Forum Forum finansoweKredyty

Czy to już KRACH kredytów hipotecznych we FRANKU ?

Czy to już KRACH kredytów hipotecznych we FRANKU ?

skomentuj
Hipoteczny / 83.143.40.* / 2008-06-08 12:26
interesujący artykuł znaleziony w internecie.

...........................................................................................

CHF/PLN - koniec ERY Franka ? Czy to już czas „strzyżenia baranów” ?

Pojawiające się symptomy pogarszającej się sytuacji ekonomicznej w naszym kraju i relacje na głównych parach walutowych świata upoważniają nas do postawienia pytania o to w jakiej walucie brać kredyty. Czy zbliża się już koniec ery franka ? Na pozytywną odpowiedź na tak postawione pytanie jest mimo wszystko chyba jednak za wcześnie, chociaż .....

Kiedy analizuje kursy walut to generalnie odnoszę wrażenie, że złoty powinien się znacznie osłabić względem większości walut z powodu coraz bardziej pogarszających się wyników polskiej gospodarki. Czekam także na godzinę 0 kiedy pojawią się pierwsze poważne już sygnały zmiany pozytywnego sentymentu do naszej waluty. Aktualnie wykres pary frank/złoty znajduje się na solidnym średnioterminowym wsparciu i tutaj powinna być zdecydowana walka zwolenników dalszego umacniania złotego jak i tych którzy stawiają przynajmniej na znaczna korektę tego trendu i osłabienie złotówki.

Samo analizowanie tej pary walut nie wnosi zbyt wiele. Natomiast kiedy popatrzymy na wykresy Euro/PLN i USD/PLN to widać wyraźnie, że w podobnej sytuacji technicznej znajdują się także i te pary. Jeżeli więc złoty się osłabi - a ja stawiam na to, że się jednak osłabi - to osłabienie takie winno dotyczyć także względem franka. Osłabienia złotówki nie rozpatruje tylko w kontekście technicznym - proszę zwrócić uwagę na pogarszające się wskaźniki polskiej gospodarki: produkcja, eksport, deficyt, inflacja itp. Mamy koło zamknięte - im mocniejsza złotówka tym bardziej możemy liczyć na gorsze wyniki makroekonomiczne i korektę dotychczasowego trendu. Oczywiście nie można być fantastą i liczyć na załamanie naszej gospodarki gdyż właśnie polską gospodarkę postrzegam jako całkiem solidną na tle innych ale osłabienie może być całkiem znaczące w perspektywie najbliższych 2-3 lat.

Kredyt hipoteczny - ale jaki ? We frankach czy w złotówce, w jakim banku ?

To najczęściej stawiane pytania przez osoby które decydują sie na kredyt. Moim zdaniem to bardzo źle postawione pytania. Oczywiście bardzo ważna jest waluta w jakiej bierzemy kredyt ale moim zdaniem nie to jest najważniejsze. Najważniejsze są zapisy w umowie które pozwolą nam lub nie na dostosowanie się do zmiennych warunków rynkowych. Musimy wybrać taki bank który da nam największą elastyczność działania. Jakie elementy składają się na taką elastyczność działania ?

Najważniejsze jest nie to w jakim banku wziąć kredyt czy w jakiej walucie ale jakie ma się możliwości szybkiej zamiany kredytu. Czyli aktywne nim zarządzanie.

Na czym polega znane bankowe „strzyżenie baranów” ? Zwróćmy więc uwagę na bankowe pułapki, czyli na to co jest ważne kiedy bierzemy kredyt a o czym większość z nas nie ma pojęcia ? A więc w naszym, kredytobiorcy interesie, powinniśmy:

