Rząd szykuje bat na firmy oferujące tak zwane odwrócone hipoteki. Będą musiały pochwalić się kapitałem zakładowym w wysokości co najmniej dwóch milionów euro, wprowadzić jednolity wzór umów, a jeśli zbyt długo będą zalegać z wypłatą seniorowi, to zwyczajnie pożegnają się z przejmowaną nieruchomością. Eksperci grzmią, że zmiany w prawie są konieczne i dalsze zwlekanie z ich wprowadzaniem mogłoby doprowadzić do afery na miarę Amber Gold.
Rząd zajmie się na dzisiejszym posiedzeniu założeniami do ustaw o odwróconym kredycie hipotecznym oraz o rencie dożywotniej, których wnioskodawcami są ministrowie: finansów i gospodarki. Mimo że na rynku działa coraz więcej firm oferujących tak zwane odwrócone hipoteki, to wciąż nie określono jasnych przepisów ich funkcjonowania.
Odwrócona hipoteka pozwala na uzyskanie dodatkowych pieniędzy z nieruchomości. Jej posiadacz przenosi akt własności na firmę, która w zamian zobowiązuje się jednorazowo lub do końca życia wypłacać mu pieniądze. Oferta skierowana jest przede wszystkim do osób starszych.
Dzisiejsze przepisy są niewystarczające
Firmy, które obecnie działają na rynku, świadczą swoje usługi w oparciu o zapisy o rencie dożywotniej w kodeksie cywilnym. Mówią one co prawda o zasadach przeniesienia własności w zamian za pewne świadczenia - również pieniężne, ale sprawdzają się wyłącznie w relacjach z bliskimi, a nie w warunkach komercyjnych, wynika z uzasadnienia do projektu ustawy. Właściciel mieszkania może więc zgodnie z prawem przekazać swoją posiadłość w zamian za zapewnienie mu wyżywienia, opału lub pielęgnacji w chorobie. To może stwarzać próby oszustwa, więc wnioskodawca słusznie stwierdził, że obecnie przepisy nie zapewniają odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa odbiorcom usług oferowanych na rynku.
Dlatego ministerstwa proponuje ustawowe uregulowanie pojęcia renty dożywotniej. W jej ramach właściciel nieruchomości przeniesie własność w zamian za zobowiązanie kupującego do wypłacania uzgodnionej renty do końca życia. Rzecz jasna, umowa ustanowi służebność mieszkania, czyli senior będzie mógł w nim dalej mieszkać. Zabezpieczeniem takiej transakcji będzie zaś przede wszystkim hipoteka na nieruchomości.
_ Celem uregulowania jest (...) by zainteresowane osoby mogły podjąć świadomą i przemyślaną decyzję o skorzystaniu z oferty, po dokonaniu oceny korzyści i ryzyk, jakie wiążą się z każdym z przedstawionych w ustawie rozwiązań - _ czytamy w rządowym projekcie.
Nikt nie wyrzuci seniora na bruk
Firmy, które teraz działają pod nazwą funduszy hipotecznych, przede wszystkim będą musiały ustanowić na przejmowanej nieruchomości hipotekę, w celu zabezpieczenia przyszłych wypłat dla dotychczasowego właściciela-seniora. Uchroni to przed sytuacją, w której fundusz przejmie nieruchomość, ale następnie zbankrutuje i w kasie zabraknie środków na wypłatę renty. Senior zostałby wtedy na lodzie - bez mieszkania i bez pieniędzy.
Co jednak ważne, jeśli faktycznie dojdzie do bankructwa, żaden bank nie będzie miał prawa wyrzucić poprzedniego właściciela z mieszkania. Projekt zakłada bowiem, że służebność nieruchomości będzie miała pierwszeństwo przed hipoteką ustanowioną na zabezpieczenie wypłat. Innymi słowy, akt własności lokalu co prawda przejdzie w ręce wierzyciela, jednak senior nadal będzie mógł w nim mieszkać.
Zanim jednak dojdzie do podpisania jakiejkolwiek umowy, fundusz od A do Z wytłumaczy posiadaczowi mieszkania warunki umowy. Na specjalnym arkuszu będą musiały się znaleźć takie informacje jak wyjaśnienie działania renty dożywotniej w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, przewidywaną wysokość okresowych świadczeń oraz prognozę łącznej jej wysokości. Do tej pory fundusze właściwie nie musiały o tym mówić.
Fundusz dodatkowo będzie musiał poinformować o możliwościach rozwiązania umowy. Ministrowie chcą, żeby było to możliwe w trzech przypadkach: jeśli kupujący nie wypłaci renty przez trzy miesiące z rzędu, w ciągu roku ominie w sumie sześć rat lub jeśli suma wypłat w ciągu roku będzie niższa od umowy o co najmniej 25 procent.
