Marcin Łukasik, money.pl: Na początku roku zaczęła działać Fundacja Rynku Najmu, którą założył pan wspólnie z Przemysławem Chimczakiem-Bratkowskim. Obaj też jesteście założycielami Think Co - firmy badawczej dla rynku nieruchomości. Czym Fundacja ma się zajmować?
Tomasz Bojęć, wiceprezes Fundacji Rynku Najmu: Obserwujemy różne trendy dotyczące rynku nieruchomości w Polsce. Uznaliśmy, że dziś najciekawsza dyskusja odbywa się wokół protoplasty usług mieszkaniowych – najmu mieszkań. Podczas transformacji przyjął się w Polsce specyficzny model, będący mieszanką wschodnio-europejskiej potrzeby własności oraz kapitalistycznego systemu, który paradoksalnie tej własności do końca nie wspiera.
Dziś wygląda to tak, że z jednej strony system prawny i polityczny przekonuje nas, że powinniśmy jak najszybciej kupić swoje "M", ale jednocześnie pozwala na pojawianie się wyłącznie prywatnych inwestycji deweloperskich i nieograniczone kształtowanie przez nich cen. Takie podejście ma swoje konsekwencje. Własność, która jest tak atrakcyjna i promowana, staje się coraz droższa, a w konsekwencji coraz trudniej dostępna. Dlatego popularność najmu rośnie, wbrew politycznym intencjom autorów transformacji.
Wielu marzy, by być rentierami. Kupić mieszkanie, wynajmować i mieć dochód.
Na początku, gdy ten rynek zaczął się rozwijać, trafiły na niego mieszkania, które np. ktoś miał po krewnym i sam nie chciał w nich mieszkać, więc wynajmował. Po kilku latach okazało się jednak, że najem może być także bardzo atrakcyjnym sposobem zarabiania pieniędzy.
Dlatego dziś mamy wielu prywatnych właścicieli, którzy wynajmują dla zarobku. Mamy także ludzi, którzy specjalnie kupują mieszkania, aby je wynająć, traktując je jako lepszą lokatę kapitału niż akcje czy obligacje. I wreszcie mamy inwestorów, którzy kupują mieszkania tylko po to, aby zarobić na wzroście ich wartości, a profity z najmu traktują jako miły, acz marginalny dodatek.
Poza kredytem hipotecznym na 30 lat do wyboru mamy dziś wynajem na nieuregulowanym rynku, pojedynczo występujące TBS-y oraz mieszkania socjalne i komunalne, które można odkupić za ułamek ceny. Nie mamy natomiast żadnych publicznych rozwiązań w zakresie najmu. Ponadto sam rynek nie jest do końca zbadany. Nawet dane, które posiada GUS, nie odzwierciedlają rzeczywistości. Według GUS-u rynek najmu stanowi nieco ponad 4 proc. całego zasobu mieszkaniowego. To kompletna bzdura. Wystarczy zliczyć deklaracje podatkowe osób zarabiających na najmie, by bezpiecznie stwierdzić, że ten rynek jest co najmniej dwa razy większy. Niewykluczone też, że stanowi kilkanaście procent. Problem w tym, że nikt tego nie pilnuje i dokładnie nie liczy.
Fundacja ma jednak skupić się na konkretnym wycinku najmu, czyli najmie instytucjonalnym. To rzecznikiem czyich interesów chcecie być? Wynajmujących czy najemców?
Naszymi partnerami są firmy, które tworzą ten rynek - platformy PRS: LivUp (Aurec Capital), Resi Capital (Grupa Cavatina) oraz Resi4Rent. Rozmawiamy też z innymi podmiotami, więc de facto działamy w ich interesie. Ale z drugiej strony chcemy doprowadzić do stworzenia odpowiednich standardów dla tego rynku, a to z kolei jest interesem najemców.
Chcemy wskazywać na patologie, jakie działy się na rynku najmu detalicznego. Sytuacje, gdy w mieszkaniu psuje się stara lodówka, a właściciel mieszkania co chwila przyprowadza pana złotą rączkę i robi co może, aby uniknąć zakupu nowej, mimo że obiecał to najemcy. Albo sytuacje w stylu "powrotu siostrzenicy z Londynu", która jest przyczyną nagłego i niezgodnego z prawem wypowiedzenia umowy najmu. To przykłady w gruncie rzeczy marginalne, ale niepokój z nimi związany zniechęca ludzi do wynajmowania mieszkań.
Na Zachodzie ludzie wiedzą, że rynek najmu jest bezpieczny, dlatego mogą odłożyć zakup mieszkania do czasu, aż będą wiedzieli, że w danym miejscu zostaną i mają zdolność, by kupić odpowiednio duże mieszkanie, często na nieco krótszym kredycie. W Polsce działa to dziś zupełnie odwrotnie. Wierzymy, że odpowiedzią na to może być rynek najmu instytucjonalnego. Nawet jeśli okaże się mały, to i tak będzie w stanie wygenerować właściwe standardy.
A jak miałaby wyglądać egzekucja takich standardów?
Tak, jak dzieje się z innymi trendami, np. przestrzeniami coworkingowymi. Ich obecność sprawiła, że pracodawcy zaczęli wymagać w wynajmowanych biurach nowej jakości na poziomie coworkingu, bo tego potrzebowali pracownicy. Okazało się raptem, że ułamek rynku zaczął wpływać na całość. To samo może się wydarzyć w przypadku rynku instytucjonalnego, jeśli odpowiednio zadbamy o to, by najemcy wiedzieli, że istnieje i jakie są różnice między najmem instytucjonalnym i prywatnym.
Ludzie będą oczekiwać od całego rynku najmu wyższych standardów, komunikacji, umów - wszystkiego tego, co rynek instytucjonalny będzie mógł zapewnić. Chcemy pokazywać, że najem to nie jest rozwiązanie na chwilę, ale też istotny element rynku mieszkaniowego, którego po prostu potrzebujemy. I chcemy przekonywać do tego instytucje publiczne i samorządy.
A może tu nie chodzi tylko o dobre praktyki. Być może tym, co zmieniłoby patrzenie na najem, byłoby zrobienie porządku z cenami? Bywa, że kawalerka w centrum Warszawy, opisana w ofercie jako apartament z loggią i aneksem sypialnym, kosztuje 3 tys. zł miesięcznie. Ktoś może sobie to przeliczy i wyjdzie mu, że kredyt bardziej się opłaca.
Rzeczywiście, stawki czynszów stanowią problem. Kupowanie mieszkań stało się dla wielu podwójną inwestycją. Zarabiają na wzroście wartości i przynoszą zwrot z samego wynajmu jednocześnie. Ciężko więc dziwić się kupującym. Natomiast proporcje są trudne do zaakceptowania. Bo o ile ceny mieszkań, choć wysokie, to są w miarę adekwatne do zarobków, o tyle stawki najmu są nieproporcjonalnie duże w porównaniu do ceny metra i średniej pensji w Polsce. Dlatego często jest tak, że jeśli ktoś ma etat i zdolność kredytową, to nie chce czekać i płacić za czyjeś mieszkanie, skoro nie ma z tego proporcjonalnych korzyści.
Cena niezależności i wolności, którą ludziom w Zachodniej Europie daje najem, jest u nas tak wysoka, że to kredyt hipoteczny zaczynamy uznawać za rzeczywistą wolność, choć mieszkanie nadal nie jest nasze, a banku. Doszliśmy przez to do sytuacji, w której najem jest w naszej świadomości czymś bardzo przejściowym, a czasem wręcz wstydliwym, z czego ludzie chcą szybko zrezygnować. Zakup mieszkania staje się celem życiowym bardzo młodych ludzi, dopiero zaczynających karierę zawodową, którzy powinni móc skupić się na innych kwestiach. Te patologie rynku najmu już nieraz doprowadziły do cichych tragedii, w których ludzie rezygnują z rozwoju i lepszego życia, bo są uwiązani kredytem i miejscem, w którym kupili nieruchomość.
No dobrze. A co z cenami najmu? Ktoś chyba musi spuścić z tonu.
Ceny najmu można regulować. Są na to dwa sposoby: systemowo, jak w Niemczech, co ma miejsce już od kilkunastu miesięcy w Berlinie, lub otwierając się na najem instytucjonalny. Prywatny najemca liczy na wzrost wartości. Na tym polega jego inwestycja, która często jest dodatkowym przychodem. Taki człowiek myśli sobie – jestem menadżerką/-em, mam dobrą pracę, nie muszę zarabiać na najmie. Skoro nie mam teraz chętnych na mieszkanie, to poczekam, aż się znajdą za stawkę, która mi się podoba. I tak pewnie będzie, bo mieszkań jest zbyt mało, więc zaczynamy wynajmować również te, które są droższe niż być powinny.
Najem instytucjonalny działa inaczej. Biznes jest wtedy, gdy lokale są zajęte i przynoszą wpływy, więc instytucje będą robiły wszystko, aby ktoś chciał w nich w mieszkać - nawet jeśli wiązałoby się to ze zbijaniem cen. Najem instytucjonalny może być więc naturalnym regulatorem stawek czynszu na rynku prywatnym.
Niedawno mój redakcyjny kolega Mateusz Madejski pisał na łamach money.pl o tym, że szwedzki inwestor kupił w Warszawie 650 "dziur w ziemi". Wszystkie mają iść na wynajem. Podobnie działo się dwie dekady temu w Berlinie. Skutek? Skokowy wzrost cen najmu. Idą trudne czasy dla najemców?
20 lat temu inwestorzy w Berlinie kupowali mieszkania nie tylko od deweloperów, ale też od miasta, które nie chciało tym zasobem dłużej zarządzać. To był oczywiście, podobnie jak u nas zresztą, błąd niedoszacowania samoregulacji wolnego rynku w warunkach neoliberalnego kapitalizmu – jednak chociaż przyczyna społeczna jest ta sama, to zarówno decyzje, jak i konsekwencje są zupełnie inne.
Czy boję się, że Warszawa podzieli berliński los? Wręcz życzyłbym sobie, żeby tak było. Przed 2019 roku średnia stawka najmu w stolicy federacji wynosiła od ok. 500 euro przy kawalerkach do niespełna 1000 euro w przypadku mieszkań trzypokojowych. To był ten moment, kiedy władze miasta uznały, że to już za drogo i trzeba regulować rynek, wprowadzić ograniczenia. I zarządziły, że średni czynsz mieszkania wybudowanego przed 2014 rokiem nie może wynieść więcej niż 10 euro za m2.
W tym samym czasie w Warszawie stawki najmu wynosiły: 500 euro przy kawalerkach i niespełna 1000 euro przy mieszkaniach trzypokojowych. Sęk w tym, że siła nabywcza berlińczyka jest o 15 proc. wyższa niż w przypadku warszawiaka. Mając na uwadze różnice w cenie metra, zarabia się tam średnio ok. 220 proc. warszawskiej pensji.