2wb
/ 2008-02-13 18:47
/
Tysiącznik na forum
Mieszkania w Polsce znacznie stanieją
Szykuje się wielka obniżka cen mieszkań. Tylko w województwie mazowieckim w ciągu ostatniego roku liczba mieszkań, na które deweloperzy nie mogą znaleźć nabywców, wzrosła z 3 tys. do 11 tys. – wynika z danych największego portalu zajmującego się pierwotnym rynkiem nieruchomości tabelofert.pl. To oznacza, że mieszkań na sprzedaż jest obecnie najwięcej w historii – dwa razy więcej niż pod koniec 2005 r., kiedy ceny były dwa razy niższe niż obecnie.
Gigantyczny wzrost podaży doprowadził do pierwszych spadków cen, które pogłębią się w kolejnych miesiącach. – W ciągu dwóch lat mogą one sięgnąć jednej szóstej wartości mieszkań – uważa dr Krzysztof Piech, szef Podyplomowych Studiów Administracji i Polityki Gospodarczej Szkoły Głównej Handlowej. Uwzględniając wynikający z inflacji (około 9 proc. w tym okresie) spadek wartości pieniądza, na początku 2010 r. mieszkania będą realnie o jedną czwartą tańsze niż obecnie. To oznacza, że odkładając o dwa lata zakup mieszkania o wartości 400 tys. zł, zaoszczędzimy 100 tys. zł.
--------------------------------------------------------------------------------
Zaklinanie rzeczywistości
Brak trzech milionów mieszkań, rosnące ceny ziemi i materiałów budowlanych, wyższe pensje – posługując się tymi argumentami, tzw. eksperci jeszcze kilka miesięcy temu tłumaczyli, że ceny mieszkań będą rosnąć przynajmniej do 2012 r. Problem w tym, że dochody tychże ekspertów (są to przedstawiciele banków, firm pośrednictwa kredytowego, spółek zarabiających na inwestycyjnych zakupach mieszkań albo deweloperów) są uzależnione od tego, ile mieszkań zostanie sprzedanych. Aby klienci kupowali mieszkania, muszą wierzyć, że wartość nieruchomości będzie rosła.
O cenach mieszkań decydują dwie rzeczy: popyt i podaż. Gwałtowny wzrost cen w 2006 r. i częściowo w 2007 r. nie nastąpił dlatego, że deweloperzy zaczęli ponosić wyższe koszty, ale dlatego, że banki w krótkim okresie obniżyły
wymagania dotyczące wkładu własnego oraz wysokość oprocentowania kredytów. Kilkadziesiąt tysięcy osób, wcześniej zbyt biednych, by kupić mieszkanie, nagle uzyskało zdolność kredytową. Doprowadziło to do kilkakrotnego wzrostu popytu na mieszkania, co przy zbliżonej podaży musiało doprowadzić do wzrostu cen. Coraz większe zyski deweloperów uruchomiły kolejny mechanizm rynkowy: na polskim rynku rozpoczęły działalność nowe firmy budowlane, zachęcone wysokimi marżami. To doprowadziło do obecnej sytuacji, w której jest więcej mieszkań niż chętnych.
Dlaczego jeszcze nie widać spadku cen? Bo deweloperzy robią wszystko, aby ukryć fakt, że obniżyli ceny, gdyż niekorzystnie odbiłoby się to na sprzedaży (ludzie zaczęliby czekać na kolejne spadki). Na przykład Dom Development sprzedał w październiku 2007 r. pakiet mieszkań (tych najpopularniejszych – dwupokojowych) w inwestycji o nazwie Olimpia na warszawskim Ursynowie za pośrednictwem firmy RedNet po cenie o 12 proc. niższej od oficjalnej, podawanej w cenniku (klienci zaoszczędzili prawie 60 tys. zł na mieszkaniu). W coraz większej liczbie ogłoszeń deweloperów pojawia się informacja, że cena jest do negocjacji, co w większości wypadków oznacza co najmniej 10-procentową obniżkę. Oczywiście, w statystykach dotyczących cen będzie uwzględniona oficjalna stawka, bez obniżki.
Kłopoty deweloperów
Coraz trudniejszą sytuację polskich deweloperów dostrzegli inwestorzy giełdowi. Cena akcji największego polskiego dewelopera, firmy J.W. Construction, spadła od debiutu w czerwcu 2007 r. o połowę. Tak rynek zareagował na podane w raporcie wyniki sprzedaży za trzeci kwartał 2007 r. (ostatni obecnie dostępny) – firma znalazła o połowę mniej nabywców mieszkań niż rok wcześniej. Właściciel J.W. Construction Józef Wojciechowski zaklinał się, że to tylko „wypadek przy pracy", który nie przełoży się na spadek cen. O tym, że robił dobrą minę do złej gry, świadczy fakt, iż niedługo po tej wypowiedzi jego firma obniżyła (w inwestycji na warszawskim Bemowie) wysokość wpłaty koniecznej do zarezerwowania mieszkania z 10 proc. do 5 proc. jego wartości. A to nic innego niż obniżka ceny (5 proc. wartości mieszkania pozostaje w kieszeni nabywcy i od czasu rezerwacji mieszkania do momentu uiszczenia zapłaty może pracować na jego korzyść, zamiast kredytować dewelopera).
Aby oszacować, na jakie spadki cen możemy jeszcze liczyć, warto się przyjrzeć, jak wcześniej kształtowały się ceny mieszkań w Polsce. Dobrym wskaźnikiem pozwalającym sprawdzić, co się dzieje na rynku, jest liczba metrów kwadratowych mieszkania, którą można kupić za średnią pensję. Od 1989 r. wskaźnik ten wahał się w Polsce od 0,8 m2 do 1,2 m2 (w 2005 r. w największych polskich miastach średnia pensja wystarczała na zakup 0,8 m2 mieszkania). Jeżeli wahania były większe, to wcześniej czy później cena wracała do tego przedziału. Tymczasem obecnie za przeciętną pensję w największych polskich miastach można kupić zaledwie 0,3-0,4 m2 mieszkania. To pozwala przypuszczać, że spadki cen mieszkań mogą sięgnąć nawet 50 proc.
Ameryka na Ursynowie
Nie spieszmy się z zakupem mieszkania. Pamiętajmy o popularnej amerykańskiej zasadzie: to nie nabywca musi kupić, ale sprzedawca musi sprzedać. A sprzedać deweloperom będzie coraz trudniej. W ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy 2007 r. liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o połowę i o tyle już niedługo zwiększy się i tak już rekordowa liczba ofert na rynku.
O skali przewartościowania polskiego rynku nieruchomości świadczy to, że średnia cena domu sprzedanego w 2007 r. w USA (czyli w szczycie największej bańki spekulacyjnej w historii tego kraju) to 220 tys. USD, czyli 550 tys. zł. To niewiele więcej, niż kosztuje dwupokojowe mieszkanie na warszawskim Ursynowie.