Notowania

rynek mieszkaniowy
12.10.2013 14:33

Polaków stać na większy "kawałek mieszkania". Gorzej z kredytem

Kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości mają przed sobą już tylko dwa i pół miesiąca życia. Rośnie też ich koszt.

Podziel się
Dodaj komentarz
(Maszewski/Reporter)

Siła nabywcza Polaków pod względem dostępności mieszkaniowej przedstawia się bardzo mizernie. Przyjęcie prostego przelicznika w postaci średniej powierzchni mieszkania za przeciętną pensję brutto prowadzi do wniosku, że tylko w nielicznych przypadkach stać nas na zakup zbliżony do 1 metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym. Na to nakłada się wygasanie kredytów na zakup całego mieszkania.

Sprawdziliśmy jak sytuacja pod tym względem wygląda obecnie w większych miastach Polski - w tym celu wzięliśmy średnie ceny mieszkań oferowanych na portalu nieruchomościowym otoDom.pl, i porównaliśmy z danymi nt. średnich wynagrodzeń brutto publikowanych przez wojewódzkie urzędy statystyczne dla tych miast.

Co prawda symulacja ta jest w dużym stopniu uproszczeniem (nie bierze pod uwagę dochodów rodziny, a także kosztów jej utrzymania oraz lokalnych specyfik rynków mieszkaniowych), jednak pozwala na sprawdzenie gdzie dostępność mieszkaniowa jest teoretycznie największa oraz czy sytuacja pod tym względem poprawia się, czy też pogarsza.

Najkorzystniejsze wartości omawianego wskaźnika, co nie jest zaskoczeniem, uzyskują miasta regionu śląskiego, najwyższy poziom występuje obecnie w Katowicach, gdzie za przeciętne wynagrodzenie brutto można nabyć średnio niemal 1,4 mkw. mieszkania oferowanego na rynku wtórnym. Na tą sytuację wpływ ma kombinacja dwóch czynników: relatywnie niskich cen na rynku wtórnym oraz jednych z najwyższych średnich wynagrodzeń w grupie największych polskich miast.

Warto zwrócić uwagę na fakt, że w tych miastach, gdzie wynagrodzenia są najwyższe, ceny mieszkań należą do najwyższych w kraju - stąd dostępność mieszkań jest w dużym stopniu ograniczona. Przykładowo w Warszawie jest niższa niż w Białymstoku, czy ponad dwukrotnie gorsza w porównaniu z miastami śląskimi.

##Powierzchnia mieszkań na rynku wtórnym dostępna za przeciętne wynagrodzenia brutto w czołowych miastach Polski, październik 2012-październik 2013
Miasto Średnia cena z października 2012 Średnia cena z października 2013 Powierzchnia mieszkania dostępna za średnie miesięczne wynagrodzenie brutto - październik 2012 Powierzchnia mieszkania dostępna za średnie miesięczne wynagrodzenie brutto - październik 2013
Źródło: obliczenia na podstawie średnich cen ofertowych z ogłoszeń na portalu otoDom.pl oraz danych Wojewódzkich Urzędów Statystycznych
Białystok 4 597 4 456 0,65 0,68
Bydgoszcz 3 943 3 850 0,76 0,81
Częstochowa 3 315 3 229 1 1,07
Gdańsk 6 043 5 794 0,73 0,78
Gdynia 6 468 6 293 0,63 0,66
Gliwice 3 557 3 419 1,15 1,26
Katowice 4 043 3 927 1,27 1,35
Kraków 6 970 6 854 0,54 0,57
Lublin 4 992 4 825 0,73 0,77
4 022 3 857 0,83 0,91
Poznań 5 627 5 547 0,73 0,78
Szczecin 4 396 4 210 0,81 0,88
Toruń 4 480 4 346 0,68 0,72
Warszawa 8 547 8 359 0,56 0,59
Wrocław 6 076 5 832 0,6 0,65

Najgorszym wynikiem w gronie czołowych rynków mieszkaniowych charakteryzuje się Kraków, gdzie relatywnie wysoki poziom wynagrodzeń nie dorównuje bardzo wysokiemu poziomowi cen z rynku wtórnego miasta. Można zaryzykować zatem twierdzenie, że ceny mieszkań w Krakowie w ujęciu lokalnej siły nabywczej są jednymi z najwyższych w Polsce, przekraczając nawet poziom stolicy.

Kredyt na całe mieszkanie tylko przez dwa miesiące

Kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości mają przed sobą już tylko dwa i pół miesiąca życia. Banki nie wycofują ich z ofert przed czasem, ale systematycznie podwyższają ceny.

Od przyszłego roku zacznie obowiązywać zalecenie Komisji Nadzoru Finansowego, zakazujące finansowania całości nieruchomości kredytem. Klient będzie musiał mieć pieniądze na co najmniej 5 proc. ceny zakupu mieszkania, od 2015 r. pułap ten wzrośnie do 10 proc., a w 2016 i 2017 r. o kolejne 10 proc. Osoby które nie poradzą sobie ze zgromadzeniem 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości, dla 10 proc. ceny będą mogły skorzystać z ubezpieczenia brakującego wkładu.

_ - Jak wynika ze wstępnych deklaracji banków, aby uzyskać kredyt na 100 proc. LtV (relacja kredytu do wartości nieruchomości) trzeba będzie zdążyć ze złożeniem kompletnego wniosku kredytowego do końca grudnia, o ile bank nie zdecyduje o wycofaniu oferty wcześniej. Nie przewidujemy, żeby w tym przypadku stosowane były inne zasady niż przy okazji wprowadzania wcześniejszych rekomendacji, a do tej pory zawsze liczyła się data złożenia przez klienta kompletnego wniosku – _ mówi Agata Chrzanowska, kierująca wydziałem kredytów hipotecznych w Banku Millennium.

Millennium to jeden z 12 banków, w którym wciąż można otrzymać kredyt na 100 proc. ceny nieruchomości, obok BOŚ, BPS, DB PBC, EuroBank, Pekao, PKO BP i Pocztowego. To samo zrobi również Nordea, ale tylko dla zarabiających co najmniej 10 tys. zł, lub dla przedstawicieli wybranych zawodów. W trzech bankach: mBanku, MultiBanku oraz Getin Banku, można pożyczyć nawet więcej niż wynosi wartość mieszkania

Marża już bliska 1,9 p.p.

Banki trzymają ofertę i czekają na klientów, ale z każdym miesiącem proponują coraz wyższe ceny. Gdy średnia marża 100-procentowego kredytu przed trzema miesiącami wynosiła 1,75 p.p., obecnie jest to już 1,86 p.p. Wprawdzie wzrost kosztów obejmuje cały rynek kredytów mieszkaniowych, to jednak w przypadku tych propozycji zmiany są bardziej znaczące.

Marż dla kredytów na 100 proc. LtV od lipca nie podniosły jedynie: mBank, MultiBank oraz BPS. Pozostałe banki podwyższyły je od 0,1 do 0,4 pkt. proc. Był też wyjątek - Pekao, który nie tylko obniżył marżę z 1,73 na 1,68 proc., ale również prowizję z 1,49 proc. do 1,45 proc.

Najtaniej w DB PBC

Obecnie najniżej oprocentowany kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, w powiązaniu z innymi produktami, zaproponuje trzyosobowej rodzinie z 6 tys. zł dochodu netto Deutsche Bank PBC. W banku tym, kwotę 270 tys. zł na mieszkanie w takiej właśnie cenie, opisywani klienci dostaną z marżą 1,5 p.p. Do tego będą musieli doliczyć koszt ubezpieczenia na życie w wysokości 1,8 proc. pożyczanej kwoty na okres dwóch pierwszych lat, przechodzące potem w miesięczną składkę na poziomie 0,042 proc. wartości kredytu. Porównywalne pod względem atrakcyjności oferty można znaleźć w Banku Pocztowym, gdzie marża wynosi 1,6 p.p., przy pakiecie ubezpieczeń na trzy lata kosztującym 2,7 proc. wartości kredytu oraz w Pekao - 1,68 p.p. marży plus 1,49 proc. prowizji.

##Dostępne na rynku kredyty na zakup całego mieszkania
Bank Min. dochody netto, aby otrzymać kredyt Rata po cross-sellu bez dod. kosztów Marża po sprzedaży wiązanej Prowizja po sprzedaży wiązanej Maks zdolność kredytowa w tys. zł
100% LtV - 270 tys. zł, 25-letniego kredytu w PLN, zaciąga rodzina 2+1 z dochodami 6 tys. zł netto, oboje pracują nie mają innych zobowiązań. Źródło: banki, Open Finance.
BOŚ 4400 zł 1525 zł 1,95 p.p. 2% 521,0
BPS 4600 zł 1854 zł 1,99 p.p. 1% 463,5
Deutsche Bank PBC 4700 zł 1452 zł 1,50 p.p. 0%, 1,8% ubezpieczenie na początek 465,0
Euro Bank 4200 zł 1500 zł 1,81 p.p. 2% 493,2
Getin Noble Bank 3340 zł 1484 zł 1,44 p.p. 0% jeśli ubezpieczenia ze składką - 2,75% 661,2
mBank/MultiBank 4000 zł 1540 zł 2,05 p.p. 0-4% 1875,0
Millennium 3825 zł 1556 zł 2,19 p.p. 2% 578,4
Nordea 10 000 zł lub główny kredytobiorca wykonuje określony zawód 1571 zł 2,20 p.p. 2% 469,5
Pekao 3270 zł 1481 zł 1,68 p.p. 1,45% 627,1
Pekao 3270 zł 1422 zł w okresie pierwszych 2 lat, potem 1491 zł 1,29 p.p. w okresie pierwszych 2 lat, potem 1,78 p.p. 1,95%
PKO BP 4100 zł 1393 zł (pierwszy rok)/1507 zł (pozostały okres) 1,10 p.p. (pierwszy rok) /potem 1,88 p.p. 0% jeśli ubezpieczenia ze składką - 3,25% 520,6
Pocztowy 4362 zł 1466 zł 1,60 p.p. 0% jeśli ubezpieczenia ze składką - 2,7% 479,8

Marżę zauważalnie poniżej 2 p.p. ma również Getin Noble Bank - 1,74 p.p. lub 1,44 p.p. z programem inwestycyjnym oraz 2,75 proc. kosztu ubezpieczeń. Niewiele ustępuje mu Eurobank, z marżą 1,81 p.p. i 2-proc. prowizją. Lider rynku kredytów mieszkaniowych, PKO BP, proponuje 3,25 proc. składki ubezpieczeniowej i marżę 1,88 p.p. od drugiego roku spłaty. W pozostałych bankach marże mieszczą się od 1,95 do 2,2 p.p.

Przy zadłużaniu się na ponad 80 proc. wartości nieruchomości zawsze baczną uwagę trzeba zwracać na koszty ubezpieczenia brakującego wkładu. W skrajnych przypadkach potrafią one pochłonąć w trakcie obsługi opisywanego kredytu nawet 17 tys. zł.

Nadchodzące zmiany wpłyną też na okres spłaty kredytów mieszkaniowych. Od 2014 r. banki nie będą mogły pożyczać na dłużej niż 35 lat, ale takie terminy i tak obecnie prawie nie znajdują zainteresowanych na rynku. Banki będą mogły natomiast liczyć zdolność kredytową klienta na okres do 30 lat, podczas gdy obecnie mogą to robić na maksymalnie 25 lat, bez względu na to jak długo spłacany jest kredyt. Przy tej zmianie rata obniża się o 7-9 proc. i wypada korzystniej w relacji do dochodów.

Znajdź najtańszy kredyt hipoteczny

Jakiej kwoty kredytu potrzebujesz? ZOBACZ OFERTY; )

Czytaj więcej w Money.pl

Tagi: rynek mieszkaniowy, mieszkanie, giełda, wiadomości, poradniki i raporty, wiadmomości, kraj, gospodarka, porady, raport, raporty, najważniejsze, gospodarka polska, nieruchomości
Źródło:
money.pl
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz