Jeszcze w tym roku ruszy budowa 124 mieszkań w Radomiu. Od ponad miesiąca w Świdniku i Zamościu rodziny zainteresowane programem "Mieszkanie Plus" wypełniają ankiety określające ich preferencje mieszkaniowe. Na podstawie zebranych danych zostaną wybudowane osiedla w obu miastach. Jeszcze w tym roku w Zamościu powstanie osiedle z sześcioma trzypiętrowymi blokami.
Niespełna trzy tygodnie temu PFR Nieruchomości - spółka Polskiego Funduszu Rozwoju - kupiła grunty we Wrocławiu. Osiedle, które na nich powstanie, ma mieć blisko tysiąc mieszkań.
- PFR Nieruchomości, który realizuje inwestycje w ramach programu Mieszkanie Plus, zbuduje portfel inwestycji na poziomie 15-17 mld zł w najbliższych latach - mówi w rozmowie z Polską Agencją Prasową Paweł Borys, prezes Polskiego Funduszu Rozwoju.
Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju - prowadzony przez PFR Nieruchomości - jest długoterminowym inwestorem finansowym, którego działalność polega na finansowaniu i współfinansowaniu inwestycji w obszarze nieruchomości mieszkaniowych, realizowanych we współpracy z podmiotami prywatnymi, samorządami oraz spółkami Skarbu Państwa.
W tej chwili w realizacji są projekty na łączna liczbę 50 tys. mieszkań. Budowane są w ramach tzw. komercyjnego filaru programu "Mieszkanie Plus". W tym modelu inwestycje realizowane są na warunkach rynkowych.
Fundusz przewiduje realizację inwestycji na 1,5 roku do 2 lat. W dalszej kolejności, nieruchomość będzie wynajmowana na rzecz indywidualnych najemców. Może być również wydzierżawiana na rzecz partnera samorządowego na okres, który średnio wynosi 25 do 30 lat. Możliwości jest wiele.
Przyśpieszenie programu
PFR został właścicielem spółki BGK Nieruchomości (obecnie właśnie PFR Nieruchomości), realizującej inwestycje w ramach programu Mieszkanie Plus w październiku 2018 roku. Celem zmiany było znaczne przyśpieszenie realizacji inwestycji w budownictwo mieszkaniowe. - Po etapie opracowania regulacji i przygotowania funduszu, program się rozkręcił i inwestycje bardzo przyspieszają - zaznacza Paweł Borys.
Jak podkreśla Paweł Borys, w dyspozycji PFR Nieruchomości w tej chwili jest około 6 mld zł.
Jednocześnie PFR jest w stanie zainwestować dodatkowe 1,5 mld zł, aby program miał pełne finansowanie. Inwestycje w program "Mieszkanie Plus" w połowie finansowane będą z kapitału własnego funduszu, a w kolejnych 50 proc. z kredytów lub emisji obligacji.
- W Polsce ponad 83 proc. mieszkań jest kupowanych na własność, głównie z wykorzystaniem kredytów hipotecznych, co skutkuje wysokim zadłużeniem Polaków. W Niemczech jest to na przykład tylko 51 proc. Rozwój rynku mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności - przez fundusz z grupy PFR - to atrakcyjna oferta dla Polaków - mówi Paweł Borys.
Prezes PFR wyjaśnia, że na etapie budów i po komercjalizacji mieszkań PFR Nieruchomości będzie mógł uruchomić kredyty lub wyemitować obligacje związane z inwestycjami.
Zwykle inwestycje mieszkaniowe deweloperów są finansowane w większości (w stopniu około 70-80 proc.) długiem lub przedpłatami od lokatorów. PFR przyjmuje bardziej konserwatywne podejście z 50-procentowym udziałem kapitału własnego.
Partnerami inwestycyjnymi mogą zostać:
• jednostki samorządu terytorialnego,
• TBS,
• podmioty w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego,
• spółki Skarbu Państwa,
• podmioty prywatne.
