1. na wybór ryczałtu ewidencjonowanego jest za późno, bo był na to czas :
- do 20.01.2017 jeśli przychody były już w 2016
- do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu w wynajmu, jeśli nie było ich przed 2017 r.
2. poza ww kwestią nie ma co US zawiadamiać
3. podlega więc Pan opodatkowaniu na zasadach ogólnych, czyli rozliczeniu na PIT 36 za rok 2017. Co do zasady podlega Pan też obowiązkowi zaliczek PIT w trakcie roku, ale przy tych kwotach obowiązek taki nie powstanie (dochód nie przekroczy 3091 zł w żadnym miesiącu od początku roku licząc)

Tak, limit 3091 dotyczy dochodu z najmu. Zwracam uwagę na Dochód- czyli może Pan pomniejszać przychody od najemcy o poniesione i udokumentowane koszty typu remont dachu, ubezpieczenie od pożaru, podatek od nieruchomości.

Przejście na ryczałt nie jest możliwe w trakcie roku podatkowego. Dopiero więc przychody za rok 2013 mogą być tak rozliczone, taką formę opodtakowania należy zgłosić w US do 20 stycznia 2013 r.

Pojawia się jeszcze kwestia zaliczek u pracodawcy- powinien Pan mu zgłosić, że uzyskuje dochody z najmu opodatkowane wg. skali, aby przy obliczaniu zaliczek miesięcznych PIT z etatu nie uwzględniał miesięcznej kwoty zmniejszającej dochód 46,33 zł, bo to Pan ma ją uwzględniać przy zaliczkach z najmu.

Gdyby jedyny dochód był z najmu, to podatki by nie wyszły w PIT przy rocznej kwocie do 3091 zł... no ale w PIT łączymy wszystkie dochody opodatkowane wg skali. Czyli z pracy też, a wtedy podatki już wychodzą.
Płatnikowi (pracodawcy) jak się zatrudniamy podpisujemy to:
http://mofnet.gov.pl/_files_/podatki/formularze_podatkowe/pit_2012/pit_2.pdf

czyli jak zaczynamy otrzymywać dochody, które są wymienione w PIT-2, to powinniśmy płatnikowi przed pierwszym wynagrodzeniem roku następnego złożyć stosowne pisemko, ze mamy dochody z najmu wg skali, wiec ten nie będzie potrącał 1/12 kwoty zmniejszającej podatek.
Co do 2013 pomyśl, czy składasz oświadczenie w US o opodatkowanie najmu ryczałtem (do 20 stycznia i wtedy pracodawcy nic nie składamy), czy pozostajesz co do najmu na zasadach ogólnych i informujesz pracodawcę o niepomniejszaniu zaliczki na podatek o kwotę zmniejszająca podatek, bo to już robisz przy dochodach z najmu :)

Brak oświadczenia nie zmienia zasady rozliczenia. Za rok 2011 i 2012 PIT 36 na podstawie PIT 11 od pracodawcy oraz rzeczywistych/udokumentowanych przychodów/kosztów /dochodów z najmu.
Za rok 2013 jeśli zdecyduje się Pan do 20 stycznia 2013- na ryczałt- po staremu etat na PIT 37, najem na PIT-28. Oczywiście ryczałt już od Przychodu, bez uwzględniania kosztów.

Złożenie oświadczenia pracodawcy o uzyskiwaniu dochodów z najmu jak najszybciej. Jeśli zdecyduje się Pan na ryczałt- ponownie oświadczenie trzeba będzie zmienić przed uzyskaniem pierwszego wynagrodzenia z etatu w roku 2013.

W Pana KONKRETNYM przypadku ( co wynika z tego, że dochody z najmu były/będą niższe niż 3091 zł ) niczego to nie zmienia w kwestii zaliczek a potem zwrotów. Zmieni to się jeśli w 2013 nie przejdzie Pan na ryczałt.

Chodzi o skalę podatkową:

http://www.money.pl/podatki/pit_2011/oblicz/skala-podatkowa/

Po prostu, żeby uniknąć co roku w kwietniu zwracania większości podatnikom tych 556 zł-za rok poprzedni- ich płatnicy (pracodawcy, dla emerytów- ZUS) na bieżąco "oddają" to już w trakcie roku, po 1/12, czyli po 46,33 zł- o tyle zmniejszając zaliczkę miesięczną. Dzięki temu znaczna część podatników w rozliczeniu rocznym wychodzi "na zer" - jeśli nie korzysta z ulg i preferencji.

Zawiadomienie dla pracodawcy o innym zatrudnieniu lub najmie jest po to- by tylko jeden płatnik dokonywał tego "oddawania", bo jeśli czyni to dwu- to na koniec roku podatnik musi do US zwrócić to zdublowane 566 zł jako niedopłatę podatku.

I tak byłoby w Pana przypadku na skutek niezgłoszenia pracodawcy dochodów z najmu, gdyby wynajmował Pan np. mieszkanie, więc na pewno uzyskując dochód z najmu wyższy niż 3091 zł. A jak napisałem wcześniej co do zasady zgodnie z Ustawą o PIT ma Pan sam sobie naliczać zaliczki z dochodu z najmu i uwzględniać w nich owe 46.33 zł, a pracodawca powinien zaprzestać na skutek tego zawiadomienia to czynić.

Jak widać- finansowo w kwietniu rezultat jest ten sam- identyczny dochód roczny, identyczny podatek, ale zwrot/nadpłata diametralnie różna bo w trakcie roku różne zaliczki.
Identyczne też formularze.
Rok 2011 i 2012 rozlicza Pan identycznie- na PIT 36.

1. Pana dotyczy część N1- wpisuje Pan należne zaliczki- czyli 0 zł.
2. W części D1;
- w wierszu 1- przepisuje Pan PIT 11
- w wierszu 6- kwoty z najmu
przychód, koszty*- udokumentowane, dochód jako różnicę, zaliczka 0.

Reszta jak w PIT 37. Może być rozliczenie z żoną, ulga na dzieci, internet itd.

Tu formularz i broszurka:

http://www.money.pl/podatki/pit_2011/formularze-i-broszury/pit-36/

* koszty jakie można uwzględnić;

http://dom.money.pl/wiadomosci/poradniki/artykul/jak;placic;najnizszy;podatek;z;wynajmu;mieszkania,148,1,696724.html

podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne, odsetki od kredytu

Ps. teraz doczytałem, że dachu Pan nie ma :-))))
Ale opłata eksploatacyjna jakaś wyodrębniona jest na pewno.

Kwota wolna 3091 zł to wartość dochodu, który nie powoduje konieczności zapłaty podatku i obowiązuje ona łącznie dla wszystkich źródeł przychodu opodatkowanych na zasadach ogólnych, czyli jest jedna kwota dla etatu i najmu prywatnego rozliczanego na zasadach ogólnych.

Oznacza to dla Pana, że:
1) wyliczając zaliczki na podatek za najem uwzględnia się kwotę wolną, czyli w trakcie roku podatkowego za dochody z najmu do kwoty 3091 nie trzeba wpłacać zaliczek na podatek
2) pracodawcę powinno się poinformować, że pracownik zaczął osiągać dochody, od których
jest obowiązany opłacać zaliczki na podstawie art. 44 ust. 3 (czyli np. najem),
jeśli pracownik zgłasza to pracodawcy już po pierwszej wypłacie wynagrodzenia, to zakład w danym roku nie zmniejsza zaliczek na podatek dochodowy pracownika (art.32 updof p.4)

Ostatecznie w rozliczeniu rocznym PIT-36 sumuje się dochody z wszystkich źródeł i kwotę wolną uwzględnia się tylko raz, choć w trakcie roku podatnik mógł uwzględniać kwotę wolną przy liczeniu zaliczek w dwóch źródłach (np. najem prywatny i działalność gospodarcza).