wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu?
Ubezpieczenie niskiego wkładu z kolei naliczane jest tylko od określonej kwoty kredytu, nie od całości. Jak sama nazwa wskazuje, jest to ubezpieczenie stosowane w sytuacji, kiedy nie posiadamy wystarczająco wysokiego wkładu własnego np. na zakup mieszkania. Banki zwykle wymagają 20% wkładu własnego. Jeśli nie mamy oszczędności lub nasze środki są niższe niż wymagana kwota (np. posiadamy tylko 5 %), bank nadal może udzielić nam kredytu, ale część, której nam brakuje (w tym przypadku - 15%) będziemy musieli dodatkowo ubezpieczyć – ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.
Dlaczego banki wymagają, aby klient posiadał wkład własny? Przesłanki są głównie psychologiczne – jeśli posiadamy jakieś zaoszczędzone środki i przeznaczamy je na zakup mieszkania, a brakującą część pożyczymy z banku, dużo bardziej nam zależy na prawidłowej spłacie kredytu (aby nie stracić nieruchomości), niż gdyby całość zakupu finansował bank. Dużo łatwiej jest w przypadku problemów finansowych (gdy np. stracimy pracę) zaprzestać spłaty kredytu i oddać mieszkanie bankowi, jeśli nie włożyliśmy w zakup żadnych własnych oszczędności i 100% inwestycji sfinansowaliśmy kredytem z banku. Jeśli zainwestowaliśmy własne pieniądze, motywacja do spłaty kredytu i zachowania mieszkania jest dużo wyższa. Banki oceniają, że ryzyko zaprzestania spłaty kredytu przez klienta, który nie włożył w zakup własnych oszczędności, jest wyższe niż w przypadku klienta inwestującego własne środki. Z tego powodu żądają dodatkowego ubezpieczenia. Często dla kredytobiorców, którzy zaciągają kredyt na ponad 80% wartości mieszkania,
stosowane są również wyższe marże – tutaj także przyczyną jest wyższe ryzyko. Ubezpieczenie niskiego wkładu zwykle musi być opłacane przez okres kilku lat tj. do momentu, kiedy spłacając raty kredytu, uzyskamy wymagany w banku 20-procentowy wkład własny.
Co się stanie, jeśli w okresie obowiązywania ubezpieczenia niskiego wkładu przestaniemy spłacać kredyt? Sytuacja będzie podobna do tej z ubezpieczeniem pomostowym - towarzystwo ubezpieczeniowe wypłaci bankowi odszkodowanie, a następnie zwróci się do nas, jako do swego rodzaju sprawców szkody, o zwrot wypłaconej kwoty.
Reasumując – w obu powyższych sytuacjach tak naprawdę ubezpieczony jest bank, choć koszty tego ubezpieczenia ponosi klient. Pamiętajmy jednak, że opłaty związane z wymienionymi ubezpieczeniami są tylko pokryciem rzeczywistego zwiększonego ryzyka, jakie ponosi bank.