Ten kto nosi się z zamiarem zakupu własnych czterech kątów w ostatnim czasie mógł zetknąć się z prasowymi tytułami, które raz po raz straszyły że „taniej już nie będzie”. Związane to było z mającymi nastąpić po 1 maja, czyli po wejściu Polski do UE, podwyżkami stawek podatku VAT na sprzedaż mieszkań oraz materiały budowlane. Na razie nadal nie wiadomo jak rozstrzygną się kwestie podatkowe. Ustawa wciąż nie uzyskała ostatecznego kształtu. Ale już same zamiary rządu wystarczyły, aby zareagował rynek mieszkaniowy.
„Ożywienie na rynku nieruchomości, które obserwujemy już od czerwca 2003 r jest sztuczne. Popyt jaki pojawił się na rynku mieszkaniowym to wynik różnych spekulacji towarzyszących pracom nad kształtem przepisów podatkowych dotyczących mieszkań i obaw z tym związanych. Dodatkowo zauważaliśmy, że ludzie wycofują środki z lokat z zamiarem ulokowania ich w nieruchomości. Widząc to rosnące zapotrzebowanie, osoby zamierzające pozbyć się mieszkania wstrzymywały się z decyzją o jego sprzedaży w oczekiwaniu na wyższą cenę. Taka sytuacja sprzyjała wzrostom cen” – powiedział Tomasz Błeszyński, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN).
Mniej sceptycznie oceniają obecną sytuację inne osoby związane z rynkiem nieruchomości.
„Hossa na rynku mieszkaniowym, która rozpoczęła się w drugiej połowie ubiegłego roku, a jej kulminacja przypadła na jego ostatnie dwa miesiące, trwa nadal. Oczywiście zainteresowanie kupnem mieszkania w pierwszych miesiącach bieżącego roku nieco osłabło, ale utrzymuje się ono na stałym poziomie. Prawdopodobnie jest to wynik dezorientacji towarzyszącej oczekiwaniu na ostateczną wersję przepisów podatku VAT. Mimo to styczeń oraz luty były i tak znacznie lepsze niż przed rokiem” – mówi Wojciech Zgajewski z firmy Mennica Invest, zajmujący się sprzedażą mieszkań w Warszawie i jej okolicach.
„Najlepiej sprzedają się mieszkania 2-pokojowe o metrażu 38-50 m kw. Obecnie kupno takiego lokum to nie lada wyczyn” – dodaje.
Podobnie wygląda sytuacja poza stolicą.
„Wzrost zainteresowania zakupem mieszkań obserwuje się od przełomu lato /jesień ubiegłego roku. Od tego też czasu postępował wzrost cen, który dla Wrocławia ostatecznie zamknął się w przedziale 15 - 20 proc.. Dotyczy to mieszkań małych 1-, 2- i niedużych 3-pokojowych oraz nowoczesnych apartamentów w bardzo dobrych lokalizacjach; duże mieszkania w osiedlach wielkopłytowych z lat 70- i 80-tych ubiegłego wieku, których podaż jest wysoka, nie cieszą się popytem i ich ceny są stałe. Od początku bieżącego roku ceny utrzymują stały poziom, popyt jest nadal na mieszkania małe (zarówno na ryku pierwotnym jak i wtórnym) i apartamenty.” – twierdzi Małgorzata Battek z Działu Analiz Rynku Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości.
Kupić czy poczekać?
Parę lat temu na rynku pierwotnym byliśmy świadkami wysypu mieszkań. Okazało się, że wraz z pogorszeniem się sytuacji gospodarczej w kraju o nabywców było coraz trudniej. W ślad za tym ograniczone zostały kolejne inwestycje w budownictwie mieszkaniowym – co spowodowało, że podaż nowych mieszkań ustabilizowała się. Poprawiające się perspektywy rozwoju gospodarczego uaktywniły popyt, wyczerpujący stopniowo dostępną ofertę. Z drugiej jednak strony czas realizacji nowych inwestycji, które mogły zostać rozpoczęte przez deweloperów wynosi około kilkunastu miesięcy. To z kolei spowoduje, że liczba nowych mieszkań może pojawić się na rynku dopiero po upływie tego okresu. Jest także drugi powód takiego opóźnienia.
„Deweloperzy mogą wstrzymywać się z nowymi budowami ponieważ napotykają na polityczno-prawne przeszkody, jak choćby brak ustawy o planowaniu przestrzennym.” – powiedział Tomasz Błeszyński.
„Z obserwacji warunków w jakich muszą działać firmy deweloperskie w Polsce (co tu dużo mówić - są one trudne), wynika, że wzrost podaży nowych mieszkań na rynku nie nastąpi szybko – potwierdza Małgorzata Battek”.
Wszystko więc wskazuje na to, że na pojawienie się w najbliższym czasie większej podaży mieszkań, a co za tym idzie możliwych obniżek ich cen, nie można za bardzo liczyć.
W opinii Zgajewskiego alarm jaki podniósł się w mediach z pewnością przyczynił się do podnoszenia cen, mimo tego nie spodziewa się on, aby mieszkania były tańsze.
Trzeba jednak zauważyć, że obecne poziomy cenowe są już dosyć wysokie. Ten fakt może z kolei ograniczyć dalsze windowanie cen mieszkań.
„Przy założeniu, że nie będzie jakichś rewolucyjnych nieprzewidywalnych zmian w gospodarce ceny mieszkań we Wrocławiu w ciągu 2004 roku nie powinny znacznie wzrosnąć - dla lokalizacji w atrakcyjnych osiedlach do 5 %, dla mniej atrakcyjnych do 3 proc.” – analizuje Małgorzata Battek.
Obecna, nerwowa atmosfera z pewnością nie będzie sprzyjała podejmowaniu decyzji. Być może warto się jednak uzbroić w cierpliwość, gdyż jak powszechnie wiadomo pośpiech nie jest najlepszym doradcą.
„Osoby chcące kupić mieszkanie traktując je jako lokatę powinny poczekać z decyzją, monitorując cały czas rynek, przeglądając oferty. Mieszkania powinny stanieć o 10-20%, a domy z racji braku na nie chętnych nawet do 30 proc. Najlepszym okresem do podejmowania decyzji o zakupie jest jesień. Inna sprawa jeżeli ktoś musi teraz zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe” - powiedział Tomasz Błeszyński.
Należy również zwrócić uwagę, że rynek nieruchomości nie ma charakteru globalnego. Poprawa w jednym czy dwóch miastach nie oznacza, że taka sytuacja wystąpi w skali całego kraju. Tym bardziej, że koniunktura mieszkaniowa w dużym stopniu uzależniona jest od sytuacji i perspektyw na lokalnym rynku pracy.