Mój jest ten kawałek biurowca - wszystko o funduszach nieruchomości

W Polsce pierwsze fundusze nieruchomości powstały niespełna dwa lata temu.

Na rynku najpierw pojawił się fundusz Arka BZ WBK Rynku Nieruchomości FIZ (czerwiec 2004), a kilka miesięcy po nim - fundusz Skarbiec Rynku Nieruchomości (październik 2004).

Na koniec roku 2004 ich udział w rynku wynosił około 1 proc. łącznej wartości aktywów netto wszystkich krajowych funduszy inwestycyjnych.

W 2005 roku dołączyły do nich: fundusz BPH Sektora Nieruchomości (czerwiec 2005) i KBC Indeks Nieruchomości (wrzesień 2005) oraz Skarbiec Rynku Mieszkaniowego (grudzień 2005).

Na koniec 2005 roku udział funduszy nieruchomości w rynku wszystkich krajowych funduszy inwestycyjnych wynosił już 1,5 procent, podczas, gdy np. w Niemczech było to około 20 proc.

W porównaniu z krajami Unii Europejskiej rynek inwestycji w nieruchomości w Polsce posiada więc jeszcze ogromny potencjał.

Ceny nieruchomości - choć stale rosną - nie osiągnęły na razie poziomu cen krajów Europy Zachodniej. Biorąc pod uwagę fakt, że popyt na nieruchomości w Polsce w znacznym stopniu przewyższa jeszcze podaż, można zakładać, że ceny lokali nadal będą rosły.

Według danych Instytutu Funkcjonowania Gospodarki Narodowej na koniec 2005 r. aktywa funduszy nieruchomości osiągnęły w Polsce poziom 800 milionów złotych, podczas gdy całe depozyty bankowe gospodarstw domowych w naszym kraju szacowano na ok. 200 miliardów złotych.

Nieruchomości to - obok złota - najstarszy rodzaj aktywów finansowych.

Lokowanie w nieruchomości na całym świecie uważane jest za jedną z najpewniejszych i najbardziej rentownych inwestycji, pod względem bezpieczeństwa porównywalną z inwestycją w obligacje skarbowe czy lokaty bankowe.

Jeżeli chcemy inwestować w nieruchomości (zwłaszcza komercyjne, bo to przynosi największy zysk), a nie stać nas na zakup całego biurowca, możemy skorzystać z oferty funduszy nieruchomości, które lokują środki właśnie w tego rodzaju inwestycje.

A można na tym sporo zarobić. Wynajmowanie powierzchni biurowych, magazynowych czy handlowych przynosi obecnie w Polsce dochód rzędu 7-10 proc. wartości nieruchomości rocznie, do tego dochodzi jeszcze wzrost wartości samej inwestycji.

Cechą charakterystyczną funduszy nieruchomości jest to, że dają one inwestorowi możliwość uzyskania wysokich dochodów przy ograniczonej stopie ryzyka. Jest tylko jeden warunek – tego rodzaju inwestycje należy rozpatrywać w długim, co najmniej kilkuletnim, horyzoncie czasowym.

Dla inwestorów szukających bezpiecznych form lokowania kapitału właśnie ta korzystna relacja stopy zwrotu do ryzyka jest niezwykle ważna.

Ze względu na dużą zmienność wyników rocznych, wysokość stopy zwrotu poszczególnych funduszy nieruchomości należy rozpatrywać w perspektywie kilku lat i dopiero potem uśredniać.

Stopy zwrotu z funduszy nieruchomości na świecie kształtują się średnio na poziomie 10 proc. rocznie. Tymczasem wzorce francuskie i hiszpańskie udowadniają, że mogą one przynosić zyski wynoszące nawet 13,5 proc. rocznie.

Np. w roku 2003 w większości krajów fundusze nieruchomości zanotowały bardzo wysokie stopy zwrotu: w Wielkiej Brytanii było to 26,17 proc., w Szwajcarii – 19 proc., w Japonii – 32 proc., w USA – 38 proc.

W Polsce fundusze nieruchomości to na razie nowość. Rynek dopiero się rozwija.

Obecnie trudno więc przewidzieć, jakie będą wyniki tych funduszy za kilka lat.

Zarządzający funduszami sektora nieruchomości w Polsce przewidują jednak, że średnia roczna stopa zwrotu – podobnie, jak w krajach Unii Europejskiej – również będzie kształtować się na poziomie 10 proc. (lub nawet więcej).

Decydując się na tego rodzaju inwestycję musimy pamiętać, że rynek nieruchomości cechuje się występowaniem tzw. cyklów inwestycyjnych. Na rozwiniętych rynkach trwają one średnio od 5 do 6 lat.

W ciągu takiego cyklu najpierw występuje przewaga popytu nad podażą, co doprowadza do wzrostu cen i zysków z inwestycji w nieruchomości. Następnie na rynek wchodzą inwestorzy, którzy zaspokajają popyt. W efekcie tego ceny, i - co za tym idzie - dochody z nieruchomości spadają.

Polski rynek znajduje się obecnie w końcowym etapie fazy pierwszej. Mamy niedosyt odpowiednich nieruchomości, co sprawie, że ich ceny rosną. Pojawia się jednocześnie wielu inwestorów dążących do zaspokojenia popytu.

Widoczne jest to zwłaszcza w dużych miastach, szczególnie w Warszawie, gdzie stale powstaje wiele nowych nieruchomości.

Następne lata powinny zatem zaowocować wysokimi stopami zwrotu dla funduszy nieruchomości.

Ze względu na długość cykli inwestycyjnych fundusze nieruchomości należy zaliczyć do inwestycji długoterminowych, zazwyczaj 8-10 letnich.

Udziałowcami funduszu mogą być zarówno osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej.

Jeżeli fundusz zadecyduje inaczej, powinien poinformować o tym w swoim prospekcie.

Idea funduszy nieruchomości jest bardzo prosta: inwestorzy wykupują udziały (tzw. certyfikaty inwestycyjne), które fundusz inwestuje w biura, magazyny czy sklepy.

Po określonym czasie – od 8 do10 lat - fundusz sprzedaje nieruchomości, a zyski dzieli między udziałowców.

Działając w ten sposób działa na zasadzie funduszu inwestycyjnego zamkniętego. Oznacza to, że jest on skierowany do zamkniętej grupy inwestorów, którzy kupują certyfikaty w ściśle określonym terminie. Tymczasem w tradycyjnych, otwartych TFI jednostki uczestnictwa możemy kupować w dowolnym momencie.

Do tej pory wszystkie emisje certyfikatów funduszy nieruchomości w Polsce miały charakter zamknięty. Każda z emisji trwała kilka tygodni. Zapisy na certyfikaty zbierane były w punktach obsługi klienta biur maklerskich banku wchodzącego w skład tej samej grupy kapitałowej, co fundusz inwestycyjny.

Wszystkie wyemitowane na polskim rynku certyfikaty inwestycyjne mają wybitnie długoterminowy charakter. Są to papiery ośmio-dziesięcioletnie (BPH - 8 lat, Arka - 8,5 roku, Skarbiec Rynku Nieruchomości - 10 lat). Jedynie Skarbiec Rynku Mieszkaniowego i KBC wypuściło certyfikaty 4-letnie.

Zanim zdecydujemy się na zakup certyfikatów danego funduszu, wypada poznać jego politykę inwestycyjną, gdyż to od niej uzależnione jest ryzyko inwestycji oraz oczekiwane zyski.

Osoby ostrożne powinny raczej wybrać fundusz lokujący głównie w nieruchomości biurowe i handlowe. Osoby bardziej skłonne do ryzyka mogą zaangażować swoje środki w fundusze inwestujące w projekty deweloperskie.

Polskie fundusze nieruchomości stosują różnego rodzaju strategie inwestycyjne.

Najbardziej popularna jest strategia inwestowania w powierzchnie biurowe i magazynowe. Druga dotyczy budownictwa mieszkaniowego i sprzedaży mieszkań, trzecia - produktu gwarantowanego, dającego ekspozycję na indeks nieruchomości europejskich.

Stosując trzecią strategię fundusz skupia się głównie na instrumentach pochodnych, których wartość uzależniona jest od zmiany wartości indeksu EPRA (Europe Public Real Estate Index – indeks opisujący zachowanie cen spółek funkcjonujących na rynku nieruchomości w całej Europie). Taką strategię stosuje np. fundusz KBC.

Źródłem dochodów funduszy nieruchomości jest wzrost wartości samej nieruchomości oraz czynsz z wynajmu powierzchni biurowych, usługowych, magazynowych itp.