- posiadać nieograniczone możliwości dokonywania zamiany walut, przewalutowania, najlepiej bezpłatnie, bez prowizji albo jak najniższym kosztem
- mieć najszybszy z dostępnych czas do realizacji zlecenia przewalutowania, czyli np. dzisiaj klient składa dyspozycję zamiany, a ta jutro najpóźniej powinna być zrealizowana (niektóre banki stosują jeszcze bandyckie zapisy że mogą taką operację przewalutowania przeprowadzić do końca miesiąca od złożenia zlecenia przez Klienta - czyli wybierają sobie kurs optymalny dla siebie a nie dla Klienta)
- posiadać jak największy wybór pomiędzy walutami na których możemy operować. Im więcej tym lepiej dla nas
- wiedzieć jakie nasz bank stosuje „widełki cenowe” przy takiej zamianie walut. Banki używają sformułowania kurs ŚREDNI nie wyjaśniając czy jest to średni kurs NBP z danego dnia + ich bankowa marża (jaka jest wysokość bankowej prowizji za takie przewalutowanie ?) czy średni kurs banku w którym bierze się ten kredyt :) - i wtedy jakie są odchylenia tego średniego kursu od kursu NBP. To wielka różnica. Warto spytać o jasne wyjaśnienie tego zagadnienia
- mieć możliwość spłaty swojej miesięcznej raty kredytu lub całości z innego źródła niż banku w którym bierzemy kredyt. W banku bierzemy tylko kredyt, nie musimy u naszego kredytodawcy kupować potrzebnej nam waluty do spłacenia naszego kredytu. Możemy to zrobić w kantorze, konkurencyjnym banku czy nawet na rynku forex. Nie zamykajmy sobie tej furtki gdyż jest ona zarówno elementem ukrytego na ans nacisku i permanentnego drenowania naszych kieszeni.

Jedną z największych pułapek zastawianych przez banki na kredytobiorców są więc tzw. spready walutowe, czyli różnice pomiędzy kursami, po jakich bank wypłaca kredyt, przyjmuje spłatę rat i dokonuje przewalutowania. Zazwyczaj wysokość marży i prowizje są wpisane do umowy kredytowej i banki zobligowane są do przestrzegania tych zapisów z umowy. Niestety takich zapisów nie ma w sytuacji kiedy bank przelicza nam walutę kredytu na złotówki i na odwrót. Tu już nie sięga wiedza Klienta i banki na potęgę manipulują spreadem pomiędzy walutami.
Banki zmuszają także klientów do spłat rat kredytowych kredytu zaciągniętego np. we frankach w .... złotych  gdzie mają możliwość permanentnej manipulacji.

Mamy dwa rodzaje umów kredytowych. W jednych kredyt brany jest w złotych i później jest tylko przeliczany na np. franki. Drugi rodzaj to określenie franka jako tzw. waluty bazowej kredytu. W tym drugim przypadku banki ewidentnie łamią prawo zmuszając klientów do spłaty rat kredytowych w złotówkach. Mało tego – kurs wymiany, kwotowanie tej pary walut odbywa się na podstawie średniego kursu wymiany obowiązującego w DANYM banku. NIE średniego kursu wymiany ustalanego przez NBP ale średniego kursu ustalanego przez „nasz” bank  Przecież w takiej sytuacji klient, czyli kredytobiorca o ile uzna, że kurs bankowy jest niekorzystny a zazwyczaj tak jest to powinien mieć możliwość spłaty raty kredytowej poprzez nabycie franków poza ofertą swojego banku – np. kupując franki w kantorze czy u konkurencji. Niestety to iluzja – banki podkładają nieświadomym klientom umowy do podpisania z których to one spijają śmietankę. Niewiedza kosztuje.

Generalnie idę o zakład, że minimum 90 % kredytobiorców nie ma pojęcia o ww. podstawowych zasadach które są kluczowe dla nie tylko kosztów ich kredytu ale także dla możliwości osiągnięcia ZYSKU z tytułu kredytu.
Banki nie mówią o takich rzeczach gdyż to one zarabiają na braku edukacji Klienta. Banki lansują w reklamach prostackie hasła typu u nas miesięczna wysokość raty kredytowej wynosi tylko 700 zł  Jest to typowa amerykanizacja sprawy, upraszczanie na którym bank zarabia więcej niż na podstawowej usłudze która jest przedmiotem umowy.

