Wycena lokalu lub działki dość często bywa przedmiotem kontrowersji. Czasem może się okazać, że dwóch rzeczoznawców w dość różny sposób określiło wartość rynkową tej samej nieruchomości. Tłumaczymy, jak to możliwe.
Wielu nabywców i właścicieli nieruchomości, przynajmniej raz miało do czynienia z tzw. operatem szacunkowym. Taki dokument jest przygotowywany między innymi na potrzeby kredytowania nieruchomości, co może prowadzić do nerwowych sytuacji. Tym bardziej, że wycena wycenie nie musi być równa.
Warto dowiedzieć się, jaka jest przyczyna takich rozbieżności pomiędzy wycenami.
Rzeczoznawca ma do wyboru aż cztery różne sposoby wyceny
Na wstępie warto podkreślić, że główne zasady wyceny zostały uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wspomniany akt prawny określa między innymi cele wyceniania nieruchomości. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl najczęściej takim celem jest określenie wartości rynkowej lokalu lub działki (zabudowanej albo niezabudowanej).
Operaty rzadziej mają na celu wyznaczenie tzw. wartości odtworzeniowej lub katastralnej. Wartość rynkowa jest określana tylko wtedy, gdy dana nieruchomość może stanowić przedmiot obrotu. W przeciwnym razie rzeczoznawca powinien wyznaczyć tzw. wartość odtworzeniową (odpowiadającą kosztom odtworzenia pomniejszonym o ewentualne zużycie nieruchomości).
Zgodnie z definicją ustawową, wartość rynkowa nieruchomości to kwota, którą w obecnych warunkach można uzyskać za daną nieruchomość na wolnym rynku. Taka wartość powinna opierać się na założeniu, że strony umowy działają rozważnie i racjonalnie, mają stanowczy zamiar sfinalizowania transakcji i nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Warto wiedzieć, że ustawa o gospodarce nieruchomościami stwarza rzeczoznawcom możliwość wyboru jednego z czterech sposobów określenia wartości gruntu lub lokalu. Mowa o następujących wariantach:
- podejściu porównawczym bazującym na cenach rynkowych podobnych nieruchomości;
- podejściu dochodowym opierającym się na analizie przyszłych dochodów z nieruchomości;
- podejściu kosztowym polegającym na określeniu kosztów odtworzenia nieruchomości (z uwzględnieniem jej ewentualnego zużycia i kosztów zakupu gruntu);
- podejściu mieszanym uwzględniającym pewne elementy trzech wcześniej wymienionych podejść.
Wybór podejścia stosowanego w ramach wyceny, zwykle należy do rzeczoznawcy (o ile nie ograniczają go szczegółowe przepisy). W ramach wycen dotyczących nieruchomości mieszkaniowych (wykonywanych np. na potrzeby kredytu hipotecznego), zwykle stosuje się podejście porównawcze. Jest ono wiarygodne, jeżeli rzeczoznawca właściwie wybierze nieruchomości stanowiące punkt odniesienia, uwzględni różnice pomiędzy nimi oraz weźmie pod uwagę ostatnie zmiany cen metrażu.
Dokładniejsze zasady wykonywania analizy porównawczej nieruchomości, określa specjalne rozporządzenie Rady Ministrów (Dz.U.2004.207.2109). Obowiązujące przepisy wskazują również źródła danych, które rzeczoznawca może wykorzystać podczas tworzenia swojej wyceny. Co ważne, lista takich źródeł nie jest ograniczona przez ustawę. Możliwość swobodnego wyboru danych służących do wyceny, w oczywisty sposób wpływa na rozbieżność wyników dotyczących tej samej nieruchomości (podobnie jak dopuszczalność stosowania różnych podejść w ramach wyceny).
Operat szacunkowy zwykle może być używany przez kolejny rok
Z tematem wyceny nieruchomości nierozerwalnie związane jest pojęcie operatu szacunkowego. Według ustawowej definicji, taki operat stanowi pisemną opinię specjalisty o wartości danego lokalu lub działki (zabudowanej/niezabudowanej).
Rzeczoznawca ponosi odpowiedzialność tylko za wykorzystanie operatu do celu, dla którego ta analiza została sporządzona (chyba że wyraził zgodę na inny sposób użycia swojej analizy). Warto wiedzieć, że każda osoba posiadająca odpowiedni interes prawny, może domagać się od instytucji publicznej udostępnienia treści operatu szacunkowego. W takiej sytuacji, jednostka sektora finansów publicznych musi również pozwolić na wykonywanie notatek lub odpisów dotyczących operatu. Przykładem interesanta z prawem wglądu do operatu szacunkowego jest osoba, którą gmina zamierza obciążyć opłatą adiacencką.
Kolejną ważną kwestią wydaje się okres swoistej używalności operatu szacunkowego. Taka opinia dotycząca wartości danej nieruchomości, może być wykorzystywana (np. do celów kredytu mieszkaniowego) przez kolejny rok od jej sporządzenia. Wyjątek stanowi sytuacja, w której nastąpiła istotna zmiana cech dotyczących nieruchomości (związana np. z remontem budynku mieszkalnego). Operat może być używany po upływie roku tylko wtedy, gdy rzeczoznawca potwierdzi jego aktualność (poprzez odpowiednią adnotację i uzupełniającą analizę).
W ramach podsumowania warto dodać, że prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego podlega kontroli przez organizację zrzeszającą rzeczoznawców majątkowych. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadza jednak istotne ograniczenie dotyczące takiej kontroli. Wedle wspomnianej ustawy, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę operatu szacunkowego dotyczącego tej samej nieruchomości (np. ze znacznie inną wyceną), nie może być brane pod uwagę przy ocenie kontrolowanego operatu.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl