Odpowiedzi między innymi na te pytania starali się znaleźć eksperci od finansów i nieruchomości podczas konferencji pn. "Nastroje na rynku nieruchomości. Analiza i prognozy na 2023".
Wśród zaproszonych gości byli m.in. dr Jacek Furga z Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich, Grzegorz Kiełpsz, przewodniczący Rady Nadzorczej Dom Development i prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, jak również Alicja Palińska z działu analiz portalu nieruchomosci-online.pl.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Co się dzieje na rynku kredytów hipotecznych?
2021 r. pod względem udzielonych kredytów hipotecznych należał do rekordowych. Banki przyznały ponad 250 tys. nowych, natomiast całkowita liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy przekroczyła 2,5 mln sztuk na kwotę – 500 mld zł. Tak wynika z 50. edycji Raportu AMRON-SARFIN. Osłabienie tej tendencji zaobserwowano w ostatnim kwartale 2021 r.
Co miało wpływ na wyhamowanie akcji kredytowej? Seria podwyżek stóp procentowych, rosnące ceny, inflacja, WIBOR i wojna w Ukrainie.
– Nie chcę państwa straszyć, ale z prognoz, które się pojawiają wynika wprost, że mamy czterokrotny spadek liczby udzielanych kredytów miesiąc do miesiąca. W rekordowym miesiącu ubiegłego roku – październiku, podpisano 23 tys. umów hipotecznych, we wrześniu tego roku zaledwie 6,2 tys. – wylicza dr Jacek Furga, ekonomista, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy Związku Banków Polskich.
Do tej pory, każdego roku banki udzielały średnio 160-170 tys. kredytów na poziomie 45-50 mld zł. - Miałem nadzieję, że spadek zatrzyma się w maju-czerwcu, a tymczasem od wakacji zaczęło się dziać jeszcze gorzej. W mojej ocenie do końca roku liczba kredytów nie przekroczy 110 tysięcy. Czegoś takiego nie było już dawno, chyba od wejścia Polski do Unii Europejskiej, czyli od 2004 roku – przyznaje.
Kto do kogo traci zaufanie?
Jak przypominają obaj eksperci – zarówno Grzegorz Kiełpsz, jak i dr Jacek Furga – dziś do analizy wniosku o kredyt bank musi doliczyć, zgodnie z rekomendacją KNF obowiązującą od marca 2022 r., 5 punktów procentowych. Ma to być bufor bezpieczeństwa.
– Uważam, że już 3 punkty byłyby wystarczające, szczególnie w sytuacji, gdyby kredyt był udzielany ze stałą stopą procentową. Obowiązujące 5 jest nieuzasadnione. Zdolność kredytowa przy niższym procencie mogłaby się poprawić i więcej klientów otrzymałoby pomoc finansową przy zakupie nieruchomości – twierdzi dr Jacek Furga.
Prezes Grzegorz Kiełpsz przyznał, że deweloperzy wystosowali w związku z tym apel do Komisji Nadzoru Finansowego. Podobnie zresztą jak Związek Banków Polskich, by u progu kryzysu wprowadzić rozwiązania, które zmniejszą spadki rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Nie dość bowiem, że zaczyna być widoczna stagnacja na rynku, to pracę może stracić ok. 100 tys. osób.
– Odpowiedź, jaką otrzymaliśmy, brzmiała mniej więcej tak, że nie ma na to szans i jeśli deweloperzy chcą tańszych mieszkań, to niech sami obniżą swoje marże – mówi Kiełpsz.
Trudności w otrzymaniu kredytu rozlewają się więc na całą gospodarkę. Budownictwo to nie tylko stawianie murów.
– Jedno miejsce w budownictwie to trzy miejsca w segmentach współpracujących z tą branżą – podkreśla dr Jacek Furga. - To także sprzęt AGD, meble, wyposażenie wnętrz, infrastruktura wokół mieszkań, itp. Już dziś dwaj najwięksi producenci okien ograniczyli tydzień pracy do czterech dni, a niektórzy producenci płytek ceramicznych ograniczają i zmniejszają zatrudnienie - dodaje.
Dlatego też kłopoty branżowe nie dotyczą tylko samych banków i deweloperów, ale mogą naruszyć fundamenty gospodarki.
- To nie jest kwestia tego, że bank nie zarobi. Kiedyś kredyt hipoteczny był filarem bankowości. To był produkt stabilny, wieloletni, na którym można było zarobić i banki zarabiały. Dzisiaj kredyt hipoteczny jest instrumentem wysokiego ryzyka – przyznaje. Nie wiadomo bowiem, co w przyszłości znów wydarzy się w tym segmencie. Dlatego banki dziś nie są nazbyt skłonne do ich przyznawania.
Mniej pieniędzy, mniejsze mieszkania
Z uwagi na ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych już dziś klienci swoje zainteresowanie kierują w stronę mniejszych mieszkań.
Przykładowo, aby móc dziś kupić mieszkanie dwupokojowe w centrum większego miasta, np. Białegostoku czy Bydgoszczy (średnia cena powyżej 360 tys.) – klient (np. małżeństwo) musi zarabiać co najmniej 10 tys. zł netto miesięcznie.
Taka pensja nie wystarczy jednak, by kupić podobne mieszkanie (ok. 50 mkw.) w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu. Tutaj trzeba liczyć się z wydatkiem 500–600 tys. zł. I aby otrzymać kredyt, pensja musi wynieść ponad 8 tys. zł netto – ale już dla każdego wnioskującego domownika.
Jeszcze rok temu była szansa na trzypokojowe mieszkanie i wystarczyła do tego dużo niższa zdolność kredytowa. Jak zaznacza Alicja Palińska z portalu mieruchomosci-online.pl – obecnie coraz więcej zapytań potencjalnych klientów dotyczy mniejszych mieszkań. I taka tendencja utrzyma się w ciągu najbliższych lat.
Co by było, gdyby…
Póki co, nastroje zarówno klientów, jak i przedstawicieli branży budowlanej są dość pesymistyczne. Takie wnioski płyną z raportu za III kwartał tego roku "Nastroje pośredników w obrocie nieruchomościami 2022".
- Problemem dzisiaj jest sytuacja niepewności. Nie wiemy np. co ze środkami z UE, które miałyby znaczący wpływ na gospodarkę – wyjaśnia dr Jacek Furga. - Ważne jest też otoczenie prawne. To, że kredyty są takie drogie wynika z braku regulacji chociażby banków hipotecznych. Brak jest systemu docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe, które pozwalałyby na budowanie wkładu własnego. Nie ma u nas rozwiązania systemowego w finansowaniu – wylicza.
Co to oznacza? Że część inwestorów, w obliczu wzrostu stóp procentowych, nie będzie podejmowało nowych inwestycji, mając do dyspozycji obligacje lub lokaty bankowe z nieco wyższymi, chociaż nadal realnie ujemnymi stopami procentowymi w stosunku do inflacji – czytamy we wspomnianym raporcie.
Z drugiej strony mniejsza dostępność kredytów i spadek liczby wniosków kredytowych, przy rosnącym koszcie pieniądza, będą powodem umacniania się udziału zakupów gotówkowych.
Pytanie tylko – czy to wystarczy, by uratować branżę nieruchomości i tysiące miejsc pracy lub przynajmniej utrzymać w niej status quo?
Partner artykułu: Nieruchomosci-online.pl