Wysokość miesięcznej raty nie decyduje o tym, czy zwiększa czy zmniejsza się nam całkowita kwota kredytu. Wysokość raty ma znaczenie dla naszej bieżącej egzystencji natomiast tak naprawdę liczy się to czy całkowita suma kredytu w danej walucie wzrasta czy spada względem waluty w której się zarabia. Gdyby ktoś miał kredyt w dolarze i zarabiał w złotówkach to na przestrzenie ostatnich 5 lat kiedy zielony spadał do złotego zyskałby PONAD 50 % żywej gotówki z całości kredytu z tytułu spadku wartości dolara. To jest dopiero biznes !! . Znaleźć walutę która ma średnioterminowy trend spadkowy względem naszej złotówki. Dolar moim zdaniem już się do takiej bezpiecznej waluty kredytowej nie kwalifikuje. Do niedawna był idealny ale już nie teraz. Tym bardziej, że niebawem możemy się spodziewać nie tylko zakończenia cyklu obniżki stóp procentowych ale ich podwyżek z powodu wzrostu inflacji. Za to można aktualnie zauważyć, że polskie banki zaczynają już kreować dolara jako walutę kredytową. Jednym słowem po znalezieniu naiwnych na fundusze inwestycyjne na szczycie hossy w ubiegłym roku, kolejna akcja pod tytułem poszukujemy frajerów.

Myślę, że złotówka w ciągu najbliższych kilku lub kilkunastu miesięcy powinna podlegać znacznym wahaniom. Do tej pory było tak, że na tej parze był stały trend umacniania złotego więc de facto wystarczało MIEĆ kredyt we frankach, nic nie robić i o nic się nie martwić. Myślę, że taka sytuacja już się powoli kończy. Sądzę, że teraz powinniśmy być świadkami dużej zmienności na walutach. Taka sytuacja rodzi poważne reperkusje - zajęcie złej pozycji (czyli wzięcie kredytu w złej walucie) może przynosić wymierne straty. Ale duża zmienność to także szansa na zajęcie właściwego kierunku. To szansa na to aby znacznie zmniejszyć nasz kredyt.

Wobec powyższego osobom z grupy zamkniętej które posiadają kredyty sugeruję sprawdzenie swoich warunków w banku i o ile są one okey to proponuję rozważenie aktywniejszego działania w tym zakresie aby móc dokonywać operacji zamiany w odpowiednim momencie. Gra idzie o naprawdę duże kwoty i warto aktywnie zarządzać swoim kredytem.

Za umacniającą się złotówką przemawia wiele czynników o nazwijmy to charakterze fundamentalnym. Najważniejsze z nich to stały dopływ gotówki z EU w ramach różnych funduszy strukturalnych, ciągły dopływ gotówki z ekonomicznej diaspory rozsianej po całym kontynencie która śle regularnie rodzinom pieniądze oraz dobry stan naszej gospodarki. Dobry do dzisiaj więc ten czynnik uważam za najbardziej zmienny. Uważam, że już niebawem znacznie pogorszy nam się koniunktura w gospodarce więc ten czynnik nie powinien już odgrywać takiej roli. Pogorszenie koniunktury jest tym bardziej oczywiste, jeśli zwrócimy uwagę na to, że umacniające się euro powoduje coraz większe kłopoty eksporterów z EU. Niższy eksport to niższe zyski, niższe zyski to ograniczanie produkcji, ograniczanie produkcji to redukcje zatrudnienia, redukcja zatrudnienia to ograniczanie popytu wewnętrznego .......

I jest jeszcze jedna zmienna ekonomiczno-finansowa silnie wpływająca na naszą walutę. Relacja pomiędzy dolarem a euro. Do tej pory mieliśmy długotrwały cykl umacniania euro i permanentnego osłabiania dolara. Uważam, że właśnie jesteśmy na etapie odwracania tego trendu. Uważam, że szczyt na tej parze walut już najprawdopodobniej mieliśmy a jeśli nie mieliśmy to ewentualne umocnienie euro wobec dolara jeśli w ogóle nastąpi to powinno być bardzo nieznaczne. Tak więc jest to ważne o tyle, że skoro euro osiągnęło szczyt wobec dolara to relacje tej pary walut powinny bardzo mocno wpływać na zachowanie się złotówki która jest ściśle powiązana z euro.
Ogólny stan zadłużenia kredytowego w Polsce wyniósł na koniec roku 130 mld zł. z czego 70 mld to kredyty w obcych walutach wśród której dominuje zdecydowanie frank.

Strategia zamiany kredytu
Tu ważna jest strategia indywidualnego podejścia do przewalutowania. Jeżeli ktoś zareaguje z wyprzedzeniem - zbierze śmietankę i może zyskać sporo. Niestety z tym się wiąże ryzyko błędu - jeśli złoty się nie osłabi (trend długoterminowy jest nadal trendem umacniania złotówki) to musimy się liczyć ze stratą.
Druga strategia to czekanie na jakiś sygnał np. z AT i/lub potwierdzenie tego z otoczenia makroekonomicznego potwierdzające negatywną zmianę sentymentu do złotego. Wtedy jednak, jeśli początkowy ruch będzie dynamiczny to musimy się liczyć z tym, że spora cześć tego "zysku" może nam już przejść koło nosa. Jak to zwykle w życiu bywa - jest to więc kwestia odwagi podjęcia decyzji przy świadomości istniejącego ryzyka.
Póki co kredyty we franku są tanie z uwagi na niskie stopy procentowe w Szwajcarii i wynoszą 2.75 %. Zapewne jeszcze długo będą niższe niż naszej złotówki. Jakkolwiek przewiduję, że stopy procentowe zarówno w Polsce jak w Szwajcarii będą wzrastać.

Czy warto aktywnie zmieniać walutę w której bierzemy kredyt ?

Odpowiedź jest moim zdaniem tylko jedna. ZDECYDOWANIE warto. Załóżmy, że ktoś 4 lata temu wziął kredyt o wartości 200 tys zł. we frankach. Frank kosztował wtedy około 3 zł. Dzisiaj nieco ponad 2 zł. Rachunek jest prosty – zarobiliśmy ponad 60 tys. zł z tytułu różnic kursowych, czyli spadku wartości franka względem złotówki. Toż to doskonały interes !! To jest prawie 1/3 kredytu do spłaty mniej. Mało tego od tego zysku NIE płacimy podatku !!

Czy czas już zamienić swoją walutę kredytową na złotówkę ?

To trudne pytanie, gdyż musimy uwzględnić wiele istotnych elementów indywidualnych dla każdego kredytobiorcy: horyzont inwestycyjny który każdy ma inny, indywidualną sytuację i musimy być elastyczni względem sytuacji rynkowej. Zarówno w kontekście podstawowych danych dotyczących gospodarki w skali makro jak i pochodnej tego co się dzieje w naszej gospodarce i jej otoczeniu a także w konsekwencji ciągle zmiennych kursów walut.

Czy więc już warto ? Myślę, że za wcześnie na jednoznaczne potwierdzenie takiej decyzji. Niemniej jednak uważam, że skoro tak wielu Polaków zaciągnęło kredyt we frankach to powoli zbliża się czas kiedy będziemy mieli dany sygnał wynikający z analizy technicznej który powie nam jednoznacznie – złotówka powinna się osłabiać ! Skoro tak wiele osób wzięło ostatnio kredyt we frankach i stał się on synonimem bezpiecznego kredytu to oznacza to, że czas kiedy odwróci się tendencja – jest bliski. Sprawa jest prosta. Skoro większość uwierzyła, że frank to najlepsza decyzja to znaczy, że za jakiś czas ta większość MUSI stracić gdyż jak wielokrotnie to podkreślałem w swoich analizach giełdowych – większość nie ma nie może mieć racji !!! Proszę zapoznać się raz jeszcze z moimi analizami z czerwca ubiegłego roku kiedy śmiałem się z naiwności Polaków którzy kupowali wówczas „bezpieczne” jednostki funduszy inwestycyjnych. Większość musi się zawsze mylić żeby zarobiła na tym biznesie mniejszość – czyli banki  . Kwestia otwarta jest tylko kiedy nastąpi ten moment krytyczny który da nam pewny sygnał odwrotu.

Walutowe kredyty hipoteczne przyczyną załamania na rynku nieruchomości ?

A teraz zwróćmy uwagę na to co by się stało gdyby nastąpiło znaczniejsze osłabienie złotówki ? Gdyby było to np. osłabienie rzędu 20-30 % to byłaby to tragedia dla kredytobiorców którzy mają kredyt we frankach i jednocześnie byłby to poważny sygnał do bardzo mocnego spadku cen na rynku nieruchomości. W skrócie wyglądałoby to tak, że Klient nie jest w stanie spłacać wyższej raty kredytu (takich rodzin jest wg bankowych danych mnóstwo) i wtedy bank wyrzuca na rynek mieszkania z hipoteką które załamują aktualne poziomy cenowe na rynku nieruchomości. Scenariusz jak najbardziej prawdopodobny i wielokrotnie przerabiany w innych krajach. Tym bardziej jest to możliwe jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że ceny mieszkań są w Polsce dużo wyższe niż np. w Berlinie  Takie paradoksy są dowodem na ewidentną spekulacyjną bańkę na rynku nieruchomości która wytworzyła się po wejściu do EU.

Dla osób zainteresowanych sygnałami dotyczącymi optymalnego momentu dokonania przewalutowania swojego kredytu - na bieżąco będę śledził kurs tej pary walut dla swoich w grupie zamkniętej - tak więc będzie Państwo mieli możliwość elastycznego reagowania na sygnały mówiące o odwróceniu trendu żeby móc dokonać takiego przewalutowania w jak najbardziej korzystnym momencie.

Analiza Techniczna
Trendem dominującym w perspektywie średnioterminowej aż do dzisiaj jest umacniająca się złotówka. Widać jednak, że znaleźliśmy się na ważnym wsparciu na którym powinna stoczyć się przynajmniej walka o silną korektę. Takiej silnej korekty do tej pory nie było więc jest nie tylko możliwa ale i bardzo prawdopodobna. Dotychczasowy spadek franka do złotego ma miejsce w tzw. klinie zniżkującym. Kliny takie charakteryzują się (statystycznie około 70-80 %) dynamicznymi wybiciami w kierunku przeciwnym do dotychczasowego trendu. Czyli patrząc z tego p. widzenia powinno być znaczniejsze osłabienie złotówki. Jeśli takie osłabienie nastąpi to na pewno nie będzie tylko na tej parze walut ale dotyczyć będzie generalnie osłabienia złotówki względem innych par walut i powinno to mieć swoje uzasadnienie w znacznym pogorszeniu się podstawowych wskaźników ekonomicznych w polskiej gospodarce. Dodatkowo jesteśmy w sytuacji kiedy euro powinno zacząć się osłabiać wobec dolara i innych walut. Proces takiego osłabiania nie powinien być raczej gwałtowny gdyż odwracanie trendu może potrwać nawet kilkanaście miesięcy. W AT sytuacja taka znana jest jako tworzenie bazy do znacznego ruchu cen. Analogiczną sytuację mamy teraz na giełdzie, po pierwszej silnej fazie spadków, od lutego do dzisiaj rynek tworzy bazę do kolejnego silnego wybicia. W ten sposób w trakcie kilkumiesięcznej stabilizacji cen akcji rynek angażuje nowych uczestników którzy zajmują pozycję w akcjach czy funduszach. Jak widzimy spora część liczy na to, że to koniec spadków i nie sprzedaje jednostek FI a inni kupują akcje czy fundusze sądząc, że to koniec spadków. Szczytem dezorientacji są ciągłe zmiany zdania różnych analityków, doradców funduszy inwestycyjnych. Jak można zaobserwować w mediach, te same osoby które tydzień temu mówiły o powrocie hossy – dzisiaj wieszczą głębokie spadki. A przecież odwiedź w horyzoncie średnioterminowym jest bardzo prosta - BESSA.

Wróćmy jednak do franka. Wykres dzienny obrazujący najbardziej aktualny kurs. Jesteśmy w okolicach średnioterminowego wsparcia i w okolicach wsparcia wynikającego z dolnej linii kanału spadkowego.

Zauważyć można, że w pierwszych trzech miesiącach tego roku mieliśmy już pierwsze próby atakowania linii oporu kanału spadkowego. Ten pierwszy ruch okazał się jednak pułapką. Gdybyśmy teraz podejmowali podobna próbę - to miałaby ona większe szanse powodzenia gdyż na wskaźnikach mogłyby powstać tzw. pozytywne dywergencje i mogłoby to oznaczać budowanie bazy pod ewentualne prawdziwe wybicie.

Ważna rzecz - jeśli ktoś ma kredyt z realizacją zlecenia zamiany kredytu tydzień czy nie daj Boże dwa tygodnie to powinien sobie ten kredyt jak najszybciej przenieść do innego banku gdzie zmienią mu te warunki albo spróbować zmienić ten zapis z dotychczasowym bankiem. Idealny model to decyzja o zmianie dzisiaj - realizacja zlecenia jutro. W przeciwnym przypadku gra nie jest warta świeczki. Uważnie więc patrzmy na to jakie zapisy w umowie podpisujemy. Banki technicznie przygotowane są do tego aby takie operacje wykonywać w najdalej w kilkanaście minut od złożenia zlecenia prze Klienta. Nie dajmy się więc zwieść takim quasi argumentom.

Rozpatrzmy sprawę teoretycznie - gdyby frank zatrzymał się w okolicach dzisiejszej ceny czyli 2.05 (swoją drogą myślę, że są na to duże szanse) i gdyby z tego poziomu wzrósł tylko do ostatniego szczytu w okolicach 2.30 podejmując próbę ataku na ten szczyt to jeśli bank nam zrealizuje to zlecenie jutro to mamy w kieszeni ponad 10 % wartości całego naszego kredytu. Czysty zysk. Bez podatku !!

Z powyższej analizy można moim zdaniem wysnuć bardzo ważny wniosek. Moim zdaniem wydać jak na dłoni, że trzeba trochę się pod edukować i aktywie podchodzić do swojego kredytu i kiedy nadarza się okazja to nie trzeba być ofiarą losu i bać się przewalutowania tylko należy to zrobić. Pytanie o zasadność przewalutowania jest więc pytaniem retorycznym – wiemy, że dobre przewalutowanie to oczywiste i olbrzymie zyski. Pytaniem zasadniczym jest więc pytanie – nie czy przewalutowywać ale kiedy to zrobić żeby najwięcej na tym zarobić.

wykres graficzny frank/PLN

Grzegorz Nowak
Niezależny Doradca Finansowy
Wyświetlaj:
Zerikanin / 83.18.16.* / 2008-07-01 14:11
Chciałem wziąć kredyt we franku na zakup domu, wziąć go na 30 lat. Możecie mi powiedzieć, czy lepiej w takim razie brać PLN, czy zostać przy tym CHF, bo teraz jestem skonfundowany. Może mi ktoś coś poradzić?
relph / 2008-06-08 14:37
Znacie bank, w którym można przyjść do kasy z CHF'ami w garści i zapłacic ratę ?
DanaZD / 2008-10-26 13:48
WPŁATĘ ISPŁATĘ W OBCEJ WALUCIE DEUTSCHE BANK ,FORTIS, BZ WBK, NIREDIT;
SPŁATEBPH, BGŻ,MILLENIUM
oczywiście teraz wiele się zmienia więc pytajcie......
czytałam, ze ING nie zwleka przy przyjmowaniu zleceń na przewalutowanie

oczywiście, że teraz trzeba wziąść w CHF , ponieważ kupisz mniej waluty więc mniejszy kredyt
Hipoteczny / 83.143.40.* / 2008-06-21 10:52
Są takie - wszystko jest do negocjacji. Tylko jak widzisz trzeba wiedzieć co jest dla Ciebie istotne bo jak nawet nie wiesz co jest ważne to i tak dasz się zrobić na szaro.
skomentuj

Najnowsze wpisy

Kredyty gotówkowe - najlepsza oferta: