EFK PSr /: formularz "rozszerzonego" skonsolidowanego raportu półrocznego

Korekta raportu okresowego za 1 półrocze roku obrotowego 2022

Zarząd Korporacji Gospodarczej „efekt” S.A. przekazuje do publicznej wiadomości korektę skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 1 półrocze 2022 roku, opublikowanego w dniu 5 września 2022 roku. Korekta dotyczy  ujawnień  w nocie nr 6: Nieruchomości inwestycyjne   
Dane Przed zmianą i po zmianie zostały opisane poniżej:

W tabeli Model wyceny - było:

Do wyceny nieruchomości inwestycyjnych dla których trwają umowy dzierżawy długoterminowej skorzystano z metody dochodowej. W celu ustalenia właściwej wartości wynik wyceny metodą dochodową   skonfrontowano z wynikami wyceny metodami rynkowymi.  Przyjęte założenia metody dochodowej przedstawione są poniżej:
 Zrealizowane i  oczekiwane przychody oraz koszty  z tytułu dzierżawy 
Współczynnik dyskontujący
Prognoza rozwoju  PKB- dla 5 letniego okresu predykcji 
Podatek CIT-19%
W tabeli Model wyceny - jest:
Do wyceny nieruchomości inwestycyjnych dla których trwają umowy dzierżawy długoterminowej skorzystano z metody dochodowej. W celu ustalenia właściwej wartości wynik wyceny metodą dochodową   skonfrontowano z wynikami wyceny metodami rynkowymi.  Przyjęte założenia metody dochodowej przedstawione są poniżej:
Po tabeli Model wyceny - było:
Zgodnie z MSSF 13 Grupa z uwagi na trwające umowy dzierżawy obiektów hotelowych, w celu uzyskania racjonalnej pewności odnośnie wartości szacowanych nieruchomości weryfikuje  otrzymane wyniki wycen. Wyceny rynkowe weryfikowane są metodami dochodowymi, natomiast wyceny dochodowe grupa weryfikuje  metodami  rynkowymi. Kierując się  Dyrektywą Parlamentu Europejskiego  i Rady 2013/34/UE „Roczne sprawozdania finansowe powinny być sporządzane przy zastosowaniu zasady ostrożności, w sposób prawdziwy i rzetelny przedstawiać stan aktywów i pasywów jednostki, jej sytuację finansową oraz wynik finansowy...” do sprawozdania finansowego Grupa  przyjmuje wartość niższą z dwóch dostępnych wartości wycen.
Po tabeli Model wyceny - jest:
Założenia ilościowe wraz z opisami jakościowymi  zastosowana  modelach wycen  hoteli:
dodano tabele:
Hotel Lider z opisem przychodów ze sprzedaży oraz opisem założeń.
Hotel Efekt z opisem przychodów ze sprzedaży oraz opisem.
Zastosowana stopa dyskonta jest sumą dwóch poniższych elementów:
Stopa wolna od ryzyka-Współczynnik dyskontujący oparto o rentowność obligacji rządowych – 4 letnich.
Przyjęta rentowność obligacji rządowych jest składową stopy dyskonta zgodnie z ogólnodostępna literaturą przedmiotu- jako stopa wolna od ryzyka przyjęta do dyskontowania przyszłych przepływów pieniężnych z umów wyznaczona na podstawie danych dostępnych z rynku kapitałowego.
Premia za ryzyko -Zgodnie z cytowaną literatura podmiotu na  stopę dyskonta składa się  stopa wolna od ryzyka oraz składnik premii za ryzyko. Wartość przyjętego składnika premii za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości składa się z poniższych elementów:
·        za małą płynność (w przypadku dużych, trudno podzielnych nieruchomości wymagających zaangażowania dużego kapitału) - do 2 (przyjęto – 2,00 ).
·        za niższą atrakcyjność lokalnego rynku nieruchomości w odniesieniu do innych form inwestowania: w fazie ożywienia – 1, stagnacji -2  i w fazie recesji –  3 (przyjęto 3,0 ).
 Łącznie składnik premii za ryzyko wynosi – 5,00
Stopa dyskonta przyjęta w modelu : ok 9 %.

Zastosowany współczynnik wzrostu po okresie prognozy (g)  wynosi 3%.

Przyjęcie współczynnika prognozy rozwoju opartego  na skorygowanym współczynniku rozwoju NBP  :
Dla lat  2024-2026 Emitent przyjął rozwój strumieni dochodów zgodny z  suma agregatów makroekonomicznych ( inflacja CPI, PKB, zmiana wynagrodzeń) mających wpływ na branże hotelarską skorygowany o (-5%). Korekta rozwoju NBP zawiera w sobie ryzyko potencjalnych ponownych restrykcji  gospodarczych w związku z pandemia Covid-19. Zbieżność zastosowania powyższego parametru z danymi historycznymi przedstawia „Analiza  zbieżności dynamiki przeszłych  okresów z projekcjami NBP zastosowanymi w modelach wyceny metoda dochodową” zaprezentowana poniżej.
Opis procesu wyceny:
Do wyceny nieruchomości  metodą dochodową został zastosowany model DCF- dyskontowanych przepływów pieniężnych. Strumienie dochodów zdyskontowano wskazanym w nocie współczynnikiem dyskontującym. Po okresie prognozy przyjęto wartość wzrostu  g- 3%.
Analiza istotnych założeń modelu wyceny. różnice między prognozowanymi wartościami a zrealizowanymi:dodana jest tabela:
Stan na dzień 06.2022 (Przychody prognozowane wg modelu, Przychody zrealizowane, różnica, zmiana %)
Niewielka różnica ( in plus) miedzy zrealizowanymi przychodami z umów dzierżaw a założeniami w modelach  wskazuje na możliwość realizacji scenariusza założonego w modelach wycen. Emitent nie dokonał korekty in plus strumieni dochodów.
Emitent w związku z prognozowanymi  w modelach zmianami strumieni dochodów wykonał analizę  przeszłych strumieni dochodów w celu zweryfikowania zbieżności założeń przyjętych w projekcjach w stosunku do danych z okresów historycznych:
dodana jest tabela:
Analiza  zbieżności dynamiki przeszłych  okresów z projekcjami NBP zastosowanymi w modelach wyceny metoda dochodową
Emitent  w związku z niewielka różnicą miedzy zrealizowana dynamika strumieni dochodów a  zakładanymi w projekcjach NBP zmianami  , uznał dane z projekcji NBP za wiarygodne i  możliwe do zaimplementowania w modelach wycen. Emitent w wycenie strumieni dochodów za okres 2024-2026 korzysta ze skorygowanego współczynnika rozwoju NBP. Korekta współczynnika rozwoju wyniosła (-5%) od wartości wskazywanych  w prognozach NPB, z uwagi na możliwość wystąpienia ponownych obostrzeń covidowych.
Niepewność szacunków i możliwych zmian w przyszłości:
Przyjęte w sprawozdaniu finansowym wartości nieruchomości, są wartościami szacowanymi  na podstawie dostępnych informacji i zgodnie z  najlepsza wiedza zarządu. Jednak z uwagi na fakt, że  przyjęte w założeniach zdarzenia  pozostają  poza kontrolą spółki, wyceny mogą się istotnie zmieniać z przyszłości.
W tabeli Aktywa – Pasywa, po stronie Aktywa nie było danych w kolumnie „Poziom 3”
W tabeli Aktywa – Pasywa dodano dane w kolumnie „Poziom 3”
Aktywa - Nieruchomości inwestycyjne – Poziom 3 – dodano „98 096”
Po tabeli Aktywa-Pasywa dodano:
Zmiana techniki wyceny oraz powody tej zmiany:
W bieżącym okresie Emitent wykonał wycenę nieruchomości hotelarskich metoda dochodową oparta o złożenia wskazane w powyższej nocie. Zdaniem emitenta wycena dochodowa  wydzierżawionych nieruchomości inwestycyjnych lepiej odzwierciedla jej wartość godziwą. Emitent  zgodnie z MSSF 13 Grupa z uwagi na trwające umowy dzierżawy obiektów hotelowych, w celu uzyskania racjonalnej pewności odnośnie wartości szacowanych nieruchomości weryfikuje  otrzymane wyniki wycen. Wyceny rynkowe weryfikowane są metodami dochodowymi, natomiast wyceny dochodowe grupa weryfikuje  metodami  rynkowymi. Kierując się  Dyrektywą Parlamentu Europejskiego  i Rady 2013/34/UE „Roczne sprawozdania finansowe powinny być sporządzane przy zastosowaniu zasady ostrożności, w sposób prawdziwy i rzetelny przedstawiać stan aktywów i pasywów jednostki, jej sytuację finansową oraz wynik finansowy...” do sprawozdania finansowego Grupa  przyjmuje wartość niższą z dwóch dostępnych wartości wycen.
Przesunięcia pomiędzy poziomami hierarchii wartości godziwej:
W bieżącym okresie nastąpiło przesuniecie wycen wydzierżawionych nieruchomości hotelowych uprzednio ujętych na poziomie  drugim ( 98 mln zł) z poziomu drugiego hierarchii wartości godziwej do poziomu trzeciego  hierarchii wartości godziwej. Uprzednio Emitent ustalał wartość godziwą dla  tych obiektów za pomocą metody porównawczej- danymi wsadowymi były  obserwowalne dane rynkowe wyznaczone przez wykwalifikowany personel jednostki jak i niezależnych rzeczoznawców majakowych. Powodem przesunięcia między poziomami hierarchii wartości godziwej  było zastosowanie do wyceny nieruchomości hotelowych metody dochodowej  w skład której weszły nieobserwowalne dane wejściowe do ustalenia wartości godziwych- opracowane przy użyciu własnych danych. Składowe wycen zaprezentowano  w powyższej nocie objaśniającej.
Jednocześnie, Zarząd Korporacji Gospodarczej „efekt” S.A. informuje, że korekta nie ma wpływu na pozostałe pozycje skróconego śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy  Kapitałowej „efekt” S.A.  za I półrocze 2022 r.
Korekta nie ma wpływu na skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Korporacji Gospodarczej „efekt” S.A. za I półrocze 2022. Informacje i dane finansowe zawarte w raporcie okresowym zostały przedstawione prawidłowo i nie uległy zmianie.
Korekta nie ma wpływu na sprawozdanie Zarządu opublikowane ponownie w załączeniu oraz na przegląd raportu biegłego rewidenta, który zapoznał się z przesłaną przez notą i nie wniósł uwag. W przekonaniu biegłego rewidenta nie ma to istotnego wpływu na ich raport i nie wymaga ponownego przeglądu.