W przeciwieństwie do mieszkań komunalnych i socjalnych, w których czynsz jest dostosowany do możliwości najuboższych, w mieszkaniach budowanych w ramach programu "Mieszkanie Plus" obowiązywał będzie czynsz komercyjny. Ma on bowiem zapewnić zysk inwestorom. Stąd właśnie PFR Nieruchomości może korzystać z instrumentów dłużnych przy realizacji inwestycji.
Niższy czynsz, rynkowe inwestycje
Założeniem "Mieszkania Plus" jest to, żeby czynsze były dużo niższe od obecnych stawek rynkowych. To możliwe m.in. dzięki wnoszeniu przez Skarb Państwa gruntów pod nieruchomości. Inwestor nie musi ich kupować na rynku, a to z reguły najwyższy koszt inwestycji deweloperskiej.
Zasady komercyjne w programie zakładają również rynkową stopę oprocentowania ewentualnego finansowania dłużnego (wspomnianego kredytu lub obligacji). Do tego oczywiście w ramach prac przy osiedlach ogłoszone będą konkurencyjne postępowania wyłaniające wykonawców robót budowlanych czy też dostawców usług związanych z realizacją projektu.
- Z perspektywy PFR nie obawiamy się o finansowanie tego programu - zaznacza Paweł Borys. - W ostatnim roku tempo programu bardzo przyśpieszyło. Zbliżamy się realizacji założonego celu, czyli 50 tys. mieszkań w realizacji do końca tego roku. Mowa o mieszkaniach, które mają już konkretne lokalizacje, decyzje inwestycyjne, konkretne umowy i rozpoczęte budowy - tłumaczy.
Jak przypomina w rozmowie z Polską Agencją Prasową, kolejne 50 tys. mieszkań jest z kolei realizowane przez Krajowy Zasób Nieruchomości. To kolejny podmiot odpowiedzialny za "Mieszkanie Plus".
Krajowy Zasób Nieruchomości to w zasadzie bank ziemi o przeznaczeniu mieszkaniowym. Lokalizacje mogą zagospodarować wszyscy chętni - w tym również inwestorzy. Dla inwestorów to szansa na zrealizowanie inwestycji, której częścią będzie można zarządzać na zasadach komercyjnych, a część będzie wiązała się ze znacznie mniejszym ryzykiem i przynosiła stabilny zysk w długim okresie.
Europa ma 40 lat przewagi
"Mieszkanie Plus" nie jest wcale polskim wymysłem. Jednym z krajów, w którym zaangażowanie państwa w rynek mieszkaniowy pozwoliło istotnie ograniczyć problem braku dostępności mieszkań, jest Szwecja.
Szwedzi postawili na program miliona mieszkań - Miljonprogrammet.
Od połowy lat 60. do połowy lat 70. ubiegłego wieku udało się w tym kraju zwiększyć zasoby mieszkaniowe aż o jedną trzecią. To doprowadziło do zmniejszenia przeludnienia w szwedzkich mieszkaniach z poziomu 35 proc. do zaledwie 5 proc. Jak wynika z danych Eurostat, współczynnik ten w Polsce przekracza obecnie 44 proc. Średnia unijna to z kolei 17 proc. Co to oznacza? To idealnie pokazuje, jak wielu mieszkań w Polsce brakuje. Polski Fundusz Nieruchomości na zasadach komercyjnych ma rozwiązywać ten problem.
Jeszcze kilka lat temu Bank Światowy wskazywał, że liczba mieszkań na 1000 mieszkańców jest niemal identyczna w Polsce i na Ukrainie. Do Niemiec i Szwecji było i jest nam daleko.
W tej chwili program Mieszkanie Plus to 867 wybudowanych mieszkań i kolejne 663 w trakcie budowy. 18 tys. mieszkań jest z kolei w trakcie projektowania architektonicznego. Do tego dochodzi 17 tys. mieszkań, które czekają na finansowanie i 20 tys. mieszkań, które są oceniane właśnie pod kątem opłacalności.