Forum Forum nieruchomościRynek nieruchomości

Notariusz "sprzedał" mi działkę bez dostępu do drogi publicznej (2004 r.) - co robić ?

Notariusz "sprzedał" mi działkę bez dostępu do drogi publicznej (2004 r.) - co robić ?

skomentuj
Yar / 90.156.17.* / 2008-03-04 01:25
W roku 2004 r. kupiłem działkę rolną, która w planie zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona pod zabudowę. Przed sprzedażą widziałem mapkę, na której była narysowana droga dojazdowa do mojej działki. Kiedy do zakładu energetycznego wystąpiłem z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia - ten zażądał dostarczenia aktu notarialnego na drogę dojazdową. Wtedy okazało się, że w momencie kiedy kupowałem działkę - nie było tam żadnej drogi, a mapka z tą niby drogą stanowiła jedynie projekt do planu miejscowego (osoba sprzedająca sporządzała ten plan, stąd miała dostęp do oryginalnych mapek, nie był to jednak żaden poświadczony urzędowo wypis z planu, ponieważ w 2004 r. gmina nie posiadała obowiązującego miejscowego planu zagosp. przestrz.). Nowy plan zagospodar. został uchwalony dopiero w 2007 r. "Moja" droga została oznaczona w nim (na rysunku nowego planu) jako KDPJ, jednak w tekście planu takie oznaczenie niestety nie figuruje (brak definicji słownej), stąd gmina nie ma podstaw prawnych do wywłaszczenia sąsiada, który nie zgadza się na sprzedaż ok. 200 m2 swojego pola. Sprawy nie chcę oddawać do sądu (wiem, że mógłbym wystąpić z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej), bo sąsiad jest bardzo agresywny i już podburza całą wieś, więc nawet jeśli tą drogą osiągnę to co zamierzam - nie będę w tej okolicy - delikatnie mówiąc - mile widziany...

Tak więc w 2004 r. notariusz dopuścił do sprzedaży działki bez drogi dojazdowej (co ciekawe - okazało się potem, że był bliskim znajomym sprzedającego). W akcie notarialnym brak jakiejkolwiek informacji n.t. czy działka ma dostęp do drogi publicznej (wcale nie wiedziałem i do tej pory nie wiem, czy taki zapis jest obowiązkowy), w każdym razie nie ma informacji, że działka jest pozbawiona takiego dostępu. Na sąsiadujących działkach nie ma też żadnego zapisu o służebności w stosunku do mojej działki...

Nasuwa się kilka pytań:
1) Czy notariusz miał obowiązek sprawdzić, czy sprzedawana działka ma drogę dojazdową ?
2) I czy w ogóle można sprzedać/kupić działkę nieposiadającą drogi dojazdowej ?
3) No i jaki jest zakres odpowiedzialności notariusza w zakresie sprawdzenia dostępu do drogi publicznej ?

4) Czy w tej sytuacji notariusz jest zobowiązany naprawić swój błąd - myślę tu np. o jakimś ubezpieczeniu notariusza, które pokryłoby koszty zakupu 200 m2 ziemi od sąsiada (który - o ile się w ogóle zgodzi - pewnie "krzyknie" jak za przysłowiowe zboże) lub koszty sądownego ustanowienia drogi koniecznej wraz z opłatą za korzystanie.

5) I generalnie czy jest to wina notariusza, że "zezwolił" na taką niezgodną (?) z prawem sprzedaż ?
6) Reasumując - czy notariusz nie ponosi żadnej odpowiedzialności na zasadzie - jak chcesz to kupić, to ja sporządzę akt, a reszta mnie nie interesuje ?
Wyświetlaj:
erudytka / 88.199.86.* / 2020-12-12 10:00
Mnie to też spotkało , ale w latach 1993 i teraz właściciel działki docieka swoich praw w WSA , bo ma w rodzinie prawników. Pewnie będę musiała rozebrać część domu. To są patowe sytuacje.
kupująca / 217.99.147.* / 2015-11-02 16:46
Nie zgadzam sie z asesorem nikt nie udostepni wglądu do planow prywatnej drogi z uwagi na ochrone danych osobowych,mnie również odmowiono wglądu ,więc pytam jak miałam poznac prawdę???.mogła to tylko zrobić notariusz,lub wynajęty prawnik,zapłaciłam pełna stawkę za obsługę notarialna ,ile prawnikow miałam jeszcze wynająć w/g pana
assesor / 83.25.248.* / 2009-09-23 23:13
Ty jesteś stroną transakcji i na tobie spoczywa ustawowy obowiązek ewentualnego sprawdzenia stanu prawnego. Notariusz potwierdza jednie zgodną wolę stron a nie zajmuje się opieką nad nierozgarnietymi uczestnikami obrotu nieruchomościami. Zwłaszcza takimi, którzy chcą przyoszczędzić kika zlotych na pomocy fachowca- prawnika czy licencjonowanego pośrednika itp..

To takie typowe- stoczniowcy, górnicy kolejarze też chcą aby ktoś się nimi opiekował, troszczył, najlepiej za publiczne ( czyli nasze wspólne) pieniądze. A jak nie, to wyzywają innych od złodzieji, oszustów lub piszą, że coś się im "sprzedało" zamiast troszczyć się o swoje sprawy osobiście.
jarek199969 / 89.75.89.* / 2014-07-12 14:01
To w takim razie zlikwidujmy funkcje notariusza, umowy będziemy zawierać na kartce papieru , a Pani w sądzie bedzie je rejestrować za symboliczną złotówkę - po co nam taki drogi rejestrator transakcji ?
Czaka12 / 2014-07-28 15:04
Bo ten rejestrator pilnuje by transakcja była zgodna z przepisami prawa, a żaden przepis nie zabrania ci zakupu działki bez drogi, twoja wola.
SB / 195.116.34.* / 2009-09-23 22:34
można na tej działce urządzić np. lądowisko dla helikopterów.
Komisja_urbanistyczna / 91.208.72.* / 2009-09-23 11:30
Symbol KDPJ oznacza w urbanistyce drogę dojazdową. Jeśli nie ma go w legendzie do planu, to jest to oczywista pomyłka, która wymaga sprostowania, np. w formie Postanowienia wójta gminy. Gmina wyznaczając w planie tereny pod zabudowę mieszkaniową na gruntach rolnych podwyższa ich wartość i pobiera za to opłatę adjacencką od właściciela lub nabywcy ( chyba przy wydaniu pozwolenia na budowę ?, jakoś to tak jest, urzędnik ma obowiązek o wszystkim pana poiformować). Za to za obniżenie wartości gruntu- np. przeznaczenie w planie pod drogę, to gmina zwraca strate właścicielowi działki. Prosze napisać do Wojewódzkiej Komisji Odwoławczej, a najpierw poinformować się o wszystkim w Krajowej lub Okręgowej Izbie Urbanistów. Szczerze doradzam.
caslasoc / 2014-07-28 14:40
Jakim cudem wójt moze prostować akt prawa miejscowego? To jakaś mega bzdura... A co do notariusza to on nie sprawdza nieruchomosci tylko przenosi własność, powinien sie upewnić, ze wiesz o tym, ze działka nie ma drogi ale nie wycisniesz nic z notariusza, zapomnij.
Komisja_urbanistyczna / 83.29.21.* / 2009-09-22 15:03
Jeśli w planie zag. przestrz. gminy są tereny zabudowy mieszkaniowej, to w planie musi być też zapewniony dojazd do tych terenów. W praktyce często to wójt z rodziną skupywał grunty rolne (mając pierwsze informacje o zamiarze sprzedaży) przed bańką cenową , a w planie przygotowywał sobie , że grunty te będą przekształcone na budowlane. Podobnie agenci nieruchomości, którzy prężnie szpiegowali i interweniowali w wydziałach architektury w gminach. Znam takie przypadki. Tutaj sytuacja mocno śmierdzi więc nie ma się co cackać, tylko od razu uruchomić organy kontrolne. A jak nie to uśmiechaj się chłopie do buraków i czekaj aż ci sąsiad twoje pole przyora - boś obcy i bez praw (też tak miałam).
Komisja_urbanistyczna / 91.208.72.* / 2009-09-22 13:17
Moim zdaniem w planie zagospodarowania przestrzennego gminy nie mogą znajdować się oznaczenia nie opisane w części tekstowej planu. Coś mi sie wydaje, że we władzach gminy też są znajomi sąsiada. Ten plan należy zaskarżyć .
zaineresowana / 77.113.113.* / 2008-10-11 17:49
Pomimo pojawienia sie kilku komentarzy do tego tematu to jednak uważam że sedno sprawy nie zostało poruszone.Pytanie brzmi czy notariusz może sprzedać działkę bez drogi dojazdowej,czy prawo jakoś określa taką sytuację?
kacperns / 83.7.173.* / 2008-10-21 10:07
Witam. Notariusz jedynie formalizuje w drodze aktu notarialnego transakcję zakupu nieruchomości. To nabywca decyduje co i za ile kupuje. Możesz mieć kaprys i kupić sobie działkę rolną bez dostępu do drogi.
Notariusz nie jest zobowiązany do sprawdzenia tego faktu, tak samo jak nie jest zobowiązany do sprawdzenia czy działka jest płaska, sucha itp.
Umowa jest oczywiście zgodna z prawem. "Wadliwość" tej transakcji to w konsekwencji brak możliwości uzyskania pozwolenia budowlanego. Rozważałbym raczej wystąpienie do sprzedającego, bo z tego co czytam wynika, że celowo wprowadził Cię w błąd. Na przyszłość polecam usługi pośredników nieruchomości. Ustawowo odpowiadają za prawidłowość zleconej transakcji - płacisz im za rozpoznanie prawno-formalne. Jeżeli transakcje pilotowałby pośrednik, to za taki błąd zapłaciłby Ci odszkodowanie. Znam taki sam przypadek jak Twój właśnie z pośrednikiem. Popełnił błąd bo sprawdził, że droga jest ale okazała się prywatna. Wystarczyło jedno wezwanie i pośrednik bez targów zapłacił spore odszkodowanie.
azaz / 217.153.72.* / 2008-03-04 08:38
zobacz tekst na ten temat http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/zakup;nieruchomosci;a;dostep;do;drogi,208,0,317648.html
halinka987 / 83.3.64.* / 2009-06-24 11:12
Przed zakupem działki warto poczytać na co warto uważać:
Jak uniknąć kosztownych błędów przy zakupie działki
Yar / 156.17.89.* / 2008-03-04 09:05
O możliwości ustanowienia drogi koniecznej wiem, ale co z tego, kiedy sąsiad (miejscowy pieniacz) będzie za mną ganiał po tej drodze z widłami... - chciałbym jednak tego uniknąć! - Chciałbym się dowiedzieć CO Z NOTARIUSZEM, który dopuścił do takiej sprzedaży ?
siidi / 91.94.66.* / 2009-09-22 22:23
z notariuszem nic... masz odpowiedż wyżej. Nie ma obowiązku sprawdzania stanu. Jedyne co mozna zrobic to wystapic o usatnowienie służebności. Nie ma czegos takiego jak działka bez dojazdu. jeżeli ktoś ją wytyczał musi byd ojazd, jeżeli go pominął to jakiś szwindel i masz roszczenie.
kota / 95.49.93.* / 2010-03-08 21:46
Nieprawda, za podpisanie się pod transakcją niezgodną z prawem (art. 81 prawa o notariacie) notariusz powinien beknąć i dyscyplinarnie i cywilnie.
Art 145 kc - niedopuszczalność sprzedaży nieruchomości bez zapewnionego dostępu do drogi publicznej.
Mimi911 / 89.64.13.* / 2017-06-29 21:39
Przepraszam, że przeszkadzam, ale gdzie Szanowny Kocie widzisz w tym artykule niedopuszczalność sprzedaży ?
Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
henieck / 77.255.137.* / 2009-09-24 09:37
z tego co ja kojarzę, to od pewnego czasu notariusz nie może przeprowadzić sprzedaży działki budowlanej bez dostępu do drogi publicznej, jest zobowiązany to sprawdzać i jeśli nie to jest to poważny błąd notariusza (może też pośrednika), który można zgłosić do organu, który sprawuje pieczę nad notariuszami, którego nazwy nie pamiętam, oni mają swoje procedury.

