Ceny mieszkań będą rosły w tempie 10-15 proc. rocznie. Nie ma się więc co dziwić, że rynek nieruchomości w Polsce to obecnie łakomy kąsek dla inwestorów. Specjaliści przewidują, że ta sytuacja nie zmieni się przez najbliższych kilka lat.
Inwestycje w nieruchomości to jedne z najlepszych i najbezpieczniejszych inwestycji. Trzeba się jednak liczyć z tym, że przeważnie są to inwestycje długoterminowe. Ponadto wybierać trzeba mieszkania o modnym metrażu i w dobrej lokalizacji. Wtedy jest szansa na to, że sporo zarobimy. Jeżeli dysponujemy odpowiednimi środkami lub możemy zdecydować się na kredyt hipoteczny, to z pewnością warto wziąć pod uwagę możliwość zakupu mieszkania, jako lokaty kapitału.
Co kupować?
Pomimo utrzymującego się trendu wzrostowego (na poziomie 10-15 proc. rocznie), ceny nieruchomości w Polsce w znacznym stopniu odbiegają jeszcze od cen w Europie Zachodniej. Zdaniem specjalistów, taki stan rzeczy utrzyma się z powodzeniem jeszcze przez najbliższych kilka lat.
Warto więc w tym czasie przyjrzeć się rynkowi nieruchomości, szczególnie w dużych miastach, takich np. jak: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Katowice, Gdynia czy Szczecin.
Według deweloperów, najbardziej poszukiwane są obecnie nieduże mieszkania dwupokojowe, o powierzchni 40-48 metrów kwadratowych, a zaraz po nich kawalerki.
Można się więc spodziewać, że właśnie takie mieszkania będą drożeć najszybciej, czyli powinny stanowić najlepszą lokatę kapitału.
Oczywiście, chodzi głównie o mieszkania położone w którymś z dużych miast, w atrakcyjnej lokalizacji, najlepiej w cichej i zielonej dzielnicy, z dobrym dojazdem do centrum i wyjazdem poza miasto. To wszystko w znacznym stopniu decyduje o cenie.
Za ile?
Ceny mieszkań o takiej samej powierzchni znacznie się różnią w zależności od miasta, dzielnicy i lokalizacji.
Przeglądając ogłoszenia prasowe lub oferty pośredników nietrudno zauważyć, że np. za cenę 40-metrowego, dwupokojowego mieszkania w najbardziej atrakcyjnej dzielnicy Krakowa (około 450-480 tys. zł), kupimy dwa takie same w równie atrakcyjnej dzielnicy Poznania (około 200 tys. zł) lub również dwa takie same mieszkania w którymś z wielkich, warszawskich blokowisk (około 200-210 tys. zł).
Pomijając jednak lokalizacje typowo ekskluzywne i skupiając się na pozostałych, w miarę atrakcyjnych dzielnicach dużych miast, trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 4-5 tys. zł. za metr kwadratowy nowego mieszkania.
Ceny mieszkań w starym budownictwie oraz mieszkań do remontu, są oczywiście, niższe.
Generalnie rzecz biorąc, na inwestycję w dobrze położone mieszkanie nie wystarczy 100 czy 150 tys. zł. Jeżeli zależy nam na dobrej rentowności tego rodzaju inwestycji to wypada przeznaczyć na ten cel około 170-220 tys. zł (kawalerka 30-34 m2), 220-260 tys. zł (dwupokojowe 40-48 m2), lub 350-540 tys. zł (trzypokojowe, 70 m2).
Popyt określa warunki
Obecnie na rynku nieruchomości panuje prawdziwe szaleństwo, chętnych na kupno mieszkań stale przybywa, a możliwości deweloperów są ograniczone.
Jak potwierdzają ci ostatni, w związku z tak ogromnym popytem nie obowiązuje już dzisiaj np. zasada aktualna jeszcze dwa, trzy lata temu, że mieszkanie kupione, gdy inwestycja jest jeszcze na etapie pozwolenia na budowę (stan zaawansowania „0”) jest tańsze niż mieszkanie gotowe.
Dzisiaj tego typu promocje raczej się nie zdarzają, deweloperzy gwarantują utrzymanie ceny za metr kwadratowy mieszkania przez cały okres trwania budowy, jednak większość inwestycji, gdy osiąga stan surowy zamknięty, z instalacjami, jest już przeważnie zamknięta dla nowych klientów (np. w zespole kilku budynków 2-4 kondygnacyjnych do sprzedania są czasem jeszcze tylko 2-3 mieszkania).
W opinii niektórych doradców inwestycyjnych, przy utrzymaniu takiego popytu na mieszkania, ceny mogą rosnąć nawet szybciej niż prognozowane 10-15 proc. rocznie.
Faktem jest, że w 2003 r. nowe, dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 46 m2 we Wrocławiu, Poznaniu czy Krakowie można było kupić za około 110-120 tys. zł, w 2004 r. było to już około 130-135 tys. zł. Dzisiaj to samo mieszkanie na rynku wtórnym kosztuje około 180-185 tys. zł, a jeśli położone jest w luksusowej, cichej dzielnicy, w budynku ogrodzonym, na tzw. dobrej kondygnacji (czyli np. 1. piętro) i dodatkowo jest z wyposażeniem, to cena rośnie nawet do 220 tys. zł. Tymczasem mieszkanie nieco większe, o powierzchni 56 m2, usytuowane w spokojnej dzielnicy Krakowa w 2004 r. można było kupić za około 157 tys. zł, dzisiaj na rynku wtórnym jest ono już warte około 235 tys. zł.
Najlepiej nie za swoje
Tak, jak w przypadku inwestycji innego rodzaju, specjaliści radzą inwestować w nieruchomości przy zastosowaniu zasady tzw. dźwigni finansowej, czyli - w tym przypadku – kupować mieszkanie za pożyczone pieniądze.
Oczywiście, najprościej pożyczyć od banku.
Dostępność kredytów hipotecznych jest teraz znacznie większa niż jeszcze kilka lat temu, a ich cena niższa. Decydując się jednak na kredyt warto porównać ze sobą kilka ofert, gdyż oprócz oprocentowania warunki udzielenia takich kredytów nieraz znacznie się różnią w zależności od banku.
Jeżeli planujemy sprzedać takie mieszkanie dopiero za kilka lat, warto w międzyczasie je wynająć. W ten sposób, również nie ze swoich pieniędzy, spłacamy kolejne raty kredytu, nie ponosząc przy tym żadnych, dodatkowych kosztów utrzymania mieszkania.
Ważne drobiazgi
W sytuacji, gdy wiemy, że tego rodzaju inwestycja nam odpowiada, powinniśmy dobrze wszystko przemyśleć, a w razie takiej potrzeby, skorzystać z pomocy dobrego pośrednika lub jednej z firm doradczych, zajmujących się kompleksową obsługą klientów zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości.
Tymczasem, nawet jeśli korzystamy z takiego doradztwa, to i tak warto samemu zwrócić uwagę na drobne, ale bardzo ważne sprawy: w przypadku nowych mieszkań - technologię wykonania oraz standard wykończenia, w przypadku pozostałych - lokalizację, dojazd, atrakcje (np. park w okolicy) oraz wady danej lokalizacji (np. bliskość centrum handlowego, położenie w pobliżu mocno uczęszczanej, popołudniami często zakorkowanej, ulicy).
Ograniczamy ryzyko
Jak każda inwestycja, również lokowanie środków w nieruchomości niesie ze sobą pewne ryzyko inwestycyjne. Ma ono jednak zupełnie inny charakter niż np. ryzyko związane z inwestowaniem w akcje lub waluty. W przypadku giełdy czy rynku walutowego sytuacja może zmienić się błyskawicznie, a wtedy – jeżeli nie zareagujemy na czas – ryzyko, ze stracimy jakąś część zainwestowanego kapitału, może być duże.
Natomiast - jak już wspomniano na początku – inwestycje w nieruchomości klasyfikowane są na całym świecie jako inwestycje o wysokiej stopie zwrotu (przy zachowaniu długiego horyzontu czasowego) oraz wysokim lub bardzo wysokim stopniu bezpieczeństwa. Oznacza to, że wszelkie ryzyko z nimi związane można ograniczyć do minimum.
Doradcy finansowi określają ten rodzaj ryzyka, z jakim mamy do czynienia w przypadku inwestycji w nieruchomości, jako „ryzyko na własne życzenie”, gdyż tak naprawdę na rynku nieruchomości ryzykują ci, którzy przed zakupem mieszkania nie chcieli, nie umieli lub z jakichś powodów nie mogli sprawdzić rzeczy zupełnie podstawowych i stosunkowo prostych do sprawdzenia.
Co sprawdzamy?
W przypadku, gdy planujemy kupić mieszkanie od dewelopera warto zwrócić uwagę na pięć ważnych kwestii:
Po pierwsze: sprawdźmy akta dewelopera znajdujące się w sądzie rejestrowym.
Dowiemy się z nich, jaki jest kapitał zakładowy naszego dewelopera (czy wniesiony gotówką czy aportami), przeczytamy umowę spółki oraz jej statut. Sprawdzimy, od jakiego czasu spółka istnieje, możemy też przejrzeć bilans firmy za lata ubiegłe (jeśli natomiast nie był składany, powinno nas to skłonić do myślenia).
Po drugie: w sądzie wieczystoksięgowym przejrzyjmy księgi wieczyste nieruchomości, na których deweloper buduje (za niewielką opłatą możemy wziąć odpis).
Z ksiąg wieczystych dowiemy się, kto jest właścicielem nieruchomości, czy nie ma ona jakichś obciążeń itp. Każdy szanujący się deweloper powinien w zasadzie mieć u siebie aktualny odpis z ksiąg wieczystych i udostępnić go każdej osobie zainteresowanej zakupem mieszkania.
Po trzecie: dokładnie sprawdźmy dokumenty dotyczące budowy.
Szczególnie ważne jest pozwolenie na budowę oraz decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli deweloper nie chce udostępnić nam takich dokumentów, to sprawa jest podejrzana.
Jeśli natomiast możemy je przejrzeć, to wypada sprawdzić, na kogo są wydane, czy wszystko zgadza się ze stanem faktycznym i czy nic nie budzi naszych wątpliwości (np. w dokumentach jest pozwolenie na budynek trzykondygnacyjny, a nam proponują mieszkanie na czwartym piętrze).
Musimy również zwrócić uwagę na to, co znajduje się w planie zagospodarowania terenu i czy nie są to rzeczy na tyle uciążliwe, że mogłyby w przyszłości obniżyć wartość naszej inwestycji (np. ruchliwa ulica pod oknami, wysoka zabudowa w sąsiedztwie lub budowa naprzeciwko bloku dużego supermarketu z parkingiem).
Po czwarte: dokładnie przestudiujmy projekty umów, które ma z nami zawrzeć deweloper. Jeżeli deweloper będzie robił nam w tym względzie jakieś utrudnienia i w związku z tym nie będziemy mogli zabrać umów do przeczytania w domu ( bo np. radcy prawnego dzisiaj nie ma, ksero nie działa itp.), to powinno to wzbudzić nasze wątpliwości co do uczciwości dewelopera.
Po piąte:warto **zasięgnąć języka o deweloperze wśród znajomych lub na grupach dyskusyjnych w Internecie.
W przypadku, gdy będziemy kupować mieszkanie na rynku wtórnym nie będziemy musieli w zasadzie niczego sprawdzać sami.
Zrobi to za nas agencja pośrednicząca w obrocie nieruchomościami (jeżeli będziemy korzystać z usług takiej agencji) oraz notariusz (przed zawarciem umowy kupna – sprzedaży wyjaśni wszelkie kwestie związane z własnością nieruchomości, ustali również, czy nie jest ona obciążona hipoteką).
ZOBACZ TAKŻE: