To oznacza, że czeka nas kontynuacja tego z czym mieliśmy do czynienia w ostatnich miesiącach. Rok 2010 był czasem stabilizacji na rynku mieszkaniowym. Ceny lokali – zarówno tych nowych, jak i z drugiej ręki - zmieniały się nieznacznie.
Ale na rynek powrócił optymizm. Banki chętniej udzielały kredytów na zakup własnego M. Przez cały rok wartość zobowiązań hipotecznych Polaków urosła o 53,8 mld zł. Z kolei deweloperzy, widząc coraz większe zainteresowanie ze strony potencjalnych klientów, odmrozili inwestycje, których realizację wstrzymali w czasie kryzysu i rozpoczęli sporo nowych budów.
W 2010 r. uzyskali pozwolenia na budowę 68,6 tys. mieszkań. To o ponad 8 proc. więcej niż w 2009 r. Ale liczba pozwoleń nie przesądza jeszcze o zmianie polityki budujących nowe mieszkania. Kluczowa jest liczba faktycznie rozpoczynanych budów. A ta była w 2010 r. aż o 42 proc. większa niż rok wcześniej.
Mieszkaniowej stabilizacji ciąg dalszy
Czy to inwestycyjne ożywienie będzie miało bezpośrednie przełożenie na to co będzie działo się z cenami mieszkań? Z pewnością tak. Ale eksperci przewidują, że ten rok będzie czasem próby sił. Bo na rynku będą ścierać się tendencje przemawiające z jednej strony za wzrostem, a z drugiej za obniżkami cen.
W efekcie - według analityków Home Broker - w ciągu najbliższych 12 miesięcy ceny mieszkań w największych polskich miastach powinny urosnąć średnio o 1,5 proc. Ale tak naprawdę będzie oznaczać to spadek ich realnego poziomu. - _ Projekcja inflacji NBP wskazuje bowiem, że za 12 miesięcy inflacja osiągnie poziom około 3 proc. Realny spadek cen mieszkań wyniesie więc 1,5 proc. _ - przewiduje Bartosz Turek z Home Broker.
Według eksperta HB zjawiska, które przemawiają za delikatnymi wzrostami cen to: podwyżka stawek VAT-u i liberalizacja polityki kredytowej przez banki. - _ Przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem 5000 zł netto wzrosła bowiem z 368 do 428 tys. zł w ostatnich 12 miesiącach _ - zauważa Turek.
Liczbą potencjalnych klientów może zwiększyć też konkurencja na rynku kredytów wytwarzająca presję na: mniejsze marże i prowizje, a także mniejsze wymagania odnośnie wysokości wkładu własnego. W efekcie więcej osób będzie w stanie sprostać wymaganiom banków.
I choć także koncentracja na rynku deweloperskim, tj. pozostawanie znacznej części oferty w dyspozycji kilku największych firm, nie sprzyja obniżaniu cen, bo mogą być one kształtowane na zasadzie przywództwa cenowego, to dla rynku równie istotne znaczenie powinny mieć czynniki, które będą przemawiały za obniżkami. - _ To planowane przez rząd zmiany w programie Rodzina na Swoim, który obecnie odpowiada za kilkanaście procent popytu - _ mówi analityk Home Broker.
- _ Przyjęte przez rząd zmiany do programu zakładają, że limity cen mieszkań, łapiących się do programu, będą dużo niższe niż obecnie. Istotnym ograniczeniem programu jest też wyłączenie z niego rynku wtórnego. Ta akurat zmiana teoretycznie powinna napędzać klientów deweloperom, ale sęk w tym, że nie mają oni po tych cenach zbyt wiele do zaoferowania _– podkreśla Bernard Waszczyk z Open Finance.
To jednak może się zmienić. -_ Z informacji, które docierają od deweloperów wynika, iż przynajmniej część z nich dostosuje ceny sprzedawanych przez siebie mieszkań, do poziomu wskazanego przez znowelizowaną ustawę. Sytuacja ta będzie miała miejsce zwłaszcza w lokalizacjach, gdzie na rynku nieruchomości nastąpiła przewaga podaży nad popytem _– mówi Maciej Pąchalski, kierownik działu analiz technicznych w eurobanku.
- _ Ograniczenie programu Rodzina na swoim do rynku pierwotnego zmniejszy popyt na rynku wtórnym i przełoży się na obniżki cen _ – prognozuje Marta Kosińska z serwisu szybko.pl.
Kolejne zmiany ograniczające _ Rodzinę na Swoim _ to ustanowienie limitu wieku kredytobiorcy zaciągającego preferencyjny kredyt do maksymalnie 35 lat. -_ W przypadku małżeństw, jako górną granicę wieku, będzie ustalany wiek starszego z małżonków. Co ważne, zrezygnowano z wstępnie planowanego dostępu do kredytów preferencyjnych dla tzw. singli _ – dodaje ekspert eurobanku.
Za obniżkami przemawia też rosnąca podaż mieszkań. - _ Już teraz, jak policzyła firma badawcza REAS, na sześciu największych rynkach w Polsce wprowadzonych do sprzedaży jest 39 tys. mieszkań, z czego blisko 10 tys. stoi gotowych do zamieszkania _ - wylicza argumenty przemawiające za korektą Bernard Waszczyk.
Na rynku będzie można więc obserwować zjawiska wytwarzające presję zarówno na obniżanie, jak i na podwyższanie cen. - _ Summa summarum powinny one jednak się wzajemnie neutralizować, dlatego właśnie oczekuję stabilizacji - konkluduje Waszczyk . - Ceny nieruchomości w dobrych, poszukiwanych przez potencjalnych klientów lokalizacjach, będą wykazywać stabilizację, natomiast w lokalizacjach mniej popularnych, gdzie występuje przewaga podaży nad popytem, ceny będą miały tendencję spadkow _ą – dodaje Pąchalski z eurobanku.
Prognoza na rok 2011 dla rynku pierwotnego w Warszawie
| Maciej Dymkowski, szef portalu tabelaofert.pl: Rok 2011 na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Warszawie nie powinien przynieść znaczących zmian. Niewielkiemu zwiększeniu zapewne ulegnie podaż w związku z wprowadzaniem przez deweloperów nowych projektów. Nie spowoduje to jednak obniżki cen, które powinny być stabilne. A to za przyczyną popytu, który – jeśli wzrośnie – to raczej w niewielkim stopniu. Przyczyni się do tego stosunkowo ostrożna polityka przyznawania kredytów hipotecznych, wzrost ich kosztu związany z podniesieniem stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej oraz zaplanowane przez resort infrastruktury obniżenie wskaźników związanych z programem Rodzina na swoim. W programie Rodzina na swoim możliwe są dwa scenariusze. Jeśli w życie wejdą nowe, mocno okrojone limity, które forsuje Ministerstwo Finansów, deweloperzy z przyczyn obiektywnych, wynikających z kosztów budowy metra kwadratowego, nie będą mogli dostosować do nich swoich projektów. Jeśli jednak limity zostaną ograniczone do
rozsądnego poziomu, a takie jest założenie resortu infrastruktury, to cel nadrzędny, jakim jest wsparcie mniej zamożnych osób, będzie nadal realizowany. Jeśli dodatkowym zamierzeniem jest pobudzenie sektora budowlanego, to rezygnacja z mieszkań używanych również wydaje się być uzasadniona. Do tej pory bowiem bardzo często deweloperzy dostosowywali swoje projekty, a następnie ceny do wysokości dopłat. Najważniejsze jest jednak to, aby limity szybciej dopasowywać do zmieniającej się sytuacji na rynku. Może to zagwarantować zmiana formy wprowadzania limitów. Ustawę powinno zastąpić rozporządzenie ministra infrastruktury. Taka ścieżka umożliwiłaby nawet cokwartalne korekty wskaźnika, używanego do określania limitów. W roku 2011 klienci będą wymagać od deweloperów budowania mieszkań tanich i funkcjonalnych. Ważne, aby mieszkanie miało poszukiwaną liczbę pokoi, mniej istotne staje się to, że jego powierzchnia będzie stosunkowo niewielka. Oczekiwania takie dotyczą wszystkich rynków regionalnych w Polsce. |
| --- |
NBP prognozuje, że będzie taniej
Do podobnych wniosków doszli analitycy Narodowego Banku Polskiego. Ich zdaniem dwa kluczowe czynniki - rosnąca podaż mieszkań przy stabilnym popycie - sprawią, że w najbliższej przyszłości ceny mieszkań będą spadać. - _ Ceny powinny zacząć się obniżać i urealniać z korzyścią dla klientów oraz długookresowego bezpieczeństwa systemu bankowego _- podkreślają autorzy opracowania banku centralnego.
Na korzyść kupujących przemawiać będą także tzw. szoki popytowe. -_ O ile podwyżka podatku VAT nie będzie mieć większego wpływu na popyt, o tyle dalsze ograniczenia dotyczące kredytów, w tym denominowanych w walutach obcych (Rekomendacja S2) oraz racjonalizacja rządowego programu Rodzina na swoim będą miały wpływ na przyspieszenie dostosowań cenowych _ - przewidują analitycy NBP.
W delikatną korektę wierzy także Marta Kosińska z serwisu szybko.pl - _ Rok 2010 był okresem spadku oprocentowania kredytów hipotecznych, liberalizacji warunków ich udzielania a do tego stosunkowo łatwo można było uzyskać kredyt z dopłatami. Mimo takich bodźców ceny pozostawały stosunkowo stabilne. W 2011 podaż na rynku wtórnym utrzyma się na podobnym poziomie jak w 2010, a popyt będzie mniejszy na skutek czekających rynek zmian _ - przewiduje.
- _ Dodatkowo możemy spodziewać się wzrostu oprocentowania kredytów złotówkowych. Ten fakt plus ograniczenia w dostępie do kredytów walutowych również wpłyną na zmniejszenie liczby kupujących, a następnie spadki cen. Obniżki są tym bardziej prawdopodobne, że już w 2010 roku sprzedający znacznie szybciej i w większym zakresie reagowali na rynkowe realia obniżając ceny. W 2009 ceny były obniżane w co dwudziestym ogłoszeniu, podczas gdy w 2010 roku aż 14 proc. sprzedających zmniejszyło cenę pierwotną. Skala upustów cenowych również zdecydowanie była większa. W 201o ceny ofertowe, jeszcze w procesie promowania nieruchomości w internecie, były obniżane średnio o 5,6 proc., podczas gdy w 2009 średnia skala upustów wynosiła 4,9 proc. proc. _ – podkreśla Kosińska.
Jak zmieniły się i jak mogą zmienić się ceny mieszkań w największych miastach w Polsce według prognoz serwisu szybko.pl
| Warszawa Średnia cena ofertowa w grudniu 2010 wynosiła 8500 złotych i była o 2,8 proc. wyższa niż w grudniu 2009. Odnotowany w skali roku wzrost średniej ceny ofertowej nastąpił przede wszystkim w okresie wiosennym i letnim, ale już jesienią nastąpiły spadki średnich cen ofertowych. Biorąc pod uwagę dane historyczne, zmiany w dostępie do kredytów, które nastąpią w najbliższych miesiącach oraz dużą podaż na warszawskim rynku nieruchomości, możemy spodziewać się spadku cen najbliższym półroczu rzędu 4,7-5 proc.. Wrocław Wrocław zakończył rok 2010 ze średnią ceną na poziomie 6740 złotych za metr kwadratowy i najwyższym wśród analizowanych miast 7 proc. wzrostem cen średnich. Także w przypadku Wrocławia, w ciągu roku miały miejsce znaczne wahania cen: w marcu, lipcu, sierpniu i listopadzie odnotowane zostały zauważalne obniżki. Dodatkowo analiza różnic między cenami ofertowymi i transakcyjnymi we Wrocławiu wskazuje, że oczekiwania kupujących co do cen są zdecydowanie zawyżone (kilkanaście procent
różnicy). Prawdopodobna prognoza na najbliższe 6 miesięcy to spadek średnich cen ofertowych do 5 proc.. Kraków W Krakowie w skali roku średnia cena ofertowa wzrosła o 3 proc., ale w ciągu ostatnich 3 miesięcy mieliśmy do czynienia ze spadkami. Najbardziej prawdopodobny scenariusz na najbliższe miesiące w Krakowie to nieznaczny spadek cen średnich rzędu 2,6 proc. w najbliższym półroczu. Poznań W Poznaniu ceny należą do najbardziej stabilnych w porównaniu z pozostałymi miastami. W ciągu 2010 roku wzrosły o 1,6 proc., przy czym dominowały miesiące z tendencją wzrostową. Takiego rozwoju sytuacji można się również spodziewać w najbliższych miesiącach. Prognoza dla Poznania wynosi wzrost cen o 4 proc. w ciągu pół roku. Gdańsk Średnia cena w Gdańsku w ostatnim roku wzrosła tylko o 1,1 proc., jednak w ciągu ostatnich miesięcy dominowały obniżki, stąd prognoza na najbliższe pół roku przewiduje spadek, ale jedynie rzędu 0,7 punktu procentowego. Lublin W Lublinie w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia
cena wzrosła o 5,3 proc., a ceny rosły niezmiennie od czerwca 2010. Ten utrzymujący się od kilku miesięcy trend ma szansę na kontynuację, choć prognozowany na następnych 6 miesięcy wzrost jest niewielki – rzędu 1-2 proc.. Opole W Opolu grudniowa cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wyniosła 4350 złotych i była 3 proc. wyższa niż przed rokiem. W ciągu roku ulegała jednak dużym wahaniom, na przemian rosnąc i spadając. Statystyczna prognoza przewiduje że za 6 miesięcy cena będzie utrzymywała się na obecnym poziomie. |
| --- |