Forum Klub gospodarczy - tematy użytkowników

ocena programu mieszkaniowego pis

ocena programu mieszkaniowego pis

skomentuj
piechocinski / 83.238.72.* / 2007-09-27 13:16
POLSKIE STRONNICTWO LUDOWE

OCENA PROGRAMU MIESZKANIOWEGO PiS

Jak mawiał George Bernard Shaw, dobrym obywatelem jest ten, kto krytykuje rząd dla jego pożytku, ale tylko bardzo dobry rząd potrafi rozpoznać dobrego obywatela.

My jesteśmy takimi dobrymi obywatelami.

Podstawowym prawem człowieka jest … prawo do prawa! Te słowa znanego polskiego satyryka Władysława bardzo pasują do naszej sytuacji. My bowiem mamy prawo do dobrego prawa budowlanego i inwestycyjnego!

Rodzina na lodzie co nam zostało z programu mieszkaniowego Pis
Czyli MIESZKANIA NA WIERZBIE

Program mieszkaniowy „Prawa i Sprawiedliwości” ( 2005)

Program wyborczy „IV Rzeczpospolita. Sprawiedliwość dla wszystkich” w części mieszkaniowej jest streszczeniem Programu mieszkaniowy PiS „Rodzina na swoim” z 3 września 2004 r. „Program mieszkaniowy Prawa i Sprawiedliwości „Rodzina na swoim” zakłada, że każda rodzina powinna dysponować samodzielnym mieszkaniem: własnym bądź wynajmowanym. Należy zatem wybudować w ciągu najbliższych 8 lat od 3 do 4 milionów mieszkań. PiS nie obiecuje gruszek na wierzbie”.

Program zakładał segmentację polityki:
1. W grupie mieszkań rynkowych, adresowanych do rodzin i osób o wyższych dochodach, nie zakłada wspomagania finansowego ze strony państwa. W tym systemie ma być budowane ok. 75 000 mieszkań rocznie.
2. W grupie mieszkań społecznych, rolą państwa będzie poręczanie bankowych kredytów hipotecznych na budowę tych mieszkań za pośrednictwem Funduszu Mieszkaniowego oraz udział w ponoszeniu kosztów ich obsługi. Adresatem pomocy będą rodziny o średnich i niskich dochodach, których nie stać na kupno lokalu na wolnym rynku. W tym systemie ma być budowane ok. 275 000 mieszkań rocznie.
3. Trzecia grupa mieszkań (socjalnych) adresowana będą do rodzin „o średnich i niskich dochodach, których nie stać na kupno lokalu na wolnym rynku”. Przewiduje się budowę w systemie budownictwa socjalnego ok. 15 000 mieszkań.

Podstawowe źródło finansowania programu mieszkaniowego PiS ma zapewnić system bankowy, „a kluczowym instrumentem – dostępny dla rodzin o niskich i średnich dochodach kredyt hipoteczny.” W procesie tworzenia mieszkań państwo ma skoncentrować się „na tworzeniu warunków sprzyjających rozwojowi budownictwa mieszkaniowego”. Dla trzech rodzajów budownictwa mieszkaniowego ( rynkowe, społeczne i socjalne) PiS proponuje:
1. Uproszczenie niezbędnych procedur i formalności.
2. Pomoc dla gmin w obsłudze kosztów zadłużenia zaciągniętego na uzbrojenie terenu, a także tam, gdzie to możliwe.
3. Likwidowanie czynników wpływających na wzrost kosztów budowy i sprzedaży.
1 metra kw. powierzchni użytkowej.

Premier Jarosław Kaczyński podtrzymał deklarację budowy 3 milionów mieszkań, złożoną przez Premiera Kazimierza Marcinkiewicza, choć zaznaczył, że „precyzyjnie chodzi o 1 milion 800 tysięcy plus 1 milion 200 tysięcy budowanych metodą komercyjną.”.



To, co PiS nazywał programem mieszkaniowym, nie jest jednak programem, lecz deklaracją zamiarów. Nie ma w niej sposobu realizacji celów. Aby był to program, trzeba by odpowiedzieć na dwa pytania. Jak ma powstać potencjał wykonawczy, żeby taką liczbę mieszkań zbudować w osiem lat, i czy taką wielkość budownictwa mieszkaniowego w takim czasie można sfinansować w warunkach rynkowych.



Uwagi Kongresu Budownictwa
1. pomimo obietnic nie zrobiono nic, żeby zwiększyć nakłady na sferę mieszkaniową i w ten sposób są one najmniejsze po wojnie w relacji do PKB. Dokonano jedynie przesunięć nakładów na termorenowacje i na budownictwo socjalne;
2. zdecydowanie zbyt powolnie przebiegają dotychczasowe prace nad naprawą ustaw regulujących procesy inwestycyjne. Szczególnie dramatyczna sytuacja wytworzyła się na skutek opóźnień w nowelizacji prawa o planowaniu przestrzennym. Brak planów, w tym również w Warszawie, stworzył blokadę w podaży terenów, co w sposób decydujący przyczyniło się do gwałtownego wzrostu cen nowych mieszkań. Równie poważne opóźnienia wystąpiły w pracach nad prawem budowlanym i ustawy o ochronie środowiska.
3. od wielu lat organizacje współpracujące w ramach Kongresu podkreślają konieczność trwałego rozwiązania problemów podatkowych, a w szczególności podatku VAT. (zrealizowano rzutem na taśmę tuż przed wyborami)
5. W I roku rządów Pis nie zostały rozpoczęte prace nad Narodowym Programem Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego. Tego typu średniookresowe programy w randze ustaw miały prawie wszystkie kraje europejskie i wtedy osiągały najlepsze wyniki w budownictwie.
6. większość krajów europejskich, w tym prawie wszystkie kraje Europy Środkowo-Wschodniej utworzyły na zasadzie spółek prawa handlowego kasy budowlane dla mało i średnio zarabiających rodzin. Kasy mają duże znaczenie również dlatego, że pozwalają na cele budownictwa mieszkaniowego uruchomić wielkie kapitały prywatne i walnie się przyczyniają do stabilizacji rynków kapitałowych.
Już w I roku realizacji programu PSL postulowało :
• dokonanie korekty Narodowego Planu Rozwoju na lata 2007 – 2013 w celu nadania wyraźnego priorytetu budownictwu mieszkaniowemu, co powinno ułatwić pozyskanie środków unijnych na infrastrukturę i uzbrajanie terenów budowlanych,
• obniżenie podatków i utrzymanie w długiej perspektywie 7% podatku VAT w budownictwie mieszkaniowym,
• korekta budżetu na 2006 rok w celu zapewnienia nakładów na realizację ustaw o budownictwie socjalnym, termorenowacji budynków i TBS,
• powołanie w trybie pilnym zespołu do spraw jednoczesnej nowelizacji ustaw decydujących o rozwoju inwestycji w Polsce (m.in. planowanie przestrzenne, zamówienia publiczne, prawo budowlane, ochrona środowiska) i podjęcie zdecydowanych działań na rzecz stabilizacji prawa,
przygotowanie średniookresowego programu Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego w randze ustawy.
Postulaty środowiska:
• zwiększenie nakładów budżetowych na sferę mieszkaniową (nie załatwiono, przyjmując najmniejszy po wojnie budżet na te cele),
• zwiększyć nakłady na budownictwo socjalne i na termorenowację (dodano, ale kosztem innych działów budowlanych, na których i tak brakowało pieniędzy),
• znowelizować jednocześnie wszystkie przepisy ustawowe regulujące procesy inwestycyjne (brak pełnej realizacji),
• pilne opracowanie Narodowego Programu Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego na wzór innych krajów europejskich (nie realizowane),
• pilne dokonanie korekty NPR na lata 2007 – 2013 nadając właściwy priorytet budownictwu mieszkaniowemu (nie realizowane),
• wprowadzenie do ustawy o VAT definicji budownictwa społecznego (zrealizowane na koniec kadencji),
• utworzenie Ministerstwa Budownictwa (załatwiono częściowo zmieniając nazwę Ministerstwa Infrastruktury),
• utworzenie wyspecjalizowanej komisji sejmowej budownictwa (załatwione częściowo tworząc stałą podkomisję),
powołanie sekretarza stanu dla budownictwa mieszkaniowego (załatwiono).
Już po roku wiadomo było że
program ten był od początku traktowany instrumentalnie.
Pierwszym sprawdzianem prawdziwych intencji rządu był budżet na rok 2006. We wszystkich krajach europejskich o znacznie lepszej sytuacji mieszkaniowej na tzw. sferę mieszkaniową przeznacza się 1 – 2% PKB, uruchamiając szereg instrumentów wspierających popyt mieszkaniowy (w tym ulgi budowlane, remontowe, niski podatek VAT, tanie kredyty na uzbrajanie terenów budowlanych, specjalne środki na budownictwo socjalne i komunalne, itp., itd.)
W Polsce PiS po dojściu do władzy przyjęło budżet na sferę mieszkaniową w wysokości 0,1% PKB – relatywnie 20 razy mniejszy niż w trudnym 1992 roku. Jest to najmniej po wojnie. Jednocześnie odebrano budownictwu ulgi remontowe i budowlane
. Politycy uwikłani w nieustające spory i kłótnie nie mieli czasu zająć się sprawami budownictwa czego dowodem może być los ustaw regulujących procesy inwestycyjne.
Na konferencji prasowej, która się odbyła na Targach Poznańskich Ministerstwo Budownictwa poinformowało że ;
1. w 2006 roku oddano do użytku o 17% więcej mieszkań niż rok wcześniej. Nie jest to zgodne z prawdą. Oddano dokładnie tyle samo co rok wcześniej t.zn. 115 tys. mieszkań . Więcej oddano w budownictwie dla „bogatych” w wielkich aglomeracjach (deweloperzy) a znacznie mniej za rogatkami wielkich miast. W kontekście programu PIS był to rok klęski.
poinformowano też że w roku bieżącym wzrosły nakłady na sferę mieszkaniową o kilkanaście procent. Niestety w roku 2006 i bieżącym mamy najniższe po wojnie nakłady na mieszkalnictwo. W relacji do PKB prawie 20 razy mniej niż w 1992r. i najmniej w Europie. W większości krajów na mieszkalnictwo przeznacza się 1-2 % PKB u nas 0,1%PKB.W Polsce w latach 1992-2003 przeznaczano na instrumenty finansowego wspierania popytu po ok. 2-3 mld. zł. i równolegle funkcjonowały wówczas ulgi budowlane i remontowe (po ok.. 6-7 mld. zł. rocznie). Teraz nie ma ulg i jest 0,1% PKB. Oznacza to tylko jedno, że nie było w Polsce dalej woli politycznej rozwiązania problemów mieszkaniowych. Informacje publiczne na ten temat mają charakter populistyczny i propagandowy.


Podsumowanie roku 2006
.

Był to kolejny rok bez istotnego przełomu w budownictwie. Nie ma jeszcze wstępnych wyników za 12 miesięcy, ale wyniki wstępne za 11 miesięcy potwierdzają, że pod względem liczby mieszkań oddanych do użytku można się spodziewać jedynie niewielkiego wzrostu w stosunku do roku poprzedniego, czyli około 120 tysięcy mieszkań i domów. Z pewnością wyraźnie lepsze wyniki odnotują firmy deweloperskie, nieco słabsze niż w zeszłym roku – inwestorzy indywidualni. Cieszyć się można z tego, że wyraźnie wzrosła zarówno liczba rozpoczynanych mieszkań jak i tych, na budowę których wydano pozwolenia. To powinno przynieść wyraźny wzrost liczby oddawanych mieszkań w 2008 roku.

Nadal jednak najwięcej mieszkań (a właściwie – domów jednorodzinnych) powstaje w wyniku aktywności inwestorów indywidualnych. Przypomnieć wypada, że choć ich udział w łącznych efektach nieco zmalał, to nadal budują oni ponad połowę nowych statystycznych jednostek mieszkalnych i ponad 2/3 nowej powierzchni. Zapewne, wobec rosnących cen mieszkań, liczba chętnych do budowy własnych domów znów zacznie rosnąć.

Wzrost cen we wszystkich miastach kraju jest efektem dramatycznej nierównowagi rynkowej. Obserwujemy go zwłaszcza na rynku stołecznym, w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu , ale w minionym roku dotyczył on także Łodzi, choć skala rynku w tym drugim co do liczby ludności mieście w kraju nadal jest daleka od tej w miastach o porównywalnej wielkości. Popyt przewyższa podaż w jeszcze większym stopniu niż w 2001 roku, kiedy to ostatnio obserwowaliśmy tak wyraźną nierównowagę.

Pierwsza połowa ubiegłego roku upłynęła pod znakiem rosnącego popytu, zwłaszcza drugi kwartał przyniósł nieomal histeryczną pogoń za mieszkaniami - i kredytami we frankach szwajcarskich. Jednocześnie podaż w pierwszej połowie wcale nie wrosła w porównaniu z rokiem 2005. W rezultacie wyraźnie przyspieszył wzrost cen, który przekroczył w skali roku 30% w Warszawie. Ale jeszcze wyższy był wzrost cen ofertowych niesprzedanych mieszkań w Krakowie (ponad 50% rok do roku) gdzie ceny nieomal dorównały cenom warszawskim. Przeciętna cena niesprzedanych mieszkań w tych miastach w grudniu to około 7 tys. zł / m2. Ma to związek z większym niż w innych miastach zainteresowaniem nabywców inwestycyjnych, uzasadnionym częściowo unikatową pozycją Krakowa jako turystycznej i kulturalnej perły na skalę europejską. Bardzo wysoka dynamika średnich cen, przekraczająca 50% rok do roku miała także miejsce we Wrocławiu, gdzie po części spowodowane jest to większym udziałem w podaży inwestycji zlokalizowanych bliżej centrum miasta. Również w Trójmieście ceny w minionym roku rosły szybciej niż w stolicy (ok. 40%). Relatywnie niższe było tempo wzrostu w Poznaniu.

Wzrostowi cen mieszkań towarzyszył wzrost cen gruntów, pod koniec roku padło w Warszawie kilka rekordów cenowych. Był to także rok szybkiego wzrostu kosztów wykonawstwa, spowodowanego zarówno rzeczywistymi wzrostami kosztów materiałów i robocizny, jak i chęcią zmuszenia deweloperów do podzielnia się marżą z firmami wykonawczymi w warunkach ograniczeń potencjału wykonawczego.

Zdecydowanie wzrosło tempo sprzedaży, mieszkania są kupowane w ogromnej części nieomal natychmiast po wprowadzeniu na rynek, zwłaszcza mieszkania najbardziej poszukiwane i najbardziej dostępne: dwupokojowe do 55 m2, czy nieduże mieszkania 3-pokojowe. Pewną nowością jest coraz częstsze wstrzymywanie się przez deweloperów z wprowadzaniem do sprzedaży części mieszkań i systematyczne podnoszenie ceny w kolejnych partiach lokali wprowadzanych do sprzedaży w miarę realizacji inwestycji.


Rok 2007 nie przyniesie zapewne przełomu na rynku mieszkań. Podaż, rozumiana jako mieszkania wprowadzane do sprzedaży powinna wprawdzie wyraźnie wzrosnąć zarówno w Warszawie jak i innych miastach w kraju, ale nie w takim stopniu aby zahamować wzrost cen. Jednak w miarę dalszego wzrostu cen i wzrostu podaży tempo wzrostu cen powinno zacząć maleć. Trend wzrostowy powinien także objąć inne miasta o dobrej sytuacji na rynku pracy. Ostateczna decyzja w sprawie VAT będzie wprawdzie sprzyjała z jednej strony pewnemu uspokojeniu na rynku, z drugiej jednak – zachęci do kupna mieszkań tych, którzy obawiali się wzrostu stawki VAT.

Niepokojące jest jednak to, że wskutek wzrostu cen zmniejsza się grupa młodych gospodarstw domowych, które będzie stać na nowe mieszkania. Konieczny w takiej sytuacji wydaje się wzrost podaży tańszych mieszkań, a te mogą powstawać tylko na tańszych terenach podmiejskich, tam gdzie racjonalne byłoby realizowanie niewysokich budynków o niższych kosztach budowy. Zabudowywanie takich lokalizacji jest zaś możliwe tylko pod warunkiem uruchomienia środków na finansowanie infrastruktury i rozwój sieci komunikacji publicznej.

Konieczne jest także znaczące zwiększenie skali budownictwa o charakterze niewłasnościowym, adresowanego do tych rodzin, których nie tylko nie stać na zakup mieszkania ale także na jego wynajem za wolnorynkowe czynsze.

W budownictwie trwa bardzo dobra koniunktura. W latach 2005 – 2006 sektor budownictwa osiągał najwyższe w gospodarce wskaźniki wzrostu (w 2006 r. produkcja budowlana wzrosła o 17,5%). Na wzrost ten wpłynęło budownictwo drogowe i infrastrukturalne (lądowo – wodne i inżynieryjne), ponadto wzrastały prace związane z instalacjami budowlanymi i przygotowaniem terenu pod budowę. Natomiast stagnacja miała miejsce w budownictwie mieszkaniowym.



W POLSCE BUDUJE SIĘ MAŁO, DŁUGO I DROGO
Mało: średnio buduje się rocznie niewiele więcej niż 100 tys. mieszkań przy potrzebach co najmniej 1,5 mln....
Długo: przeciętny cykl budowy mieszkania wynosił w 2006 roku prawie 5 lat, a na 1 mieszkanie oddane do użytku przypadało 5,5 mieszkań w budowie....
Drogo: za średnią pensję można kupić mniej niż 0,5 m² powierzchni użytkowej o standardzie umiarkowanym. Wskaźnik ten pogarsza się na skutek rosnących cen mieszkań.
Wskaźniki charakteryzujące intensywność budownictwa mieszkaniowego w Polsce są znacznie niższe niż w krajach europejskich
Na 1000 osób buduje się w Polsce obecnie 3 mieszkania, a należy przypomnieć, że w okresie szczytowej koniunktury w budownictwie mieszkaniowym budowano 7 - 8 mieszkań/1000 osób, a w miastach nawet powyżej 10 mieszkań. W niektórych krajach Europy Zachodniej posiadających znacznie bardziej rozwiniętą infrastrukturę mieszkaniową niż Polska, a "nasycenie" mieszkaniami jest wysokie – buduje się obecnie 6 - 8 mieszkań na 1000 osób. Wskaźniki osiągane np. w Hiszpanii i Grecji (o dużym budownictwie turystycznym) kształtują się na poziomie 10 – 12 mieszkań na 1000 osób.
Wskaźnikiem informującym o spełnieniu aspiracji mieszkaniowych ludzi młodych, wchodzących w samodzielne życie - jest liczba budowanych mieszkań na 1000 zawartych małżeństw, w 2005 r. wskaźnik ten wynosił w Polsce 550 mieszkań i chociaż zwiększył się w porównaniu do lat 90.tych (kiedy wynosił 300 – 400), to nie osiąga 750 mieszkań z 1975 roku.

Budujemy długo
Przeciętny cykl budowy mieszkania wynosił w 2006 roku prawie 5 lat, a na 1 mieszkanie oddane do użytku przypadało 5,5 mieszkań w budowie....
Budownictwo mieszkaniowe w Polsce charakteryzuje się bardzo dużą liczbą mieszkań w budowie; w końcu 2006 r. w budowie było 627 tys. mieszkań. Liczba mieszkań w budowie wynika z długiego cyklu realizacji budynków mieszkalnych indywidualnych. Wg danych GUS w 2006 r. budynek indywidualny wznoszono 72,6 miesięcy, nie uwzględniając okresu załatwiania formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Nie ulega wątpliwości, że dane te nie odzwierciedlają rzeczywistego czasu trwania budowy, bowiem mieszkania zakończone izamieszkane, ale nie zgłoszone do odbioru (a takich jest wiele w budownictwie indywidualnym) „wydłużają” statystyczny cykl budowy.
Cykl realizacji budynków innych niż indywidualne jest znacznie krótszy, bowiem zakończenie robót i oddanie obiektu do użytkowania nie jest przesuwane w czasie. I tak: spółdzielnie realizowały obiekt w 2006 r. w czasie 28 miesięcy, developerzy 24 miesiące , budynki społeczne czynszowe (TBS) w czasie 17,5 miesiąca.


Budujemy drogo
Na rynku mieszkaniowym trwa obecnie dobra koniunktura, ale poziom budownictwa mieszkaniowego jest stabilny. Ceny mieszkań szybko rosną (ceny mieszkań w dużych miastach wzrosły w ubiegłym roku ponad dwukrotnie, w pierwszym kwartale bieżącego roku co miesiąc wzrastają o 10%). Popyt na mieszkania kreowany jest przez zamożnych klientów, mieszkania są często traktowane jako lokata kapitału przez inwestorów krajowych i zagranicznych. Dla tej grupy odbiorców budowane są mieszkania przez developerów na sprzedaż lub wynajem; w 2006 r. 1/3 wybudowanych mieszkań stanowiły obiekty zaliczone do tej grupy. Taka sytuacja – preferencji w budowie mieszkań na sprzedaż i wynajem - utrzyma się w najbliższym czasie. Potwierdzają to rosnące pozwolenia na budowę wydawane developerom; w 2006 r. liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła o 36%, w tym zezwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem wydano o prawie 70% więcej. Również developerzy wykazują największy (o 66%) wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań. Budownictwo developerskie “zastępuje” i wypiera budownictwo spółdzielcze.


Prognoza na lata 2006 - 2014

Program mieszkaniowy powinien być realny i w pełni wykonalny. Podwojenie liczby oddawanych mieszkań w ciągu 5 lat wymaga 15 % stopy rocznego wzrostu ! Takie tempo wzrostu wydaje się mało realne. W latach poprzednich wzrost nie przekraczał zwykle kilku procent. Wzrost dziesięcioprocentowy daje podwojenie w ciągu 7 lat. Założenie takiego wzrostu wydaje się maksymalne. Przyjmowanie jakichkolwiek założeń ilościowych bez konfrontowania ich ze środkami finansowymi i innymi barierami wzrostu jest merytorycznie błędne. Wielkim osiągnięciem programu byłoby zrealizowanie w roku 2013 około 250 000 mieszkań.
Przyjęcie 10 % stopy wzrostu budownictwa mieszkaniowego do roku 2014 prowadzi do następujących jego wielkości:
ROK WYKONANIE PROGNOZA
2005 114 000
2006 125 400
2007 137 940
2008 151 734
2009 166 907
2010 183 598
2011 201 958
2012 222 154
2013 244 369
2014 268 806
Razem 1 702 866

Osiągnięcie wyższych wyników jest z całą pewnością realne ale wymaga bardzo wielu zdecydowanych i energicznych działań. Część z nich wstępnie tutaj wymienimy.


Na podstawie ekspertyz Kongresu Budownictwa opracował Zespól pod kierunkiem Janusza Piechocińskiego w latach 2001-2005 Przewodniczącego Sejmowej Komisji Infrastruktury.

Janusz.Piechocinski@tor.net.pl
skomentuj

Najnowsze wpisy