Zarządzający funduszami szacując przewidywaną średnią roczną stopę zwrotu biorą pod uwagę oba te czynniki. W Polsce mamy obecnie atrakcyjne wartości obu tych wielkości.

Ważnym elementem, mającym duże znaczenie dla rynku nieruchomości, jest tzw. stopa kapitalizacji, czyli stosunek rocznego czynszu netto do ceny rynkowej danej nieruchomości.

Stopa kapitalizacji jest swego rodzaju odpowiednikiem stopy dochodowości instrumentów dłużnych, takich jak obligacje. Jej wysokość jest uzależniona od popytu i podaży na określony rodzaj powierzchni, a także od poziomu długoterminowych rynkowych stóp procentowych. Inwestorzy, mający do wyboru różne klasy aktywów (np. obligacje lub nieruchomości), dokonują porównania opłacalności inwestowania w te instrumenty. Stopa kapitalizacji – przynajmniej teoretycznie – powinna być wyższa od długoterminowej stopy dochodowości obligacji skarbowych, ponieważ poziom ryzyka towarzyszącego inwestycjom w nieruchomości jest z reguły wyższy od poziomu ryzyka przy inwestowaniu w obligacje skarbowe.

Stopa kapitalizacji w Polsce od kilku lat systematycznie spada, co świadczy o wzroście wartości nieruchomości, wywołanej głównie niewystarczającą ich ilością.

Dla powierzchni biurowych wynosi ona teraz około 8 proc., a w perspektywie 2-3 lat ma się ona obniżyć do 7 proc. Podobne obniżki przewidywane są dla nieruchomości handlowych i magazynowych.

Jeszcze 7 lat temu wartości stopy kapitalizacji oscylowały w granicach 10-12 proc., obecnie jest już ona zbliżona do poziomów europejskich, gdzie od kilku lat stopa kapitalizacji stabilizuje się na poziomie 5-7 proc.

Jak wspomniałam wyżej, chcąc zainwestować w fundusz nieruchomości musimy wybrać spośród kilku obecnych na naszym rynku:

Arka BZ WBK Rynku Nieruchomości FIZ - to najstarszy polski fundusz nieruchomości.

Po trzech latach działalności planuje wypłacać posiadaczom certyfikatów dochody w wysokości co najmniej 3 proc. wartości nominalnej posiadanych certyfikatów.

Fundusz nastawiony jest na inwestycje o niskim ryzyku. Co najmniej połowa portfela to nieruchomości biurowe, maksymalnie połowa to pozostałe typy nieruchomości (nieruchomości handlowe, magazynowe, mieszkaniowe) oraz lokaty związane z rynkiem nieruchomości, przy czym udział nieruchomości mieszkaniowych nie może przekroczyć 25 proc. portfela.

Wartość nominalna jednego certyfikatu w momencie subskrypcji wynosiła 97 zł.

BPH Sektora Nieruchomości – powstał rok po Arce i jest do niej bardzo podobny.

W początkowej fazie działalności w jego portfelu znajdować się będą przede wszystkim płynne lokaty takie jak: papiery wartościowe, depozyty w bankach, waluty i instrumenty rynku pieniężnego. Z tego względu stopa zwrotu uzyskana w tym okresie będzie niższa.

Z upływem czasu płynne lokaty mają być systematycznie zamieniane na inwestycje w nieruchomości. Pod koniec trzeciego roku działalności udział inwestycji płynnych w portfelu funduszu nie może przekraczać 20%. Wtedy też stopa zwrotu z inwestycji powinna być już dużo wyższa.

Fundusz planuje inwestycje w nieruchomości biurowe (do 80% aktywów), handlowe (do 60% aktywów) i magazynowe (do 50%). Nie będzie inwestował w hotele, pensjonaty i grunty

Wartość nominalna jednego certyfikatu w momencie subskrypcji wynosiła 97 zł.

Skarbiec Rynku Nieruchomości – jest to fundusz przeznaczony dla inwestorów skłonnych do większego ryzyka. Przy inwestycjach chce się bowiem wspomagać kredytem, co może sprawić, że zaangażuje się w aktywa nawet o pięciokrotnie większej wartości.

Planuje inwestować w bardziej ryzykowne inwestycje mieszkaniowe, wyłącznie w Polsce (podczas, gdy Arka i BPH chcą się angażować także w projekty zagraniczne). Jeśli średnioroczna stopa zwrotu funduszu przekroczy 12 proc., fundusz pobierze od nas opłatę od zysku.

W momencie subskrypcji cena jednego certyfikatu wynosiła 1000 zł.

KBC Index Nieruchomości – jest funduszem zupełnie innego typu.

Jest on przeznaczony dla inwestorów, którzy chcą skorzystać na wzroście cen akcji europejskich spółek związanych z rynkiem nieruchomości (jego rentowność wyliczana jest w oparciu o giełdowy Europe Public Real Estate Index).

Dodatkowo, w tym funduszu chroniony jest kapitał inwestora, co oznacza, że w dniu zapadalności certyfikatu, nabywca ma zagwarantowany co najmniej zwrot zainwestowanych środków.

Uczestnik funduszu ma możliwość wycofania się z inwestycji raz na kwartał, sprzedając certyfikaty inwestycyjne według ich bieżącej wyceny. Wiąże się to jednak z 2-procentową opłatą.

W czasie subskrypcji jeden certyfikat kosztował 100 zł.

Skarbiec Rynku Mieszkaniowego – ten fundusz skierowany został do najzamożniejszych klientów, gdyż wartość jednego certyfikatu w momencie subskrypcji wyniosła 220 tys. zł. W grudniu 2005 r. (czyli w pierwszym miesiącu działalności funduszu) sprzedanych zostało 279 certyfikatów.

Jako jedyny z przedstawionych funduszy, nie jest notowany na GPW, dlatego sprzedaż certyfikatu przed terminem wykupu możliwa będzie jedynie w drodze umowy cywilno-prawnej.

Każdy, kto nie kupił certyfikatów podczas subskrypcji, a jest zainteresowany ich kupnem, może tego dokonać bezpośrednio na GPW (oprócz Skarbca Rynku Mieszkaniowego).

Po okresie subskrypcji można je również sprzedać, nie czekając na ich umorzenie, czyli koniec okresu trwania inwestycji (8-10 lat). Jest to dobre rozwiązanie dla osób, które nie chcą zamrażać gotówki na tak długi okres.

Certyfikat jest papierem wartościowym podobnie jak akcja. O jego cenie decyduje więc prawo popytu i podaży.

Chcąc kupić lub sprzedać certyfikat na GPW ponosimy jednak koszty prowizji maklerskiej. Należy jednak pamiętać, że specyficzną cechą certyfikatów jest ich ograniczona płynność (są one o wiele mniej płynne od akcji), dlatego obrót tymi papierami na giełdzie jest stosunkowo ograniczony, mogą więc występować okresowe problemy z ich zakupem bądź sprzedażą.

Chcąc szybko sprzedać nasz certyfikat na giełdzie możemy być zmuszeni do wystawienia ceny o 1-2 proc. niższej od rynkowej (do tego doliczyć musimy jeszcze prowizję maklerską, często przekraczającą 0,5 proc.).

I odwrotnie – trzeba pamiętać, że fundusz nieruchomości wolno buduje portfel, jeżeli więc chcemy kupić certyfikat takiego funduszu, może okazać się, że lepiej nie zamrażać gotówki na początku, gdyż bardziej sensowne będzie późniejsze kupienie go na giełdzie.

Jedynie w funduszu KBC istnieje łatwa możliwość wycofania się z tej inwestycji i umorzenia certyfikatów.

Inwestycje w fundusze nieruchomości to dobry wybór dla inwestorów cierpliwych, mających czas, dla których płynność inwestycji ma drugorzędne znaczenie.

Jak wszystkie inwestycje w nieruchomości, znakomicie zabezpieczają one przez inflacją.

Po drugie, są słabo skorelowane z rynkiem akcji, możemy więc zarabiać nawet wówczas, gdy na giełdzie trwa bessa. W okresach bessy na światowych giełdach fundusze nieruchomości nie tylko nie przynoszą dotkliwych strat, lecz wręcz przeciwnie - zazwyczaj przynoszą inwestorom zyski.

Dlatego właśnie są one często wykorzystywane do zdywersyfikowania portfela inwestycyjnego.

Atrakcyjna stopa zwrotu z funduszy nieruchomości wiąże się również z pewnym ryzykiem, z reguły jest ono jednak znacznie niższe, niż w przypadku funduszy akcyjnych.

Z tego względu fundusze nieruchomości są ciekawą alternatywą dla funduszy pieniężnych czy nawet funduszy zrównoważonych.