Być może (tego nie wiem) można pozwać notariusza i ściągnąć z niego odszkodowanie za fuszerkę, powinien być ubezpieczony na podobną okoliczność.

Rozwiązania sytuacji masz wyżej wymienione przez innych. Najsensowniejsze to kupno udziału w drodze (może być od któregokolwiek współudziałowca, choćby nawet tylko jeden metr kwadratowy lub jedna milionowa części drogi - nie ma znaczenia ile, natomiast zasadnicze znaczenie ma sam fakt posiadania jakiegokolwiek współudziału!

Jeśli nikt życzliwy Ci nie odpali metra kwadratowego to możesz też wystąpić o urzędowe ustanowienie drogi koniecznej (muszą to zrobić, ale niekoniecznie za darmo) i jeśli Cię ktoś z widłami potem będzie ganiał - to od razu na policję, bo ten ktoś wówczas popełnia przestępstwo a nie Ty.

Także spokojnie, nie jest aż tak źle.
Adam8 / 91.193.199.* / 2008-03-20 15:30
witam - mam podobna sytuacje - prosze o kontakt na maila - adm8@wp.pl
bim bam czyytelnik. / 83.19.196.* / 2009-08-25 08:20
zakup droge od wlasciciela a jak nie wystap do sadu o ustanowienie drogi koniecznej jasne.
tedi100 / 94.254.204.* / 2009-09-01 11:27
mam taką sama sytuacje tylko że moja działka ma droge wyznaczoną tylko sąsiedzi nie mają to znaczy nie mam wjazdu też i niewiem co robić a nikt nie chce pomóc
stawiarska / 217.99.147.* / 2015-11-02 16:36
To samo mnie spotkało,natariusz napisał w akcie notarialnym do działki jest dojazd do drogi publicznej/fikcja drogi publicznej nie ma ,jest tylko droga tzw własność wspólnoty/36 osob/zarzuca mi się ,ze nie mam prawa chodzic po tej drodze,bo jest prywatna,a droge która została utworzona w przeszłości z mojej działki wlasciciel przekazał synom a notariusz spisał następny akt notarialny.uruchomiłam kilku prawnikow ,wiem jak postapic ,1/rozpocznę od przekazania darowizny wspolwłasnosci w w/w drodze.w przeciwnym razie opisze tutaj kroki w dalszym postepowaniu./można oddac działkę sprzedającemu za zwrot pieniędzy z odsetkami+ zwrot kosztów .odniechce się ludziom nieuczciwości i kombinatorstwa. inaczej można tez Powiadomic ubezpieczyciela notariusza i stowarzyszenie notariuszy
skomentuj

Najnowsze wpisy