Strategia _ Kup pan cegłę..., _ jaką stosował grany przez Romana Kłosowskiego bohater filmu _ Ewa chce spać _, nieźle oddaje specyficzne klimaty polskiego rynku nieruchomości.
Jeszcze niedawno ludzie stali w kolejkach przed biurami sprzedaży, gotowi podpisać finansowy cyrograf na trzydzieści lat na podstawie pięknej tzw. wizualizacji, która przedstawiała optymistyczną wersję tego, co może kiedyś wyrośnie z tzw. dziury w ziemi.
Grany przez Kłosowskiego poczciwy rzezimieszek był mało przekonujący z racji skromnej postury. Co innego deweloperzy. Ich wersja _ Kup pan cegłę za 100 złotych _ brzmiąca _ Kup pan mieszkanie na przedmieściach z widokiem na wysypisko śmieci po 9,9 tys. zł za metr bo za rok podobne będzie już po 12,9 tys. zł _ była nad wyraz skuteczna.
Gdy prysł okres nieskończonej hossy, tanich kredytów i mieszkań, które tylko drożeją, nadeszły trudne czasy dla rynku mieszkaniowego. O ile na całym świecie ich rezultatem jest radykalna przecena nieruchomości, to rodzimi deweloperzy zareagowali na nie z właściwą sobie ułańską fantazją.
Przeglądając oferty warszawskiego rynku i opinie przedstawicieli branży, trudno nie przecierać oczu ze zdziwienia. Jeden z deweloperów jeszcze całkiem niedawno poświęcał połowę powierzchni swoich reklam na informowanie, że zabraknie mieszkań w roku 2010, a ceny ciągle rosną. Być może pajęczyna porastająca telefony w biurze sprzedaży skłoniła go w końcu do zmiany strategii, bo ten fragment reklamy ostatnio zastąpił zachętą do kupowania mieszkań w programie _ Rodzina na swoim _.
Inny inwestor z kapitałem zagranicznym proponuje klientom atrakcyjny rabat obniżając cenę metra kwadratowego z 10,5 tys. na 10 tysięcy zł. Skądinąd wiem, że kupił je hurtem od wykonawcy za cenę niższą niż połowa wartości po obniżce. Tak czy inaczej, miły gest wielkopańskiej łaski w dobie kryzysu.
Prezes dużej spółki przyznaje, że koszt wybudowania metra mieszkania w pewnej mniej atrakcyjnej dzielnicy to 3500 zł. Mówi też, że deweloperzy muszą zejść z marżą do jakichś 10 proc.. Chyba jednak nie wszyscy, bo sam jednak sprzedaje (albo raczej usiłuje sprzedać) mieszkania w tej dzielnicy po 8000 zł za metr.
Nie sposób nie wspomnieć też o niektórych analitykach rynku nieruchomości, którzy powtarzają mantrę, że ceny mieszkań zależą tylko od dostępności kredytu, więc obecny zastój jest mało znaczącym epizodem. Pomyśleć, że istnieją ludzie, których kryzys niczego nie nauczył.
Wbrew zaklinaczom rzeczywistości, chyba jednak upadł mit, że _ każda nora z widokiem na śmietnik po 9900 zł za metr kwadratowy to świetną okazją, która się nie powtórzy _ i deweloperzy wyciągną z tego solidną, a nie tylko kosmetyczną lekcję. Oczywiście nie stanie się to od razu, bolesne zejście z pozycji _ Pana i Władcy _ zajmuje trochę czasu.
Niestety, niektórzy mogą wybrać inne wyjście z sytuacji - upadłość lub _ zniknięcie _ z pieniędzmi klientów. Ostatnie bankructwo znanego dewelopera budującego podkrakowskie osiedle pokazało chyba najsmutniejszy aspekt polskiego rynku nieruchomości - jak kiepsko prawo chroni uczciwych obywateli, którzy mogą zostać bez mieszkań i z olbrzymi długami.
Jeśli państwo ma do odegrania jakąś rolę na rynku nieruchomości, to jest nią właśnie ochrona klientów i zapewnienie, by wykonawca solidnie wywiązywał się z umowy. Gwarancje bezpieczeństwa są dużo ważniejsze niż jakieś formy wspierania zdolności kredytowej kupujących. A rynek załatwi resztę.
Autor jest ekonomistą specjalizującym się w zagadnieniach racjonalności, autorem publikacji z zakresu ekonomii behawioralnej i psychologii hazardu. Współpracuje z miesięcznikiem psychologicznym _ Charaktery _.