Ministerstwo chce też wprowadzić dwustopniowy model podpisywania umowy. To na wypadek, gdyby senior nagle zmienił zdanie. Najpierw właściciel mieszkania będzie składał oświadczenie o zamiarze zawarcia umowy. Dokument nie będzie jednak wiążący i senior będzie mógł się w każdym momencie rozmyślić i wycofać. Ustawodawca podaje, że to taki czas do namysłu i furtka bezpieczeństwa dla starszych osób. Ustawa określa ten okres na minimum trzy do maksimum sześciu tygodni.
Jeśli senior złoży oświadczenie, fundusz przedstawi projekt umowy razem z przewidywaną wysokością renty. Jeśli właściciel zgodzi się na zaproponowane warunki, rzeczoznawca zacznie wycenę nieruchomości, na podstawie której powstanie umowa. Jeśli jednak firma zaoferuje cenę niższą od 15 procent sumy określonej w projekcie umowy, to zainteresowany będzie mógł z niej zrezygnować bez pokrywania jakichkolwiek kosztów.
_ To rozwiązanie będzie dodatkowo motywowało podmioty oferujące renty dożywotnie do oszacowania nieruchomości i świadczeń w wysokości najbardziej zbliżonej do wartości ostatecznej już na etapie opracowywania projektu umowy - _ czytamy w uzasadnieniu.
Minimum 2 miliony euro na start
Projekt zakłada też, że nie każdy będzie mógł oferować odwróconą hipotekę z rentą dożywotnią. Autor wprowadza bowiem szereg zobowiązań i wymagań od podmiotów działających na rynku. Przede wszystkim prowadzenie takiej działalności będzie wymagało zezwolenia Komisji Nadzoru Finansowego. Instytucja wyda jednak zgodę, pod warunkiem, że podmiot będzie zarejestrowany w formie spółki akcyjnej z minimalnym kapitałem założycielskim 2 miliony euro.
Pojawią się też wymogi dotyczące jego zarządu - członkowie będą musieli potwierdzić między innymi niekaralność oraz zdobycie wyższego wykształcenia. Jeśli firma nie spełni tych warunków, grozić jej będą ogromne kary - za oferowanie renty dożywotniej bez zezwolenia, autor ustawy przewidział sankcje karne w postaci pozbawienia wolności do lat pięciu oraz grzywny do 10 milionów złotych.
Limitu jednak nie będzie
Zmiany nie wprowadzają jednak żadnych limitów w kwestii wartości nieruchomości, co obecnie budzi spore kontrowersje. Na przykład za 50-metrowe mieszkanie warte 400 tys. zł 65-latek dostanie od Funduszu Hipotecznego Dom, pierwszej na polskim rynku instytucji oferującej tzw. odwróconą hipotekę, dożywotnią rentę w wysokości 677 zł (dane za lipiec 2013 roku).
Kobieta w tym samym wieku za identyczne mieszkanie dostanie 529 zł, czyli w ciągu dziesięciu lat fundusz wypłaci jej około 63,5 tys. zł, a w ciągu 20 lat - niespełna 127 tys. zł, czyli tylko jedną trzecią obecnej wartości mieszkania. Na więcej może liczyć 85-latek, którego nieruchomość jest warta 400 tys. zł - dostanie 2 tys. zł miesięcznie, ale biorąc pod uwagę zaawansowany wiek pewnie nie będzie długo cieszył się wysokimi dochodami. Firma broni się jednak, że nie może wypłacać więcej.
_ - Wartość świadczenia wynika z rachunku ekonomicznego. Standardem światowym jest to, że stosunek wartości nieruchomości do wielkości wypłaconych świadczeń waha się od 30 do 50 procent. U nas jest to 30 do 40 procent i nie należy oczekiwać, że w przyszłości np.banki zaoferują więcej. Wypłaty wysokości 50 procent i więcej zdarzają się, ale to ma miejsce w innych realiach rynkowych, w Stanach Zjednoczonych, gdzie odwrócona hipoteka jest subsydiowana przez rząd - _ tłumaczył w rozmowie z Manager.Money.pl Michał Butscher, prezes FH Dom.
Butscher porównał odwróconą hipotekę do kredytu hipotecznego. Stwierdził, że kalkulując wartość wypłaty, trzeba zastosować trzeźwy rachunek ekonomiczny i policzyć wszystkie koszty - kapitału, reklamy, promocji, struktury, personelu.
_ - Dobrą analogią jest kredyt hipoteczny - płacimy bankowi kilkukrotność wartości nieruchomości po to, by cieszyć się nią już dziś. Wybieramy coś kosztem czegoś innego. To jakoś nikogo nie oburza i nie dziwi. Dlaczego więc nie możemy przeskoczyć mentalnie tej bariery i zaakceptować, że również hipoteka odwrócona musi kosztować? - pyta Butscher. - Instytucje finansowe udzielające takich świadczeń to nie instytucje charytatywne, też muszą zarabiać _.
Brak kontroli będzie miał dramatyczne skutki
O przyspieszenie prac nad odwróconą hipoteką od miesięcy dopomina się opozycja. Posłanka SLD Anna Bańkowska przestrzegała, że brak kontroli nad tą ofertą rynku ubezpieczeniowego może mieć dla klientów dramatyczne skutki. Jak podkreśliła, w ostatnim czasie w mediach pojawiło się coraz więcej reklam towarzystw ubezpieczeniowych i funduszy, które oferują tzw. odwrócony kredyt hipoteczny, skierowany przede wszystkim do osób starszych.
_ - Mamy w tej chwili do czynienia z sytuacją pogarszającej się strony materialnej wielu ludzi w podeszłym wieku i wielu z nich próbuje ratować swój budżet właśnie korzystając z takich ofert, które mówią: "oddasz mieszkanie, oddasz dom, będzie ci się łatwiej żyło". Tymczasem nie ma żadnych regulacji państwowych dotyczących ochrony tego nowego, coraz modniejszego ruchu na rynku finansowym _- mówiła posłanka Sojuszu.
Według niej z odpowiedzi, jaką dostała w połowie ubiegłego roku z resortu gospodarki wynikało, że regulacje są gotowe i niebawem zajmie się nimi rząd. Jednak - podkreśliła - w dalszym ciągu ich nie ma.
_ - Afera, nieszczęście z tego typu wejścia ludzi w ten rynek pseudoubezpieczeniowy może być jeszcze większa i dotkliwsza w skutkach niż w przypadku Amber Gold - _ przestrzegała Bańkowska._ - O tym problemie musimy głośno mówić: ktoś musi ludziom powiedzieć, że wchodząc naiwnie w niezrozumiałe często umowy, podpisując je, grozi wielu ludziom utrata ich majątku, a równocześnie jest to dla wielu jedyne źródło wspomagania budżetu. _
Jak poinformowała, złożyła również kolejną - tym razem do Donalda Tuska - interpelację w tej sprawie. Minął ustawowy termin odpowiedzi na tę interpelację i premier milczy - zaznaczyła.
_ - Państwo musi te sprawy uregulować i o to SLD apeluje kolejny raz do premiera: panie premierze, jeśli nie można się domówić na Komitecie Stałym Rady Ministrów, czy na rządzie w tej sprawie, niech pan weźmie ster w swoje ręce w tym przypadku, bo chodzi o ochronę tysięcy, bo nie chcę powiedzieć, milionów starszych ludzi, którzy mogą być oszukani, skrzywdzeni - _ przekonywała Bańkowska.
Jak chronić klienta?
Odwrócona hipoteka to na rynku europejskim norma. _ - Z dostępnych danych wynika, że różne formy odwróconej hipoteki można odnaleźć w 13 krajach Unii Europejskiej. Dominują umowy typu pożyczkowego nad umowami sprzedażowymi. Nawet na największych rynkach odwrócona hipoteka jest produktem specjalistycznym - szacuje się, że maksymalny udział odwróconych hipotek w rynku kredytów hipotecznych wynosi mniej niż 5 procent - _ mówił już półtora roku temu Krzysztof Mędrala, ówczesny wiceprezes Towarzystwa Ubezpieczeń na Życie Europa.
Ekspert opisywał, że głównymi instytucjami oferującymi odwróconą hipotekę w UE wówczas były:
- banki (40 proc.),
- inwestorzy instytucjonalni na rynku nieruchomości (19 proc.),
- firmy specjalizujące się w udzielaniu pożyczek (12 proc.),
- zakłady ubezpieczeń (12 proc.)
- pośrednicy finansowi działający na rzecz firm wymienionych powyżej (17 proc.).
_ - W Europie Centralnej największym rynkiem odwróconej hipoteki są Węgry. Produkt dostępny jest tam od 2005 roku. Na rynku tym nie istnieje oddzielna ustawa dotycząca odwróconych rent hipotecznych, ale w kodeksie cywilnym zdefiniowane są oba produkty i zarówno renta typu pożyczkowego jak i renta typu sprzedażowego. Na Węgrzech działa kilka instytucji oferujących produkt _- mówił Mędrala.
Niemcy się wycofują
O ile odwrócona hipoteka w niektórych krajach cieszy się dużą popularnością, to Niemcy wykazują już większą wstrzemięźliwość, choć renty hipoteczne oferowane są tam od lat.
W przeszłości niektóre banki rezygnowały już z tego typu produktów, bo zainteresowanie klientów było znikome. Zdaniem ekspertów, niewielką popularność rent hipotecznych w Niemczech można tłumaczyć stosunkowo dobrą kondycją finansową niemieckich emerytów.
Stowarzyszenia konsumenckie w Niemczech zalecają ostrożność przy zawieraniu tego typu umów i dokładną analizę warunków. Ukryte koszty mogą bowiem znacznie obniżyć kwotę comiesięcznej wypłaty. Na ogół sprawa odwróconej hipoteki nie budzi jednak w Niemczech poważniejszych kontrowersji.
KOMENTARZ Dzieci będą kochać rodziców za mieszkanie?
Czytaj więcej w Money.pl