Ile mieszkań faktycznie brakuje w Polsce? Jak długo poczekamy na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodaków?

Temat szacowania wolumenu mieszkań, których brakuje do pełnego zaspokojenia potrzeby zamieszkiwania Polaków, a obok nich także coraz liczniejszej rzeszy nierodowitych mieszkańców kraju, od lat budzi duże emocje. Tymczasem pomimo trwającej latami często rekordowej aktywności inwestycyjnej zarówno deweloperów jak i inwestorów indywidualnych, lokali mieszkalnych jak brakowało tak brakuje. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl według różnych źródeł, opcji i koncepcji jest to od kilkuset tysięcy do trzech, ba, nawet pięciu milionów jednostek. Czy da się w miarę dokładnie oszacować tę liczbę oraz przewidzieć datę jej „wyzerowania”?

Niestety po trzech dekadach intensywnej budowy gospodarki rynkowej, dosłownie wszystkie podstawowe parametry krajowego rynku mieszkaniowego wskazują niemalże na przepaść pomiędzy warunkami zamieszkiwania Polaków, a średnią unijną tychże warunków. Składają się na to przede wszystkim dane dotyczące liczby mieszkań na 1 tys. ludności, średniej powierzchni użytkowej, odsetka młodego, jednak w pełni dorosłego już pokolenia rodaków zamieszkujących z rodzicami bez widoków na wyprowadzkę „na swoje”, czy wreszcie przeludnienia lokali.

Niestety niedoboru mieszkaniowego w Polsce nie da się policzyć na podstawie różnicy pomiędzy liczbą gospodarstw domowych, a zasobem mieszkaniowym kraju, w wyniku czego otrzymujemy tzw. statystyczny deficyt mieszkaniowy. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl w Polsce od dawna takiego deficytu nie ma z dość prostej przyczyny: według danych GUS liczba gospodarstw domowych w Polsce jest niemal identyczna z wolumenem zasobu mieszkaniowego kraju i wynosi nieco ponad 14,4 mln (na koniec 2017). Absolutnie to jednak nie oznacza, że w Polsce mieszkań nie brakuje. Wręcz przeciwnie, ten realny ich niedobór jak najbardziej istnieje, a co gorsza, można go liczyć w milionach lokali. Z czego to wynika?

Po pierwsze, w Polsce gospodarstwa domowe są w dużym stopniu kreowane przez dwa, a często i trzy pokolenia. Tymczasem podstawową kategorią definiującą gospodarstwo domowe jest lokal mieszkalny. Tym samym gospodarstwo domowe to zespół osób zamieszkujących jedno osobne lokum, niezależnie od ilości tych osób.
Tymczasem wg. Eurostatu aż 44 proc. Polaków w wieku 25-34 lat, czyli blisko 3 miliony młodych, acz zdecydowanie dorosłych już ludzi, nadal mieszka z rodzicami. Jest to odsetek blisko dwa razy większy od średniej dla UE. W Polsce to prawie wyłącznie efekt braku możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych młodego pokolenia, wynikający z głębokiego niedopasowania jego średnich zarobków do kosztów kupna czy wynajmu samodzielnego lokum. Mamy po prostu w kraju około 3 milionów młodych Polaków wyłączonych z rynku nieruchomości za sprawą braku zdolności kredytowej, których póki co nie stać ani na wynajem ani na kupno własnego M.

Poza tym w Polsce kilka procent zasobów mieszkaniowych, a nominalnie kilkaset tysięcy mieszkań, znajduje się w budynkach o na tyle zaawansowanym stopniu degradacji, że w przewidywalnej przyszłości konieczna będzie ich rozbiórka, a w konsekwencji zastąpienie nowo wybudowaną substancją mieszkaniową. W ten dość prosty sposób realny deficyt mieszkaniowy w Polsce należy oszacować nawet na 3 miliony lokali.

Innym często przywoływanym parametrem, dość precyzyjnie określającym stopień rozwoju rynku nieruchomości i szacującym skalę zaspokojenia potrzeby dachu nad głową ludności kraju jest liczba mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców.

Według danych GUS na koniec 2017 roku przedmiotowy wskaźnik wynosił 376 jednostek, przy średniej dla UE - dążenie do której jest głównym założeniem Narodowego Programu Mieszkaniowego - na poziomie 435 lokali. Jeżeli przyjąć, że liczba ludności kraju utrzyma się na obecnym poziomie 38,4 mln, to łatwo policzyć, że obecną średnią unijną liczby mieszkań na tysiąc osób Polska dogoni osiągając wolumen zasobu mieszkaniowego na poziomie 16,7 mln lokali. Oznacza to różnicę w stosunku do stanu obecnego rzędu 2,3 mln. Ponownie więc po uwzględnieniu zasobów przewidzianych do rozbiórki, wychodzi deficyt w granicach 3 milionów mieszkań. Jak długo przyjdzie nam go uzupełniać?

Przy aktualnym tempie zwiększania zasobów mieszkaniowych kraju, określonym na podstawie 185 tys. lokali oddanych w 2018 roku, wybudowanie 3 mln lokali mieszkalnych powinno zająć dokładnie 16 lat. Jest to jednak bardzo optymistyczne założenie, oparte o statystyki historycznego boomu inwestycyjno-sprzedażowego, który raczej mamy już za sobą. Bezpieczniej jest więc przyjąć, że w rodzimych warunkach gospodarczych wszyscy mieszkańcy kraju zamieszkają „na swoim” dokładnie za dwie dekady.

Wszystko jednak będzie zależało od szeregu czynników, których na dziś dzień dokładnie przewidzieć się nie da, a które termin ten mogą zarówno przedłużyć, jak i skrócić. Chodzi więc przede wszystkim o demografię, trendy migracyjne ludności zarówno rodzimej jak i napływowej, koniunkturę gospodarczą w Polsce i UE, politykę mieszkaniową państwa, czy wreszcie tempo wzrostu zamożności mieszkańców kraju zależne głównie od jakości rynku pracy.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl