Okazuje się bowiem, że rentowność inwestycji - uwzględniając średnie ceny zakupu mieszkań i ich późniejszego najmu - jest niższa niż wynosi oprocentowanie kredytów złotowych. Wprawdzie większość inwestorów posługuje się kredytami walutowymi, lecz w założeniu kupno mieszkań pod wynajem powinno być inwestycją bezpieczną, a więc wolną od ryzyka kursowego.
Mieszkania jak obligacje
W Warszawie i Krakowie średnia rentowność najmu przy obecnych cenach spadła poniżej 5 proc. Można zakładać, że popyt na mieszkania pod wynajem nie będzie tam już rósł tak szybko, jak w ostatnich miesiącach, bo okaże się, że przychody z najmu nie wystarczą nawet na spłatę odsetek od kredytów (złotowych). Nie zapowiada się przy tym na wzrost przychodów z najmu - od kilku lat stawki trzymają się na podobnym poziomie. Na świecie rentowność najmu mieszkań jest zbliżona do dochodowości 10-letnich obligacji. W przypadku polskich papierów skarbowych wynosi ona obecnie 5,5 proc. w pierwszym okresie odsetkowym. Zakładając, że ceny najmu będą dążyć do takiego poziomu, to spory potencjał wzrostowy ma jeszcze Poznań. Przy zachowaniu obecnych stawek rentowność najmu obniży się do 5,5 proc., gdy ceny zakupu metra kwadratowego mieszkania wzrosną do 4600 zł, czyli o 21 proc.
Ważna lokalizacja
W każdym z badanych miast najwyższy dochód z wynajęcia 1 mkw. gwarantowały kawalerki, najsłabiej było w przypadku mieszkań 4-pokojowych. Warto jednak pamiętać, że w praktyce każda transakcja najmu odbiega od średniej. Zaś głównym celem sporządzenia tych wyliczeń jest skłonienie inwestorów do refleksji i zimnej kalkulacji, jaką rentowność będzie miał zakup mieszkania pod wynajem.
| Jak uniknąć podatku? |
| --- |
| Od wynajmu mieszkań należy płacić podatek, gdyż kwoty czynszu stanowią przychód podlegający opodatkowaniu. Jednak dla osób prywatnych, dla których wynajem nie stanowi działalności gospodarczej, istnieje możliwość wyboru formy opodatkowania. Można wybrać opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym i wtedy od przychodu stanowiącego równowartość 4 tys. euro (w 2006 roku jest to 15 666,40 zł) zapłacimy 8,5 proc. podatku, a powyżej tej kwoty - 20 proc. Nie mamy jednak możliwości rozliczania kosztów (np. energii elektrycznej, wody czy innych opłat przypadających na lokal). Jest jednak inna możliwość, która w szczególności przy wynajmie lokali nowych może pozwolić nam nie płacić podatku. Kiedy zdecydujemy się na opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, według skali 19, 30 i 40 proc. (czyli opodatkowanie dochodu), możemy rozliczać koszty uzyskania przychodów (np. odpisy amortyzacyjne od lokalu i inne wydatki związane z nieruchomością). Trzeba pamiętać, że istnieje możliwość zaliczania w koszty odpisów
amortyzacyjnych ustalonych od wartości początkowej mieszkania. Odpisy takie mogą niekiedy przewyższyć przychód z wynajmu, co oznacza, że podatku nie zapłacimy. |
Należy bowiem najpierw oszacować możliwe wpływy z najmu w danej lokalizacji, a dopiero potem zdecydować się na kupno mieszkania - o ile poziom rentowności jest satysfakcjonujący. W praktyce inwestorzy często najpierw kupują mieszkania, a dopiero później zastanawiają się za ile można je wynająć.
Oczywiście, kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych mają przede wszystkim nadzieję na wzrost wartości nieruchomości w długim okresie. Może się zdarzyć, że i 2-proc. rentowność najmu okaże się w finalnym rozliczeniu satysfakcjonująca, jeśli cena mieszkania wzrośnie w ciągu 5 lat np. o 50 proc.
Stawki mogą wzrosnąć
Trzeba się jednak przygotować na 5 lat dopłacania do interesu, bo przychody z najmu nie wystarczą na spłatę odsetek od kredytu. Pytanie, czy takie ryzyko nie jest za wysokie, kiedy mówimy o bezpiecznej inwestycji.
Wygląda na to, że gra nadal jest warta świeczki. Ceny mieszkań będą rosły tak długo, jak długo utrzymywać się będzie na nie popyt. Kiedy pewien poziom cen zostanie przekroczony, popyt na mieszkania spadnie, a niedoszli kupujący będą musieli zaakceptować rolę najemców. Wówczas dochody z najmu prawdopodobnie wzrosną, a w ślad za nią i rentowność całego przedsięwzięcia.
W takich miastach jak Londyn czy Mediolan bardzo rzadka jest sytuacja, kiedy przybywający do nich przyjezdni mają środki wystarczające na zakup mieszkania. Dominującą formą jest wynajem. Czynsze są oczywiście znacznie wyższe niż w Warszawie. Za zasadne należy przyjąć oczekiwanie, że skoro ceny mieszkań w Polsce gonią za cenami na świecie (oczywiście zachowując odpowiednie proporcje), również koszty najmu zaczną wkrótce nadganiać dystans.
| KOMENTARZ |
| --- |
| *Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert emFinanse * "Gdy zakup nieruchomości jest finansowany z własnych oszczędności, sprawa wydaje się prosta - wystarczy, że z opłaty za wynajem pokryjemy czynsz za lokal, a zysk zapewni nam wzrost wartości nieruchomości w czasie. Obecnie często poza opłatą za wynajem najemca pokrywa wszystkie opłaty licznikowe, tj. za prąd, gaz, wodę, wówczas opłata czynszowa daje nam dodatkowy dochód. Inaczej wygląda sytuacja, gdy zakup nieruchomości jest wspierany kredytem bankowym - wówczas nasze kalkulacje dla opłaty czynszowej muszą uwzględniać wysokość spłacanej przez nas raty. Inwestycja jest opłacalna wtedy, gdy dochód z wynajmu pokryje ratę kredytu." |