Prawo budowlane jasno określa, że pomieszczenia i budynki gospodarcze, nawet jeśli nie są użytkowane zgodnie ze swoim przeznaczeniem, to i tak nie nadają się do zamieszkiwania. Można je jednak zaadaptować na cele mieszkalne, wymaga to jednak nie tylko przebudowy i wykonania prac remontowych, lecz także dopełnienia pewnych formalności.
Podstawą jest uzyskanie zgody na zmianę sposobu użytkowania pomieszczenia czy budynku gospodarczego. Wiąże się to z koniecznością złożenia wniosku do starostwa powiatowego. To wymóg znajduje się w art. 71 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, który wskazuje, że każda zmiana sposobu użytkowania budynku albo jego części wymaga powiadomienia lokalnego organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Do wniosku należy dołączyć takie dokumenty jak:
· opis i rysunek z oznaczeniem położenia budynku względem innych nieruchomości i powierzchni, której ma dotyczyć zmiana sposobu użytkowania;
· opis techniczny przedstawiający parametry techniczne budynku, który ma zostać przekształcony na cele mieszkaniowe, w tym jego rodzaj i typ konstrukcji;
· ekspertyza techniczna przygotowana przez eksperta z uprawnieniami budowlanymi;
· oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
· zaświadczenie z urzędu o zgodności planowanego sposobu użytkowania budynku z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o wydaniu warunków zabudowy.
Inwestycja polegająca na adaptacji budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe nie może rozpocząć się wcześniej niż przed złożeniem wniosku i odczekaniem 30 dni, które starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu mają na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Przed tym terminem może zostać też wydane pisemne zaświadczenie o braku podstawy do wniesienia sprzeciwu.
Adaptacja może również pociągać za sobą konieczność pozyskania pozwolenia budowlanego, Jego brak staje się najczęściej powodem sprzeciwu wniesionego przez starostę lub prezydenta miasta na wniosek złożony przez inwestora. Jeśli pozwolenie budowlane jest konieczne ze względu na zakres zaplanowanych prac, to trzeba je uzyskać w urzędzie. W przypadku gdy inwestycja klasyfikowana jest jako przebudowa, to może być prowadzona na podstawie zgłoszenia budowy, które jest uproszczoną procedurą.
Jeśli wszystkie warunki formalne dotyczące przekształcenia budynku gospodarczego na mieszkalny zostały spełnione, można rozpocząć przygotowania do przeprowadzenia zaplanowanych prac. Ile mogą one kosztować i jak sfinansować całą inwestycję?
Koszty związane z adaptacją budynku pofabrycznego na cele mieszkalne
Prace polegające na adaptacji budynku gospodarczego czy pofabrycznego na mieszkanie lub dom muszą pociągać za sobą pewne koszty. Zależą one od tego, jaki jest planowany zakres prac dotyczących przekształcenia budynku gospodarczego na mieszkalny. Ile kosztuje taka procedura formalna i jakie koszty mogą się wiązać z pracami remontowo-budowlanymi?
Opłaty formalne to około kilka tysięcy złotych wydatków przede wszystkim na projekt domu, czyli projekt adaptacji, ale trzeba liczyć się również z koniecznością pozyskania za dodatkową opłatą zaświadczeń związanych z dokonaniem przyłącza mediów. Najwięcej wyniesie sam projekt, którego koszty zależne są od kubatury budynku, wielkości adaptowanych pomieszczeń czy skali prac.
Im większa odległość budynku gospodarczego od węzłów wodnych czy elektrycznych i gazowych, tym większe koszty przyłączy. Około 4 tys. zł kosztuje przyłącze wodno-kanalizacyjne wraz z odbiorem i opłatami dla geodetów. Do 2 tys. zł płaci się za przyłącze elektryczne i średnio tyle samo za gazowe.
Trudno natomiast oszacować opłaty związane z takimi koniecznymi pracami budowlanymi, jak wylewki posadzek, tynkowanie ścian, wykonanie ścianek działowych i tym podobne.
Czy można uzyskać kredyt hipoteczny na adaptację budynku na cele mieszkaniowe?
Podstawowym celem kredytu hipotecznego udostępnianego klientom przez polskie banki jest uzyskanie środków na budowę lub kupno nieruchomości mieszkalnej. Banki akceptują jednak także inne cele kredytowania, ale nie wszystkie. Mogą przychylić się do sfinansowania dużego remontu czy też adaptacji nieruchomości niemieszkalnej na lokal mieszkalny.
Jest to jeden z najczęściej wymienianych celów kredytowania hipotecznego. Konieczne jest przy tym zabezpieczenie spłaty takiego kredytu hipotecznego. Warunki są takie, że do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości mieszkalnej bank będzie wymagał wykupienia i opłacenia składki na ubezpieczenie pomostowe. Możliwe jest też, że instytucja bankowa będzie potrzebowała dodatkowego zabezpieczenia spłaty, np. ubezpieczenia na życie kredytobiorcy czy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.
Kredyt hipoteczny udzielony na przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny w 2021 roku będzie w większości przypadków wymagał wniesienia przez kredytobiorcę co najmniej 20 proc. wkładu własnego, w związku z obowiązującymi wytycznymi w tym zakresie Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Niekiedy banki oferują kredyt z 10-procentowym wkładem, ale jednocześnie wymagają wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.
Kolejnym wymogiem stawianym kredytobiorcom chcącym zaciągnąć kredyt na adaptację budynku na cele mieszkaniowe i na zmianę jego pierwotnego przeznaczenia jest posiadanie odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej, pozwalającej na terminową, swobodną spłatę rat kapitałowo-odsetkowych.
Bank przed wydaniem decyzji sprawdzi, czy dochody pozyskiwane z akceptowalnych źródeł będą odpowiednio wysokie. Sięgnie też po historię kredytowania w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Negatywne wpisy w BIK-u powodują, że wniosek o zobowiązanie na adaptację budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne zostanie odrzucony.
Adaptacja budynku na cele mieszkaniowe może przynieść zachwycające rezultaty. Loftowy charakter takiego mieszkania powoduje, że jest ono wyjątkowe. Aby pokryć koszty formalności i prac remontowo-budowlanych można zastanowić się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego.